Avere 2/3 della proprietà

[User_53181]

Buonasera.

Ringrazio anticipatamente chi vorrà rispondere ad alcuni quesiti.

Dopo qualche peripezia, oggi, mia madre è proprietaria di 2/3 di una casa con annesso terreno. Il terzo (quota) è di mio cugino.

Chiedo, gentilmente:

l'essere proprietario per 2/3 da qualche vantaggio, potere decisionale, privilegio ecc. oppure no? È vero che a prescindere dalle quote, ognuno dei proprietari può, a proprie spese, effettuare degli interventi straordinari alla proprietà (intesi come migliorie o comunque che non ne pregiudichino l’integrità e l’usufrutto) e/o andarci a vivere a tempo indeterminato?

Mia madre – al fine di diventare unica proprietaria - ha offerto a mio cugino, per l'acquisto della quota di quest’ultimo, una somma pari al valore effettivo (valutato su due perizie di stima). Ha rifiutato, non perché non gli interessi vendere ma perché pretende che gliela si paghi di più (di quello che vale). Ci sono delle regole da rispettare o può chiedere la cifra che più gli aggrada?

Io posso entrare (sporadicamente) nella proprietà con il solo benestare di mia madre o devo avere qualche sorta di autorizzazione, nei confronti di mio cugino? Una terza persona (che potrebbe essere il giardiniere, come un amico), può altresì entrare nella proprietà semplicemente con il benestare di uno dei proprietari o è necessario che sia autorizzato nero su bianco?

Di nuovo, grazie.

Saluti
Laura

 

[Fift@]

1 no
2 no, lui può chiedere la cifra che vuole (stupidamente) se non si raggiunge un accordo o resta tutto indiviso così oppure occorre una divisione giudiziale con tempi e costi alti, presumo che ci perderà di più tua madre
3 puoi entrare se tua madre ti autorizza a farlo
4 se siete ai ferri corti potrebbe vendere a lui al doppio della cifra che vuole, se la matematica non è una opinione. Diversamente sarà una lunga e penosa convivenza per arrivare prima o poi ai dispetti

 

[User_53181]

1 no
2 no, lui può chiedere la cifra che vuole (stupidamente) se non si raggiunge un accordo o resta tutto indiviso così oppure occorre una divisione giudiziale con tempi e costi alti, presumo che ci perderà di più tua madre
3 puoi entrare se tua madre ti autorizza a farlo
4 se siete ai ferri corti potrebbe vendere a lui al doppio della cifra che vuole, se la matematica non è una opinione. Diversamente sarà una lunga e penosa convivenza per arrivare prima o poi ai dispetti

Ok, quindi l'essere proprietari per 2/3 non porta alcun vantaggio. Ma ogni proprietario, quindi, a prescindere dalle quote, può fare degli interventi alla proprietà a proprie spese, anche senza il consenso dell'altro proprietario?

Sono già ai ferri corti (da anni... ) Mia madre non vuole vendere e ancor meno speculare (vuole tenerla perchè è la casa di famiglia e mio cugino fa parte della cosa solo perchè ha ereditato da mia zia ma ci azzecca poco). Per cui, in un certo senso, siamo già alla fase dei dispetti.

Grazie.

 

[Fift@]

Con un parente così preferirei vendergli tutto, tanto prima o poi arrivate ai ferri corti
Tua madre non può fare niente senza il suo consenso. Vedi tu che vantaggi ha. Se poi vuole fare lavori se li pagherà lei interamente, se lui è d'accordo, sennò manco quelli. Tu non ti preoccupare, dormi tranquillo, sono problemi di tua madre e non tuoi. Tanto non puoi fare niente

 

[User_53181]

Con un parente così preferirei vendergli tutto, tanto prima o poi arrivate ai ferri corti
Tua madre non può fare niente senza il suo consenso. Vedi tu che vantaggi ha. Se poi vuole fare lavori se li pagherà lei interamente, se lui è d'accordo, sennò manco quelli. Tu non ti preoccupare, dormi tranquillo, sono problemi di tua madre e non tuoi. Tanto non puoi fare niente

Ok, grazie ancora delle risposte.
( Per inciso, scrivo e chiedo io perchè mia madre non è in grado di farlo e perchè lei abita a centinaia di km dalla proprietà. Per cui, i suoi problemi diventano anche miei perchè in fin dei conti... è giusto così).

 

[Fift@]

Quindi ricapitolando, non puoi fare lavori o apportare modifiche senza il suo consenso. Non puoi obbligarlo a vendere. Non puoi impedirgli di accedere all'immobile. Lui di contro può impedire l'accesso ad un estraneo, se lo vuole. Come se tu dicessi al postino di entrare in giardino e lui dicesse di no. Se siete ai ferri corti, il prossimo passo sarà la lettera di un legale. Quando si inizia con i dispetti non è un bel vivere, e sinceramente io me ne disferei appena possibile.

 

[Franci63]

Ci sono delle regole da rispettare o può chiedere la cifra che più gli aggrada?

Non ci sono regole relative al prezzo.
Se chiede troppo, tua madre non comprerà, e la casa resterà in comproprietà, finché uno dei due non ricorrerà alla divisione giudiziale, o entrambi decideranno di vendere a terzi.

Io posso entrare (sporadicamente) nella proprietà con il solo benestare di mia madre o devo avere qualche sorta di autorizzazione, nei confronti di mio cugino?

Puoi andare , anche spesso, con il benestare di tua madre; puoi anche andarci a stare per lunghi periodi, senza impedire il pari uso al comproprietario.
Di solito, se non c'è abbastanza posto , si fanno i turni; in teoria, dato che tua madre possiede i 2/3 , per ogni settimana che ci sta il parente, tu ci puoi stare due.
Meglio però accordarsi per una turnazione , se entrambi i comproprietari ( o tu stessa), volessero usare la casa con una certa assiduità.

Qui qualche indicazione ;

Comproprietà immobile: diritti

Casa o altro immobile in comunione: come si regolano i diritti dei comproprietari (eredi, coniugi, acquirenti) che vantano gli stessi diritti sul bene.

www.laleggepertutti.it

 

[Gianco]

@Laura67, fin qui abbiamo parlato di introitare e se sorgessero dei problemi che imponessero un certo impegno di spesa, lui potrebbe starti dietro?
Mi spiego meglio: il fabbricato potrebbe necessitare di interventi di messa in sicurezza o di manutenzione straordinaria. A questo punto lui potrebbe avere difficoltà ad affrontare le spese e conseguentemente potrebbe essere "tentato" se non costretto a svendere.
Indaga e tasta il suo polso!

 

[vittorievic]

Quindi ricapitolando, non puoi fare lavori o apportare modifiche senza il suo consenso.

Le spese per la conservazione, quelle sostenute per la tutela o il ripristino dell'integrità del bene (per esempio gli interventi di manutenzione che si rendono necessari per evitare la sua rovina o deterioramento) in base all' art. 1110 del c.c. possono essere sostenute anche da uno solo dei comproprietari il quale può chiedere il rimborso pro quota dagli altri comproprietari.Requisito per poter ottenere il rimborso, come stabilito dalla Corte di Cassazione, è che colui che abbia assunto l'iniziativa, prima di effettuare il pagamento, abbia avvertito gli altri comproprietari dell'opportunità di effettuare dei lavori di manutenzione.
Le spese per il godimento riguardano l'uso della casa in comproprietà da un punto di vista materiale; queste sono sostenute solo da colui che gode dei lavori effettuati.
L'argomento dello scioglimento della comproprietà non lo vedo poi così tragico: l'avvocato di chi detiene i 2/3 di proprietà nell'istanza di scioglimento può palesare la volontà di comprare la parte avversa al prezzo deciso dal CTU. Certo bisogna pagare l'avvocato, il CTU e le spese di giudizio ma questo è un costo obbligato da affrontare se si vuole a tutti i costi acquisire il 100% di proprietà. Ma anche il resistente affronterà le stesse spese e non essendoci una parte soccombente non potrà nemmeno sperare di farsi rimborsare. Magari se gli fate questo ragionamento si ammorbidisce.

 

[Dimaraz]

l'essere proprietario per 2/3 da qualche vantaggio, potere decisionale, privilegio ecc. oppure no?

Si.
In caso di "comunione" la maggioranza viene calcolata sulla base del valore delle quote.
Ai sensi dell'art. 1105 la maggioranza con oltre il 50% vincola anche la minoranza sulla gestione ordinaria.
Ai sensi dell'art. 1108 il vincolo vale anche per la gestione straordinaria purché la maggioranza detenga almeno i 2/3.
Ovviamente ne sopporta anche identici "peso" nel riparto delle spese.

È vero che a prescindere dalle quote, ognuno dei proprietari...

Vero...come ti hanno già spiegato e tenuto conto di quanto ho sopra scritto.

Ci sono delle regole da rispettare o può chiedere la cifra che più gli aggrada?

Chiedere è sempre lecito.
Se non si concorda e si vuole porre fine alla Comunione tua madre può chiedere ad un Giudice la divisione del bene.
Qualora non sia possibile dividere "fisicamente" la proprietà allora il Giudice può ordinare la messa all'asta del bene con divisione dei proventi al netto delle spese...ma avendo tua madre una quota superiore e se è disposta a rilevare la rimanente parte disporrà in tal senso liquidando al valore sentito perito nominato.

Per il resto vale quanto spiegato: ti basta il benestare di tua madre ma dovrai occupare per "tempo proporzionale" ...o tuo cugino potrebbe chiedere quota della corrispondente locazione.