Cabiare regole a partita in corso

[Frank82]

Buona giornata a tutti gli amici del forum.
Apro questo 3d per chidervi un consiglio a riguardo delle regole condominiali stipulate da mio padre e vorrei cambiarle io in futiro.

Gli inquilini sul loro contratto (residenti in una palazzina con sei appartemanti) hanno specificato questa "regola": sono interamente a carico del conduttore le spese condominiali relative, a: pulizia scale, verniciatura scale, lampadine, convenuto in Euro 200,00 annui.
Non sto qui a giudicare la logica su come abbia potuto ancora stabilire questo articolo, comunque questa è un altra sotria.....
In futuro sè decidessi di ripartire le spese, secondo le tabelle e punti millesimali, sè sui contratti firmati gli inquilini hanno gia deciso e concordato quel'atricolo.... Come potrei cambiarle le cose e sè potrei?
Grazie in anticipo delle votre riflessioni, ciao

 

[uva]

delle regole condominiali stipulate da mio padre

Da quanto capisco non si tratta di "regole condominiali", non sono articoli di un Regolamento di Condominio.

Tuo padre, proprietario e locatore degli appartamenti, ha stipulato dei contratti di locazione con gli inquilini inserendo quella clausola.
Dovresti specificare se si tratta di contratti "liberi" 4 + 4, nei quali la suddivisone delle spese condominiali è decisa liberamente dalle parti (locatore e conduttore).
Se sono contratti concordati 3 + 2, occorre attenersi alla tabella ministeriale (Allegato D al D.M. 16/01/2017):

https://www.gazzettaufficiale.it/do/atto/serie_generale/caricaPdf?cdimg=17A0185800400010110001&dgu=2017-03-15&art.dataPubblicazioneGazzetta=2017-03-15&art.codiceRedazionale=17A01858&art.num=1&art.tiposerie=SG

Come potrei cambiarle le cose e sè potrei?

Finché i contratti di locazione liberi 4 + 4 sono in essere, non puoi cambiare quella clausola.
Potresti risolverli (cioè chiuderli) col consenso dei conduttori e stipulare dei nuovi contratti stabilendo un criterio diverso.

 

[Aidualc]

Non è poi così male. Ovvio, bisognerebbe vedere i conti, ma per una palazzina da 6 appartamenti 200 euro annui ad appartamento dovrebbero coprire e fare anche felici gli inquilini che sanno che le spese sono TOT, invece di trovarsi sempre cifre diverse e andare in contenziosi.

 

[Nemesis]

Finché i contratti di locazione liberi 4 + 4 sono in essere, non puoi cambiare quella clausola.

Si può. La modifica di una clausola del contratto deve rispettare la stessa forma prevista per il contratto stesso. Quindi, è necessaria la forma scritta.
La scrittura privata non è soggetta a registrazione obbligatoria, dato che non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUR in quanto non concretizza un'ipotesi di cessione, risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, né nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo a una ulteriore liquidazione dell’imposta.
E se si volesse dare data certa all'atto modificativo, basterebbe registrarlo volontariamente, oppure attraverso lo scambio di messaggi PEC, eventualmente sottoscritti digitalmente, apponendo in tal modo su di essi una marca temporale che rende la data indubitabilmente certa.

 

[basty]

Finché i contratti di locazione liberi 4 + 4 sono in essere, non puoi cambiare quella clausola.

Stamattina mi sa che ti sei svegliata male: ... ma se si può addirittura variare il canone, vuoi che non si possa modificare una clausola, ovviamente in accordo con la controparte, specie se più favorevole alla medesima?

 

[Frank82]

Finché i contratti di locazione liberi 4 + 4 sono in essere, non puoi cambiare quella clausola.
Potresti risolverli (cioè chiuderli) col consenso dei conduttori e stipulare dei nuovi contratti stabilendo un criterio diverso.

I contratti sono a Cedolare Secca. Ora faccio tutti i calcoli del caso e stabilirò se è conveniente sia per me che per gli inquilini, allora proporrò la questione a mio padre.

grazie a tutti, ciao

 

[uva]

E se si volesse dare data certa all'atto modificativo,

Io pensavo non si potesse modificare il contratto in essere proprio perché la modifica in qualche modo deve essere registrata per avere data certa.
Spesso locatori e conduttori persone fisiche senza partita IVA non hanno la pec e la firma digitale.

I contratti sono a Cedolare Secca

Indipendentemente dal regime fiscale (ordinario IRPEF o cedolare secca) se si tratta di contratti concordati stipulati in base all'Accordo Territoriale e redatti conformemente al modello ministeriale, la suddivisione delle spese tra locatore e conduttore è determinata dalla Tabella che ho citato nel post n. #2.

 

[uva]

Comunque io ho capito che @Frak82 intende adeguare l'importo da addebitare agli inquilini aumentandolo un po' quando la spesa è maggiore. Ad esempio per la tinteggiatura delle scale, che non penso venga rifatta ogni anno.
E calcolando correttamente gli importi in base ai millesimi di ogni unità immobiliare.
Se gli appartamenti non sono tutti uguali non mi sembra giusto che i conduttori paghino tutti la stessa cifra.

 

[Frank82]

Appunto, però resterebbe il fatto, che ad esempio l'inqulino all'ultimo piano, magari pagherebbe una cifra più alta rispetto agli altri, quindi non credo che firmerebbe la risluzione anticipata, salvo facendo il "pirata" e non comunicaldole il fine di aumentare. Poi cè anche da considerare il "buon cuore di mio padre"" che dovrebbe chiedere a due immigrati regolari che non arrivano a fine mese di aumetarle le spese? Come fareste?

 

[uva]

Come fareste?

Come proprietario/locatore innanzitutto cercherei di essere in regola con le leggi sulle locazioni!
Non si è ancora capito, perché non l'hai detto, che tipologie di contratto ha stipulato tuo padre.
Forse sono tutti contratti liberi 4 + 4; se però avete un contratto concordato 3 + 2 considerate che non c'è libera scelta nell'addebitare le spese condominiali al conduttore.

Farei i calcoli in base alla tabelle millesimali per addebitare delle rate di acconto durante i vari mesi e calcolare il conguaglio (che può essere a debito o a credito del conduttore) a fine anno, in base alle spese effettivamente sostenute.
Se qualche inquilino è in difficoltà e non può pagare il dovuto gli si può venire incontro abbuonandogli parte della somma di sua competenza. Che così rimane a carico del proprietario (e non ripartita a debito degli altri inquilini), ma secondo me è opportuno che i calcoli siano corretti.

risluzione anticipata,

Non si tratta di risoluzione anticipata, come avevo scritto erroneamente.
La procedura de seguire è quella spiegata da @Nemesis nel post n. #4 (modifica di una clausola contrattuale).
Ovviamente occorre il consenso dell'inquilino.

 

[basty]

In fondo addebitare le spese in modo analitico è sicuramente una modalità che dovrebeb star bene a tutti. Ciò non esclude che per un contratto ordinario 4+4 si possa adottare un criterio forfettario: anzi, ci sono conduttori (in genere società) che lo chiedono espressamente, Certo che per un contratto che può durare almeno 8 anni, un meccanismo di aggiornamento dell'importo forfettario dovrebbe essere previsto ed impostato.

Tra l'altro oggi sembra non vada più di moda, ma in anni passati molti uffici Agenzia delle Entrate consideravano gli importi forfettari come quota tassabile sia come imposta di registro che di reddito, se non era specificato, salvo conguaglio.