Allora, il problema al quesito originale lo posso risolvere. Mi ritrovo un pensionato di 81 anni che abita in un appartamento di 153 metri quadri convenzionali inclusi cantina ed autorimessa.
Ora, se volessi applicare la tariffa più bassa possibile per fascia e zona, dovrei chiedere almeno 860 euro.
Fino ad oggi ha sempre pagato, e non senza difficoltà, 580 euro con un contratto 4+4 con cedolare secca.
Ci sono 280 euro di differenza al mese, che faccio?
Devo rinunciare alla tassazione agevolata per non rischiare un controllo?
Ancorchè nella città di Milano (da dove scrivi) il nuovo accordo territoriale, a differenza di altre convenzioni locative, nulla dica in proposito, ove si stipuli un contratto a norma dell'articolo 2, comma 3 della legge 431/98, convenendo un canone inferiore a quello risultante dall'applicazione del valore minimo, non vi sono indicazioni normative o principi di logica interpretativa che inducano a ritenere che una tale libertà di contrattazione sia limitata alla rigida fissazione di una soglia minima imperativamente non valicabile, posto che l'articolo 13, comma 4 della legge medesima sanziona con a nullità solo "ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore" e non minore a quello definito dagli accordi in sede locale.
Tale limitazione risulterebbe priva di giustificazione, ove si consideri che tale patto risulta vantaggioso, in termini economici, per il conduttore, considerato parte debole contraente rispetto al locatore, vieppiù se la scrittura contrattuale contenga i motivi giustificativi di tale scelta: ad esempio, per venire incontro alle attuali condizioni di disagio del conduttore che non è in grado di corrispondere un canone di locazione superiore. In questo caso, pare opportuno sottoporre l'atto ad asseverazione da parte delle organizzazioni di categoria della città di Milano.
Riguardo il reddito da locazione, il reddito minimo da dichiarare ai fini elle imposte dirette deve essere non inferiore al maggiore dei due importi : canone annuo di locazione ridotto del 15% e il 10% del valore dell'immobile (rendita catastale rivalutata dell'abitazione x 120), qualora il locatore dichiari un reddito inferiore dell'importo come sopra determinato,
può essere oggetto di attenzione da parte del Fisco (si badi che si tratta solo di una presunzione di accertamento, e nemmeno di un accertamento automatico, cioè dell'emissione immediata di una cartella se l'affitto dichiarato è inferiore alla soglia minima prevista) che potrà attivare un accertamento da articolo 41-ter del DPR 600/73. Non è del tutto chiaro però se tale norma sia estensibile, come pare, e con quali modalità ai contratti assoggettati ad imposta sostitutiva.
Quanto all'imposta di Registro complementare (differenza tra la base imponibile dichiarata e quella minima) + sanzione + interessi legali che il locatore
può vedersi liquidata da parte dell'ufficio, sia in sede di prima registrazione sia per tutte le annualità successive, il valore minimo deve essere pari ad almeno il 10% del valore dell'immobile (sanzione non estensibile ai contratti concordati che rientrano nel range predefinito in sede locale).
