Cabiare regole a partita in corso

[Frank82]

Il tipo di contratti sono 4+4 con opzione Cedolare Secca. Provvederò a fare i calcoli esatti, anche se non ho nessuna competanza a riguardo, dopodichè stabiliremo se è meglio il forfettario da 200,00 euro all'anno oppure tramite millesimi.

 

[basty]

Certo che per stabilire un forfettario occorre avere una idea delle spese ordinarie e valutare correttamente le spese straordinarie.
La tinteggiatura delle scale non avviene tutti gli anni, ma certamente è l'uso a deteriorare l'aspetto estetico. Non è quindi sbagliato a priori ipotizzare un acconto periodico da parte dei conduttori/utenti che nel tempo si possono alternare.

Per curiosità, cosa andrebbero esattamente a coprire quei 200€, oltre alla pulizia scala e la eventuale tinteggiatura straordinaria? Non hai citato le bollette elettriche luce scala, l'acqua, eventuale riscaldamento centralizzato, ascensore, ecc.

Credo, anche se non è esplicitamente stato detto, che la palazzina sia tutta di proprietà di tuo padre, non è cioè un condominio nel senso tecnico del termine: il proprietario/locatore poteva benissimo stabilire (a priori, con la firma del contratto) le modalità di ripartizione ed addebito delle spese: non è in sostanza soggetto alle norme ordinarie sul condominio, semmai alle leggi ed accordi sulle locazioni)

 

[Frank82]

Allora mi è sembrato di capire che cambiano le regole a riguardo dei condomini ed inquilini, studierò le differenze in questione, grazie.....
basty, se mi mandi un PM ti dico tutta la sotria e come stiamo messi per le 200 euro.

 

[basty]

Allora mi è sembrato di capire che cambiano le regole a riguardo dei condomini ed inquilini, studierò le differenze in questione, grazie.....
basty, se mi mandi un PM ti dico tutta la sotria e come stiamo messi per le 200 euro.

Non è che in assoluto le regole dei condomínij, inquilini e immobili con unico proprietario si basino su criteri diversi. Ma ci sono differenze di presupposti :
In condominio gli attori sono solo i proprietari. E seguono le regole formali dettate dal codice civile
Gli inquilini si rapportano sempre solo coi loro proprietari. Seguendo le clausole sottoscritte nei contratti, che devono non essere in contrasto con la legislazione sulle locazioni

 

[uva]

Provvederò a fare i calcoli esatti, anche se non ho nessuna competanza a riguardo,

Non occorre una competenza particolare.
Anche se la palazzina è interamente di proprietà di tuo padre (quindi non un condominio), pare di capire che esistono le tabelle millesimali.
Quindi conoscendo l'ammontare delle spese e i millesimi di ogni appartamento è semplice calcolare la quota a carico di ogni inquilino.

Se decidi di addebitare rate mensili di acconto e calcolare il conguaglio a fine anno in base al consuntivo, puoi aspettarti che gli inquilini ti chiedano di vedere la documentazione. Se le spese non sono regolarmente documentate (pulizia e tinteggiatura scale pagate "in nero") potresti avere dei problemi.
Non dico sia il tuo caso, ma a volte capita che un unico proprietario sia meno attento e preciso rispetto alla gestione di un condominio amministrato in modo professionale.

 

[Frank82]

Va bene uva, ma mi preoccupano alcune cose... il calcolo delle tabelle potrei farlo anche io, dato che gli appartamenti e gli spazi in comune sono praticamente tutti uguali, la metratura degli appartamenti a sinistra è piu piccola di sei mq rispetto degli appartamenti a destra, poi la palazzina è senza l'ascensore, ora non sparei se farle pagare in base al piano, dato che al terzo sfrutterebbero di più le scale, oppure a millesimi diviso equivalente per ogni appartamento?

 

[uva]

il calcolo delle tabelle

Per suddividere le spese facendo calcoli esatti occorrono le tabelle millesimali preparate da un tecnico (geometra, architetto). In genere ci sono anche i millesimi "di scala", che aumentano per i piani superiori.
Sembra che, indipendentemente dal piano, i vostri appartamenti non siano tutti uguali. Se quelli di destra sono un po' più grandi avranno più millesimi di quelli di sinistra.

Io non so dire come si calcolano i vari millesimi perché lavoro su riparti preparati dagli amministratori di condominio, che a loro volta utilizzano le tabelle millesimali elaborate da un tecnico.

 

[Frank82]

Primo step allora è certificare i millesiimi dopodichè si fa la suddivisione degli importi ripartiti per ogni millesimo assegnato ad appartamento. Un ultima cosa, ma a riguardo dei pagamenti come funziona? Se uno paga meno? Faccio une sempio
La quota è di 300 euro annui, poi a fine anno si fa il conguaglio se è superiore all'importo speso restituisco i soldi, se è inferiore devo chiederne altri? E se un iquilino se ne và, come sono le regole? Ogni quanto si pagano le spese condominali?

 

[basty]

Non hai chiarito cosa ti ha indotto a porti tutte queste domande. Come mi hai scritto, le differenze di superficie tra lato SX e DX sono inferiori al 5%, quindi sono sostanzialmente identici.
Quanto al piano vero che è più scomodo fare le scale, ma certamente la godibilità del 2° piano in genere è preferibile al 1° o Pt.: solo il farmacista farebbe differenze di peso.

Come regolarsi con gli inquilini? E' una tua scelta: quando in passato gli inquilini rimanevano gli stessi per 30-40 anni, e le spese ridotte, tutte le soluzioni si equivalevano.

Oggi la mobilità è superiore: quindi personalmente preferisco far versare agli inquilini un acconto mensile stimato sui consuntivi storici: così anche se se ne vanno a metà esercizio più o meno ricupero le spese.
Conguaglio significa che a consuntivo si crea un dare o un avere: con tutte le difficoltà oggi,.... nell'avere dagli inquilini.

Oggi gestire le locazioni è assimilabile ad esercitare una forma di impresa commerciale: non si può essere troppo manichei (o bianco o nero): non sottovalutare l'esperienza di tuo padre: se ha optato per una cifra forfettaria, aveva anche lui buone ragioni. Semmai è opportuno non considerare l'importo invariabile col passare degli anni e degli inquilini.

E comunque il tutto si compenetra con il canone richiesto: non stai trattando merce a prezzo fisso.

 

[Frank82]

Non hai chiarito cosa ti ha indotto a porti tutte queste domande.

Per sapere sè la cifra forfettaria, è piu conveniente nel far pagare i singoli milleisimi agli inquilini... Magari assorbendo e gudagnando, non mi sembra una cosa corretta. Per il resto, ora mi è molto piu chiaro il quadro, vi rigrazio molto del vostro aiuto, sto facendo i primi passi nello locazoni, dato che mio padre è un pò avanti con l'età....Buona giornata, ciao