Bilanci poco chiari

[Roberto De Cesare]

Buongiorno, cerco di esporre il più brevemente la questione. Nell’ultima assemblea condominiale della palazzina in cui abito è stato approvato, a maggioranza e senza il consenso mio e di altri due contrari, il consuntivo del 2022. Ho delle perplessità al riguardo, relativamente a quanto segue:
1) sul prospetto delle “Entrate e delle Uscite 2022 “ risulta esposto, in chiusura, il conto relativo ad una spesa straordinaria risalente al 2019 (sostituzione caldaia centralizzata);
2) sullo stesso prospetto non vengono chiusi, bensì rinviati al nuovo esercizio, altri due conti, relativi sempre a spese straordinarie sostenute nel 2022. La motivazione addotta è che si aspetta l’arrivo delle ultime fatture da saldare.
3) sull’altro prospetto “Situazione finanziaria al 31/12/2022” vengono esposte partite verificatesi oltre il 31/12/2022 (creando un incomprensibile - e illecito ? - miscuglio tra i principi cassa/competenza);
4) non figura, sul detto consuntivo, né su quelli approvati negli anni precedenti, un debito pregresso di alcuni anni fa, per il quale è ora giunto decreto ingiuntivo di pagamento, richiesto dal creditore e che i nuovi proprietari nel frattempo insediatisi, rifiutano di pagarne le quote (dovute in effetti dai vecchi proprietari), proprio per la mancata conoscenza, all’atto del rogito, del detto debito pregresso.
Considerato che l’art 130, punto 10, del cc prescrive la redazione del consuntivo annuale della gestione (e non del consuntivo pluriennale), si pone il problema se la ritardata chiusura dei conti (sostituzione caldaia del 2019), ovvero la non chiusura e il rinvio all’anno successivo degli altri due, possa mascherare qualche “illecito artificio contabile”, inteso a far apparire risultati gestionali diversi da quelli effettivi, per recondite necessità e/o
discrezionalità dell’amministratore.
Oltre che sentire l’avviso del Forum sui predetti punti, gradirei altresì conoscere se codesto Propit possa consigliare un economico servizio di revisione contabile, per evitare di sborsare inappropriati importi. Sono infatti rimasto da solo a combattere questa battaglia, essendosi gli altri contrari già dileguati. Allego copia dei prospetti suindicati. Grazie molte e un cordiale saluto.

 

[Maivertu]

Consulta un commercialista e vedi cosa ti dice

 

[Roberto De Cesare]

Ti ringrazio per il rapido consiglio, ma prima vorrei chiarirmi le idee, sentendo le opinioni del Forum.

 

[meri56]

1 - Vedo che nel 2022 c'è stata un'entrata con la voce conguaglio 2022. Se questo significa che qualche condomino ha versato il saldo di tali lavori nel 2022 l'amministratore non poteva far altro che inserirlo in bilancio.
2 - Quelli che tu chiami conti credo siano esercizi straordinari che hanno "vita propria" rispetto all'esercizio ordinario. Non essendo arrivate tutte le fatture questi esercizi non possono considerarsi chiusi. A me personalmente non piace la commistione tra le spese ordinarie e quelle straordinarie e quindi preferisco che per le spese straordinarie si apra una gestione a parte.
3 - Come spesso accade i giudici hanno dato sentenze diverse sul consuntivo per cassa o per competenza. A mio avviso il consuntivo per competenza rappresenta meglio l'andamento delle spese condominiali e io lo preferisco. Volendo si può richiedere all'amministratore copia del registro di contabilità o di allegarlo al consuntivo se gli altri condomini concordano. Nel registro di contabilità le spese e le entrate sono elencate in ordine di data e quindi con il criterio per cassa. L'amministratore dal canto suo poteva fare lo specchietto della situazione finanziaria al 31/12/2022 e, a parte, quello della situazione finanziaria dell'esercizio al momento della redazione del rendiconto. Glielo si può chiedere per i successivi esercizi.
4 - Per quel che so i nuovi proprietari sono tenuti al pagamento con diritto di rivalsa nei confronti del precedente proprietario. Se all'atto della vendita l'amministratore ha rilasciato al venditore una dichiarazione secondo cui il condominio non aveva debiti pregressi o contenziosi in corso i nuovi proprietari potrebbero forse rivalersi anche su di lui, altrimenti l'amministratore può richiedere in via informale ai vecchi proprietari il pagamento della quota ma atti formali come una ingiunzione di pagamento può farli solo nei confronti dei nuovi proprietari.
Tu scrivi:
"la non chiusura e il rinvio all’anno successivo degli altri due, possa mascherare qualche “illecito artificio contabile”, inteso a far apparire risultati gestionali diversi da quelli effettivi, per recondite necessità e/o
discrezionalità dell’amministratore".
Il condominio non è una società che produce utili o perdite a seconda di come viene redatto il bilancio. "Snellire" un bilancio mi sembra non avere altra conseguenza che appesantire quello successivo e non vedo l'utilità della cosa.
Piuttosto come condomino mi auguro di ricevere un consuntivo delle spese esaustivo, ossia che per ogni fattura venga indicato il numero o un riferimento che possa far risalire alla relativa fattura , che per ogni fattura venga data una breve spiegazione ecc. Se hai dubbi sull'operato dell'amministratore direi che la cosa migliore sarebbe chiedere spiegazioni e chiedere di visionare le fatture relative all'esercizio piuttosto che impuntarti sugli specchietti delle situazioni contabili e/o finanziarie che, secondo la mia esperienza di condomino, molti neanche guadano e pochi capiscono.

 

[Dimaraz]

i nuovi proprietari sono tenuti al pagamento

Solo per le quote delle spese ordinarie dell' esercizio in cui hanno rogitato ed il precedente.

È da tempo che i Notai diligenti chiedono una dichiarazione firmata dall'amministratore dell'assenza di debiti o quote imputabili al venditore.

 

[Roberto De Cesare]

1 - Vedo che nel 2022 c'è stata un'entrata con la voce conguaglio 2022. Se questo significa che qualche condomino ha versato il saldo di tali lavori nel 2022 l'amministratore non poteva far altro che inserirlo in bilancio.
2 - Quelli che tu chiami conti credo siano esercizi straordinari che hanno "vita propria" rispetto all'esercizio ordinario. Non essendo arrivate tutte le fatture questi esercizi non possono considerarsi chiusi. A me personalmente non piace la commistione tra le spese ordinarie e quelle straordinarie e quindi preferisco che per le spese straordinarie si apra una gestione a parte.
3 - Come spesso accade i giudici hanno dato sentenze diverse sul consuntivo per cassa o per competenza. A mio avviso il consuntivo per competenza rappresenta meglio l'andamento delle spese condominiali e io lo preferisco. Volendo si può richiedere all'amministratore copia del registro di contabilità o di allegarlo al consuntivo se gli altri condomini concordano. Nel registro di contabilità le spese e le entrate sono elencate in ordine di data e quindi con il criterio per cassa. L'amministratore dal canto suo poteva fare lo specchietto della situazione finanziaria al 31/12/2022 e, a parte, quello della situazione finanziaria dell'esercizio al momento della redazione del rendiconto. Glielo si può chiedere per i successivi esercizi.
4 - Per quel che so i nuovi proprietari sono tenuti al pagamento con diritto di rivalsa nei confronti del precedente proprietario. Se all'atto della vendita l'amministratore ha rilasciato al venditore una dichiarazione secondo cui il condominio non aveva debiti pregressi o contenziosi in corso i nuovi proprietari potrebbero forse rivalersi anche su di lui, altrimenti l'amministratore può richiedere in via informale ai vecchi proprietari il pagamento della quota ma atti formali come una ingiunzione di pagamento può farli solo nei confronti dei nuovi proprietari.
Tu scrivi:
"la non chiusura e il rinvio all’anno successivo degli altri due, possa mascherare qualche “illecito artificio contabile”, inteso a far apparire risultati gestionali diversi da quelli effettivi, per recondite necessità e/o
discrezionalità dell’amministratore".
Il condominio non è una società che produce utili o perdite a seconda di come viene redatto il bilancio. "Snellire" un bilancio mi sembra non avere altra conseguenza che appesantire quello successivo e non vedo l'utilità della cosa.
Piuttosto come condomino mi auguro di ricevere un consuntivo delle spese esaustivo, ossia che per ogni fattura venga indicato il numero o un riferimento che possa far risalire alla relativa fattura , che per ogni fattura venga data una breve spiegazione ecc. Se hai dubbi sull'operato dell'amministratore direi che la cosa migliore sarebbe chiedere spiegazioni e chiedere di visionare le fatture relative all'esercizio piuttosto che impuntarti sugli specchietti delle situazioni contabili e/o finanziarie che, secondo la mia esperienza di condomino, molti neanche guadano e pochi capiscono.

Grazie Meri 56 per le tue osservazioni. Cerco di chiarire:
1) È veron, dal prospetto Consuntivo Caldaia 2022 risulta una colonna denominata Conguaglio 2022. Ma quanti e chi (sicuramente un solo condomino moroso) ha versato con tale ritardo, non è dato sapere. A mio avviso, ciò già rappresenta una mancanza di informazione e quindi di chiarezza del bilancio ! Se poi osservi bene, l’importo del conguaglio è negativo, ciononostante viene riportato tra le Entrate, pur se infine sottratto. Ciò perché il nostro, anziché riportare entrambi gli importi dei Conguagli Attivi e Conguagli Passivi, come dovrebbe essere per la maggior chiarezza e intelligibilità del bilancio, ne fa la somma algebrica, citando di conseguenza l’importo prevalente, in tal caso negativo, addirittura tra le Entrate. Gli ho contestato più volte ma invano questo modo di esporre che, secondo me, serve a creare imbarazzo nei condomini e ad evitare che si azzardino a chiedere spiegazioni, temendo di fare figuracce. Non metto in dubbio che le operazioni straordinarie, proprio per la chiarezza del bilancio, siano evidenziate a parte, però, come quelle ordinarie, debbono essere ucontabilizzate a ogni fine anno e, se non del tutto definite, riaperte nell’anno successivo per la restante situazione. Non mi sembra che esista una norma diversa dall’art. 130, che consenta il prolungamento della gestione pluriennale delle spese straordinarie. Inoltre, pur se come intelligentemente osservi, l’esposizione di minori o maggiori spese operate su un bilancio si ripercuotono necessariamente sul successivo, ciò non vieta che l’amministratore possa avere interesse (es: inaspettata o casuale deficienza o esuberanza finanziaria) a ricorrere a qualche artificio contabile per temporaneamente mascherarla. E a ciò si prestano benissimo le gestioni pluriennali;
2) con riguardo al criterio tenuto (competenza o cassa), non ho preferenze, pur considerando più semplice quello per cassa. Non riesco però a capire quale criterio abbia adottato il nostro. L’esame del prospetto Situazione finanziaria 2022 non aiuta affatto, anzi ne complica la comprensione. Infatti, anche col criterio di competenza, i valori devono essere considerati al 31 dicembre, qui invece vengono esposti valori risalenti al marzo 2023 !
Inoltre:
- ho constatato che uno degli importi è grossolanamente errato;
- viene indicato il saldo finale del c/c postale, ma in nessuno dei prospetti compare quello iniziale;
- il disavanzo dell’anno viene chiamato Sopravvenienza passiva (€ 730,11) e tale risultato non compare nel prospetto delle Entrate e delle Uscite. Quindi il risultato annuale viene dedotto dalla situazione finanziaria, anziché dal confronto tra entrate e spese. In quest’ultimo prospetto (Entrate/Uscite) sono poi evidenziati due avanzi, relativamente alle gestioni non chiuse, la cui somma è superiore a quella della Sopravvenienza passiva. Cioè la gestione complessiva avrebbe dovuto produrre un Avanzo anziché un Disavanzo. Se questo modo di esporre il risultato d’esercizio è ritenuto consono, resto senza parole ! A me sembra solo un’accozzaglia di importi messi lì, tanto per far quadrare i conti. Nel corso dell’assemblea ho tentato di richiamare l’attenzione sui detti punti, ma la “claque” favorevole al nostro ha sollevato il solito polverone e chiesta (per risparmiare tempo) l’approvazione del bilancio come sottoposto, senza alcuna discussione. Ecco perché vorrei ora hsottoporre il tutto a verifica di terzi, per conoscere se sono io troppo pignolo oppure se è il nostro a complicare (chissà perché) le situazioni. Perciò, se qualcuno potesse indicarmi un modico revisore contabile (confermo che sono rimasto solo a combattere questa battaglia), gli affiderei il tutto e mi atterrei ai suoi risultati. Grazie, ad ogni buon conto, a tutti coloro che vorranno farmi conoscere le loro osservazioni.