Canone concordato in città ad alta tensione abitativa, definiti i valori a mq questi devono essere aggiornati istat al 100% ?

[Elisabetta48]

Ni: c’è scritto che restano in vigore i parametri stabiliti.

Appunto... la frase mi sembra chiara, scritta apposta per escludere adeguamenti. In altre città l'aggiornamento delle fasce è espressamente previsto (e abbiamo visto, dagli esempi, con quanta fantasia).
Mi pare che il confronto con i contratti liberi non regga: nei liberi le fasce non ci sono. E' previsto l'adeguamento Istat del canone, ma quello è previsto anche per i concordati anche se al massimo del 75%.

Io sono totalmente d'accordo con voi: siamo tornati ai Comuni e alle Signorie e ciascuno vuole le sue gabelle (e lo scrive in modo farraginoso e con delle illogicità).
Quello che è mancato nel Comune di Modugno, mi sembra, è la consapevolezza che, non aggiornando mai le fasce, gli affitti diventano talmente fuori mercato da scoraggiare le persone a farli con questa modalità. In molti altri Comuni l'hanno capito, pur avendo sempre presente lo spirito di base di questi contratti, che è la tutela dell'inquilino.

 

[uva]

la frase mi sembra chiara, scritta apposta per escludere adeguamenti. In altre città l'aggiornamento delle fasce è espressamente previsto

Concordo con @Elisabetta48

Anche nell'Accordo Territoriale attualmente vigente a Torino (rinnovato dai Sindacati in data 28/12/2017 per recepire il D.M. 16/01/2017 e avente decorrenza dal 01/01/2018) non è previsto l'aggiornamento automatico delle tariffe €/mq.

 

[uva]

fai un contratto 6+2

Farò 6+2

Anche noi a Torino molto spesso stipuliamo dei contratti concordati 6 + 2: le tariffe €/mq sono un po' superiori rispetto ai 3 + 2.

 

[uva]

certi aspetti dovrebbero essere normati all’origine, uguali Su tutto il territorio, non lasciati a discrezione comunale.

Solo le “tariffe” dovrebbero essere oggetto di accordo locale, così come le agevolazioni fiscali adottate dai comuni oltre quelle nazionali.

E' anche possibile un'interpretazione diversa dalla tua.

Ossia: le norme nazionali lasciano piena autonomia alle parti coinvolte nella sottoscrizione degli Accordi Territoriali, non solo per quanto riguarda le "tariffe" e le agevolazioni fiscali comunali.

Siccome le parti coinvolte nella definizione degli Accordi Territoriali sono le Organizzazioni sindacali, è loro responsabilità occuparsi degli interessi dei loro rappresentati.
Come dice giustamente @Elisabetta48

la mancata previsione dell'adeguamento Istat dei valori estremi delle fasce è una anomalia che fa solo il gioco dei sindacati degli inquilini. Si dovrebbe cominciare a segnalare la cosa a quelli dei proprietari.

Uppi, Confedilizia e gli altri Sindacati dei proprietari dovrebbero tutelare meglio gli interessi dei locatori.

 

[Elisabetta48]

E' previsto l'adeguamento Istat del canone, ma quello è previsto anche per i concordati anche se al massimo del 75%.

Scusate se mi auto-cito, ma è per correggermi. Addirittura il D.I. del 16/01/2017 prevede solo la "possibilità" dell'aggiornamento del canone. Quindi ci potrebbero essere degli Accordi che non prevedono nemmeno quello.
Art. 1, c. 9. Gli accordi territoriali possono prevedere, per i contratti per i quali il locatore non opti per la «cedolare secca», l'aggiornamento del canone in misura contrattata e, comunque, non superiore al 75 per cento della variazione Istat dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.

 

[uva]

Quindi ci potrebbero essere degli Accordi che non prevedono nemmeno quello.

Infatti è così.

Il modello ministeriale dei contratti concordati 3 + 2 (Allegato A al D.M. 16/01/2017) nell'Art. 2 "Canone" recita:

Nel caso in cui l'Accordo territoriale di cui al presente punto lo preveda, il canone viene aggiornato ogni anno nella misura contrattata del ……………, che comunque non può superare il 75% della variazione Istat ed esclusivamente nel caso in cui il locatore non abbia optato per la “cedolare secca” per la durata dell’opzione.

 

[basty]

E' anche possibile un'interpretazione diversa dalla tua.

Non mi pare sia quindi questione di interpretazione, bensì di decisione politico-tecnica.
Certamente ognuno al riguardo può avere opinioni diverse: e dalle citazioni che riportate della norma, effettivamente c’è solo la possibilità che gli accordi lo prevedano questo adeguamento.

Ciò non toglie che “a me” paia una anomalia. E stando così le cose hai ragione nel dire che le associazioni proprietari “dormono”

 

[uva]

una anomalia

Sì, è un'anomalia.

Nell'Accordo Territoriale vigente a Torino, ad esempio, sono specificati vari motivi per cui i Sindacati possono procedere alla revisione dell'Accordo e dei canoni.
Tra i quali non è espressamente citato l'adeguamento Istat:

REVISIONE ACCORDO​

Il presente accordo resterà in vigore fino alla stipula di altro a seguito dell’emanazione di un nuovo decreto ministeriale di recepimento di Convenzione nazionale e potrà, di comune intesa, formare oggetto di revisione allorché il Comune deliberi aliquote IMU specifiche per i locatori che lochino sulla base del presente Accordo o siano modificate le agevolazioni fiscali di cui all’art. 8 della L. 431/98 o intervengono consistenti variazioni delle condizioni di mercato locale dei canoni di locazione o quando lo si ritenga necessario.

​

REVISIONE CANONI​

Le Associazioni firmatarie il presente accordo territoriale convengono che nel caso di sensibile variazione in più o in meno dell’imposizione fiscale rispetto a quella in atto al momento della firma del presente accordo su iniziativa anche di una delle parti le stesse si convocheranno per discutere i parametri utili per la definizione dei canoni dei nuovi contratti di locazione e di quelli già firmati, al momento del loro rinnovo trascorsi i tre anni di durata previsti dalla legge.

​

 

[Elisabetta48]

Ciò non toglie che “a me” paia una anomalia.

A tutti, direi.

Resta valida la mia osservazione, che sono contratti pensati per la protezione dell'inquilino. Il proprietario si attacca al tram (come dicono dalle mie parti).

 

[Clematide]

Il decreto del Ministero del gennaio 2017 considera ora al comma 9 dell’art.1 solo la possibilità di aggiornamento dei canoni al 75% dell’indice ISTAT nel corso del contratto: per coerenza il legislatore avrebbe dovuto menzionare anche l’aggiornamento dei valori delle fasce, che è, come dire, il suo completamento, considerato che la misura (concreta) del canone di locazione deve essere lo specchio del valore (astratto) della fascia di oscillazione.

E, invece, il legislatore cosa fa? Si appisola, facendoci piombare nella solita confusione italica, perché, se malauguratamente non fosse consentito l’aggiornamento automatico delle fasce di oscillazione, ci ritroveremmo nella aberrante situazione per cui il canone aggiornato all’indice FOI (oggi a doppia cifra) nel corso del contratto potrebbe sforare il livello massimo di fascia.

Risultato? Qualora cessasse quella locazione, il canone non attualizzato di un nuovo contratto dovrebbe essere abbassato. Una assurdità.

La verità è che il decreto ministeriale, collocato lì in mezzo tra la legge 431, la convenzione nazionale e l’accordo comunale, non detta una normativa di diretta applicazione in sede di contrattazione sindacale locale, ma dà solo dei criteri da adottare per la stipula dei singoli accordi: vedi il non obbligo, ma la facoltà dell’aggiornamento ISTAT, vedi il non obbligo, ma la facoltà che un transitorio ordinario possa durare anche un solo giorno (Bologna no, Milano sì) eccetera eccetera.

Ecco, quindi, la ragione per cui ci ritroviamo oggi con accordi territoriali in cui l’aggiornamento ISTAT delle fasce è espressamente previsto: Milano (100%), Roma (100%), Palermo (75%), Pesaro (100%), Foggia (75%) e altri in cui non è previsto (Torino, Trieste, Firenze, Napoli, Genova, Cagliari) solo per citarne alcuni.