Calcolo canone di locazione libero?

[Frank82]

Buongiorno a tutti,

Sono da poco che mi interesso all'orgomento, quindi scusatemi se potrei sbagliarmi.

Ho da affittare tre appartamenti di diversa dimensione, optando per un regime di cedolare secca

dovre calcolarne il canone mensile da fare pagare all'inquilino, giustamente lui ha il diritto

di chiedermi la motivazione del prezzo del canone.. Siccome la cedolare secca non giustifica nessun calcolo,

poichè potrei affittare a qualunque prezzo, però senza dover aumentare il canone secondo tabelle ISTAT, quindi....come lo calcolereste il prezzo dell'affitto?

Grazie a tutti

 

[uva]

Il contratto di locazione "libero" della durata di 4 anni + 4 consente alle parti, locatore e conduttore, di determinare appunto liberamente l'importo del canone.
Se il locatore opta per la cedolare secca, rinuncia a qualsiasi aumento del canone (compreso l'adeguamento Istat) per il periodo di durata dell'opzione.

Per determinare l'ammontare del canone in genere ci si riferisce all'andamento del mercato immobiliare relativo agli affitti in quella zona e per immobili analoghi.
Se gli appartamenti hanno qualche criticità (piano alto senza ascensore, vetustà, stato di manutenzione non ottimale, ecc) ovviamente occorre tenerne conto.

Gli inquilini di solito non chiedono al locatore la motivazione dell'importo del canone. Lo confrontano con quelli di altri immobili analoghi per posizione, superficie, ecc e poi scelgono quello più adatto a loro.

 

[Frank82]

Ciao, e ti ringrazio della risposta,
La questione che non ho descritto e che gli inquilini sono già dentro, e chiedono spiegazioni sulla motivazione del canone....

Saluti

 

[uva]

Ciao @Frak82
Intendi dire che avete già firmato il contratto di locazione, gli hai dato le chiavi dell'appartamento e loro hanno preso possesso della casa, giusto?
Se avevano dei dubbi sull'ammontare del canone dovevano discuterlo prima di firmare il contratto.
Anche se volevano stipulare un contratto agevolato a canone concordato (calcolato in base ai parametri dell'Accordo Territoriale vigente in quel Comune) avrebbero dovuto pensarci prima!
Puoi rispondere che hai fatto le tue valutazioni dopo esserti informato sul mercato degli affitti della zona e, essendo libera la determinazione dei canoni, hai proposto quello che ti sembrava adeguato.
Non sei tenuto a produrre agli inquilini calcoli o motivazioni particolari.

 

[Frank82]

Grazie delle dritte, senza dubbio le dirò così. Perciò avrebbero dovuto pensarci prima, mi riservo di studiarmi gli affitti della zona e fare anche una simulazione di un canone concordato, cosi posso regolarmi meglio di conseguenza....
Grazie di nuovo, ciao

 

[uva]

fare anche una simulazione di un canone concordato,

Facendo la simulazione ti verrà quasi sicuramente un canone inferiore, perché i canoni concordati sono più bassi di quelli "liberi".

Confronta la differenza tra canone annuale libero - canone concordato col risparmio fiscale annuo.

Occorre calcolare la tassazione sul reddito di locazione e l'IMU, applicando le aliquote agevolate: cedolare secca e quella IMU deliberata dal Comune ulteriormente ridotta dello "sconto statale" 25%.
Se il risparmio fiscale è congruo conviene stipulare il contratto di locazione concordato.

 

[Frank82]

OK, grazie, abbiamo già fatto questo calcolo ma a noi ci converrebbe la cedolare secca, in ogni caso, comunque non è detto che in futuro possano cambiare le cose quindi proverò a fare il calcolo con la tassazzione a me più conveneinte, grazie

 

[moralista]

Canone di locazione libero, si stabilisce prima della firma le condizioni e non dopo, altrimenti non è un contratto libero

 

[Frank82]

Ciao moralista, si... per l'appunto, dicevo che mi riservavo di fare una "simulazione" solo una simulazione, per confrontare e calcolarne i canoni, sauti

 

[basty]

Scusa Frack82, i canoni liberi non si determinano con nessun calcolo. Quando vai al supermercato non puoi chiede come sono stati determinati i prezzi. Addirittura troverai anche articoli sottocosto in promozione ed altri invece più cari dell’altro market.
Se trovi prezzi convenienti, compri. Se no passi oltre.

Poi per tua valutazione personale, sei liberissimo di simulare, valutare, confrontare: ma certamente non per render conto all’ inquilino. Semmai per capire se il tuo prezzo è fuori mercato e rinegoziarlo di conseguenza