Beneficiario vendita immobile

[DMFan]

Buongiorno, sono usufruttuario di un appartamento la cui nuda proprietà appartiene alla mia ex-moglie (siamo legalmente divorziati). Mi sono fatto carico del mutuo presente sull'immobile subentrando al costruttore (a condizioni rinegoziate) e mi sono fatto carico di tutte le altre spese di acquisto. Oggi ho necessità di trasferirmi e di vendere l'immobile per acquistarne un altro. La mia ex-moglie si è detta favorevole alla vendita. Mi chiedo se, previo accordo dell'ex-moglie, esista un modo per far si che sia io a beneficiare della vendita o, perlomeno, fare in modo che nel successivo acquisto io diventi pieno proprietario dell'immobile. Vorrei evitare di vendere l'immobile "sulla fiducia" per poi ritrovarmi senza una casa e senza i soldi per acquistarne un'altra.

 

[Nemesis]

Tu venderai il tuo diritto (l'usufrutto) e percepirai il relativo prezzo. La tua ex-moglie, altrettanto, relativamente al suo diritto (la nuda proprietà).
Poi potrai acquistare quello che vorrai, pagandone il relativo prezzo.

 

[DMFan]

Non mi sono spiegato. Se la ex-moglie è d'accordo, posso essere il beneficiario della vendita, in toto? In caso contrario è possibile sottoscrivere un atto in cui si impegna a versare a me la sua quota, o comunque ad utilizzarla per comprare un nuovo immobile?

 

[Dimaraz]

Tante stranezze sulle "pratiche" in essere... ma non ci riguarda.

Non esiste alcuna norma che imponga alla tua ex di corrisponderti la somma che riceverebbe dalla vendita della sua nuda proprietà o di impiegare tali proventi per l'acquisto di un nuovo immobile di cui tu acquisterai l'usufrutto.

Un eventuale (pre) contratto in tal senso avrebbe valore inconsistente se non prevedesse penali prestabilite.

Tua moglie nulla ti deve della sua proprietà.

 

[basty]

Mi chiedo se, previo accordo dell'ex-moglie, esista un modo per far si che sia io a beneficiare della vendita o, perlomeno, fare in modo che nel successivo acquisto io diventi pieno proprietario dell'immobi

In caso contrario è possibile sottoscrivere un atto in cui si impegna a versare a me la sua quota, o comunque ad utilizzarla per comprare un nuovo immobile?

Si questo atto preliminare si chiama donazione da parte di tua ex moglie della sua nuda proprietà, con tutte le problematiche sulla successiva vendita.

 

[DMFan]

Tante stranezze sulle "pratiche" in essere... ma non ci riguarda.

Non c'è alcuna stranezza, questa divisione patrimoniale non mi ha portato alcun beneficio fiscale, solo danni, non avendo potuto detrarre gli interessi passivi. Mi ritrovo in questa infelice situazione per colpa della mia ingenuità, ma giustamente i motivi non vi riguardano, dato che sono qui per avere consigli, non pietà.

Non esiste alcuna norma che imponga alla tua ex di corrisponderti la somma che riceverebbe dalla vendita della sua nuda proprietà o di impiegare tali proventi per l'acquisto di un nuovo immobile di cui tu acquisterai l'usufrutto.

Non ho parlato di "obblighi", quello che cerco di capire è se con l'accordo della ex-moglie, posso essere il beneficiario della vendita. Quando ho acquistato questa casa, il notaio ha semplicemente scritto che io prendevo l'usufrutto e lei la nuda proprietà, ma i soldi dell'acquisto sono usciti tutti dal mio conto corrente. Ora semplicemente vorrei che tornassero nel mio conto corrente, in modo che io possa acquistare un altro immobile, questa volta come pieno proprietario.

Se non esistesse un modo legale per vincolare la ex moglie a questo passaggio, rischierei di vendere l'immobile e perdere tutti i soldi della nuda proprietà, semplicemente perchè lei potrebbe poi rifiutarsi di restituirmeli per il successivo acquisto. Sto cercando di tutelarmi, non voglio rimanere senza soldi e senza casa e non voglio "fidarmi" di una sua promessa.

Si questo atto preliminare si chiama donazione da parte di tua ex moglie della sua nuda proprietà, con tutte le problematiche sulla successiva vendita.

Sono a conoscenza delle numerose problematiche legate alla donazione, quindi non la considero una soluzione accettabile.

 

[basty]

Sono a conoscenza delle numerose problematiche legate alla donazione, quindi non la considero una soluzione accettabile.

Ma è l'unica soluzione praticabile per riavere pacificamente indietro i soldi dell'acquisto.
L'alternativa è "acquistare" la sua nuda proprietà.

I trasferimenti di immobili e le donazioni di rilevante entità sono soggette a rogito scritto. Unica via per essere non impugnabili in un secondo tempo

 

[DMFan]

Ma è l'unica soluzione praticabile per riavere pacificamente indietro i soldi dell'acquisto.
L'alternativa è "acquistare" la sua nuda proprietà.

I trasferimenti di immobili e le donazioni di rilevante entità sono soggette a rogito scritto. Unica via per essere non impugnabili in un secondo tempo

Esiste un vincolo sul prezzo? Mi spiego: posso comprare la sua nuda proprietà anche per un prezzo inferiore al suo effettivo valore di mercato?

Per quanto riguarda la donazione, non posso permettermi di rimanere senza casa, se lei mi donasse la nuda proprietà sarei vincolato nella vendita dell'immobile, mi risulta che un eventuale acquirente avrebbe serie difficoltà ad aprire un mutuo per l'acquisto. Sostanzialmente rischierei di non riuscire proprio a vendere...

 

[Franci63]

se con l'accordo della ex-moglie, posso essere il beneficiario della vendita.

Si, ma se non ti fidi della sua parola, dovrete firmare una scrittura privata in cui lei riconosce che hai pagato tu, e che i soldi della vendita sono la "restituzione" del prestito che tu le hai fatto per acquistare la nuda proprietà.
Ma ti conviene avvalerti della consulenza di notaio o avvocato, vista la situazione delicata.
Tieni però presente che il valore della nuda proprietà, se tu usufruttuario hai 40 anni come scrivi, è solo del 15/20 % ( a seconda che tu abbia gia compiuto o no i 40
anni).
Quindi il grosso del prezzo di vendita sarà comunque incassato da te, come venditore dell'usufrutto.

 

[basty]

Per quanto riguarda la donazione, non posso permettermi di rimanere senza casa, se lei mi donasse la nuda proprietà sarei vincolato nella vendita dell'immobile, mi risulta che un eventuale acquirente avrebbe serie difficoltà ad aprire un mutuo per l'acquisto. Sostanzialmente rischierei di non riuscire proprio a vendere...

Esatto

Esiste un vincolo sul prezzo? Mi spiego: posso comprare la sua nuda proprietà anche per un prezzo inferiore al suo effettivo valore di mercato?

In linea teorica si.
In linea pratica sorgono due ordini di problemi.
Il primo è fiscale: in caso di prezzo fittizio dichiarato sull'atto te lo contesterà la Agenzia delle Entrate; trattandosi di immobile residenziale, eviti una contestazione ed accertamento da parte della Agenzia delle Entrate, solo se oltre al prezzo "fittizio=reale" chiedi la tassazione sulla compravendita in base al cosiddetto "prezzo valore", corrispondente al valore catastale dell'immobile =rendita x 126 o x 116 (prima casa) (poi non so cosa succede come acquisto prima casa, se rivendi subito dopo....)
Il secondo è di ordine ereditario: gli eredi legittimi della tua ex potranno impugnare la finta vendita se riusciranno a dimostrare essere stata ceduta a valori irrisori rispetto al valore di mercato.
Solo tu conosci la situazione attuale: ma nessuno conosce quella futura

Valuta bene con un notaio coscienzioso.