Cabiare regole a partita in corso

[basty]

La cifra forfettaria per definizione è alternativa alla ripartizione analitica per millesimi. In genere quando si adotta una cifra forfettaria, il locatore cerca di non rimetterci: quindi o alza arbitrariamente la cifra richiesta per spese, o tiene più alto il canone.
Ho capito che sei abbastanza giovane, e ci siamo passati anche noi più avanti negli anni.

Ci credevamo più "imparati", più tecnici, ecc: ma non avevamo esperienza di relazione spiecie di tipo commerciale e finanziario.
I nostri vecchi magari avevano fatto solo la 5° elementare, ma erano tutt'altro che sprovveduti: non te lo dimenticare. Se ti diverte ti potrò raccontare alcuni fatti che sembrano aneddoti, ma che ho vissuto personalmente,: e tu me li hai fatti ricordare...

Oggi per sapere se ci state "guadagnando" o perdendo, basta fare due somme: non ti servono i millesimi.

Somma le spese annuali sostenute
Somma gli introiti forfettari incassati (o incassabili) dagli inquilini (considera a tu carico le quote degli alloggi sfitti): confronta i due totali ed hai il risultato.

I m/m sono solo un paravento.

 

[Frank82]

I nostri vecchi magari avevano fatto solo la 5° elementare, ma erano tutt'altro che sprovveduti: non te lo dimenticare.

Sacrosanta verità... 👏👏👏

Se ti diverte ti potrò raccontare alcuni fatti che sembrano aneddoti, ma che ho vissuto personalmente,: e tu me li hai fatti ricordare...

Vai pure.. 👍

 

[uva]

assorbendo e guadagnando, non mi sembra una cosa corretta.

Anche a me, da proprietaria, non sembra corretto "guadagnare" sulle spese condominiali.

Inoltre esiste l'art. 13, c. 4 della l. 09/12/1998 che recita:
....Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, è nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.

(I contratti di cui al c. 1, art. 2 sono quelli liberi 4 + 4).

Purtroppo ci sono locatori furbetti che cercano di guadagnare anche sulle spese , forfettizzando l'importo di oneri condominiali addebitato agli inquilini. Così non solo incassano di più rispetto ai costi realmente sostenuti, ma su quel guadagno aggiuntivo (piccolo o grande che sia) non pagano le tasse.
Ho conosciuto un proprietario, persona anziana e benestante, che faceva così e se ne vantava pure. Mentre secondo me avrebbe dovuto vergognarsene.

 

[uva]

se un inquilino se ne và, come sono le regole?

Quando un inquilino va via il locatore può temporaneamente trattenere una parte del deposito cauzionale, che gli restituirà appena sarà possibile calcolare il conguaglio a debito o a credito del conduttore.
Io mi comporto così e non ho mai avuto problemi.

 

[Aidualc]

Valuta anche se il tuo tempo speso nel ricalcolare, ogni volta, ogni anno, ogni entrata e uscita, le spese di ogni inquilino, + il costo per registrare le scritture private di modifica a 6 contratti, vale la candela.

I conti della serva di @basty al post 21 mi paiono molto ragionevoli e anche di facile applicazione.

Aiuto un proprietario/amico nella gestione di una palazzina identica a quella che hai descritto (lì i 3 appartamenti di dx hanno 10 mq in più). A fine anno (1 gennaio - 31 dicembre) il calcolo è questo:

somma bollette luce scale/cantine/garage/pompa elettrica contro allagamenti (intestata al locatore, unico proprietario) : 6 e ritoccata poco più alta per 4 appartamenti, che entrano dalle scale comuni e poco più bassa per 2 appartamenti che hanno l'ingresso indip. al piano terra. Es. veniva 52,3, abbiamo fatto 55 euro per quelli che hanno anche le scale e 50 per gli altri

spese per spurgo: ci sono 2 colonne quindi ogni gruppo di 3 paga la/e fattura/e dell'autospurgo relativa/e alla sua parte : 3.

Gli inquilini pagano tutto quanto sopra calcolato, o in quota in base al tempo di permanenza se sono entrati ad anno in corso.

Avete fatto bene a includere la verniciatura delle scale, che ogni tot anni va fatta. Lì non ci si era pensato (e per ora non ce n'è stato bisogno).

 

[Nemesis]

il costo per registrare le scritture private di modifica

La registrazione non è obbligatoria.

 

[uva]

I conti della serva

Quelli che fai tu col tuo amico/proprietario saranno magari conti della serva, ma sono basati su spese documentate, visto che parli di bollette e fatture:

bollette

la/e fattura/e dell'autospurgo

Il problema a mio parere sorge quando le spese addebitate agli inquilini vengono "mascherate" con quote forfettarie (che escludono la rendicontazione) perché si riferiscono a oneri non fatturati.
Tipo pulizia delle scale, tinteggiature, piccole manutenzioni, ecc. tutte pagate in nero "risparmiando" l'IVA.

Se (e sottolineo SE, per non offendere nessuno) questo era l'andazzo dei vecchi proprietari che

avevano fatto solo la 5° elementare, ma erano tutt'altro che sprovveduti

meno male che i "vecchi tempi" sono finiti! E adesso ci sono proprietari (magari più giovani e con più senso civico) che amministrano con trasparenza, precisione e rispettando le leggi.

 

[basty]

Cara @uva: ti informo che se posso cerco di rispondere agli interlocutori usando il linguaggio che immagino più comprensibile agli interroganti.
A te quindi avrei risposto diversamente, e sono certo che le tue dichiarazioni di correttezza non sono frutto di ipocrisia. Peccato non tengano conto delle preoccupazioni e del punto di partenza del postante.
Credo di avergli consigliato di distinguere la congruenza delle spese addebitate rispetto ai costi sostenuti, che è cosa diversa dalla attribuzione dei millesimi e relativo uso per il riparto.

le illazioni sulla possibile “cresta” effettuata con la modalità a forfait , così come le spese pagate “in nero” , sono del tutto gratuite e fuorvianti.

 

[uva]

le illazioni

Non ho fatto illazioni.
Ho scritto di situazioni reali che purtroppo esistono (spese pagate in nero, poca trasparenza nell'addebitare quote forfettarie agli inquilini) delle quali sono venuta a conoscenza, come ho scritto nel mio post n. #23.
Precedentemente nel post n. #15 ho scritto espressamente che non mi riferisco all'operato del padre di @Frak82, e ribadito nel #27 che non è mia intenzione offendere nessuno.

preoccupazioni e del punto di partenza del postante.

Io ho capito che @Frak82 ha la giusta preoccupazione di iniziare ad occuparsi dell'immobile paterno.
Gli ho risposto consigliandogli un approccio di tipo professionale, che nella mia esperienza è il migliore per gestire la proprietà e i rapporti con gli inquilini.

 

[uva]

Anche la definizione "conti della serva" che ho ripreso dal post di @Aidualc non deve essere intesa come termine offensivo.
Lei ha proposto un metodo diverso dalla ripartizione in base ai millesimi, che io non adotterei ma può essere utile.

 

[basty]

Gli ho risposto consigliandogli un approccio di tipo professionale, che nella mia esperienza è il migliore per gestire la proprietà e i rapporti con gli inquilini.

Ed io gli ho consigliato di fare altrettanto, rimanendo alla sostanza e non solo alla forma.

p.s.: forfettizzare le spese a me è capitato su richiesta di una grossa società, e non c'è stato verso di prevedere un conguaglio. La professionalità riguarda altri aspetti, e sempre ci si deve focalizzare sulla sostanza, non solo sulla forma.