Aumento canone locazione contratto 4+4

[uva]

possibilità di prevedere un diverso criterio di adeguamento del canone,

L'ostacolo avrebbe potuto essere l'art. 79 l. 392/1978:

E' nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del
contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a
quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli
altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente
legge.

Ma non lo è, in quanto l'art. 79 è stato abrogato dall'art.14, c. 4 l. 431/1998 limitatamente alle locazioni abitative.

Comunque nei contratti abitativi liberi 4 + 4 in caso di canone a scaletta o adeguamento superiore all'indice Istat foi, io farei approvare le clausole dal conduttore con doppia firma in quanto potenzialmente vessatorie.

 

[uva]

lo faccio da anni senza problemi

Nel senso che finora non hai ricevuto sanzioni a seguito di controlli specifici, oppure hai presentato interpello e ricevuto risposta dall'Agenzia delle Entrate?

 

[basty]

Nel senso che finora non hai ricevuto sanzioni a seguito di controlli specifici, oppure hai presentato interpello e ricevuto risposta dall'Agenzia delle Entrate?

Non ho letto l'interpello che hai postato: però logica vorrebbe che se il canone a scaletta (di un contratto commerciale) è compatibile con la cedolare secca (che per i commerciali è stata tra l'altro una eccezione), sarebbe piuttosto sorprendente, non lo fosse con i contratti uso residenziale, dove la CS è prevista per legge ordinaria.

 

[basty]

Comunque nei contratti abitativi liberi 4 + 4 in caso di canone a scaletta o adeguamento superiore all'indice Istat foi, io farei approvare le clausole dal conduttore con doppia firma in quanto potenzialmente vessatorie.

OT: A proposito di clausole vessatorie. Ho ieri scoperto che la cassazione con sentenza n. 29329 del 13/11/2019 ha considerate nulle le pattuizioni che prevedono al rilascio dell'alloggio, la ri-tinteggiatura delle pareti.
La causa era stata originata a Torino.

Io la ho sempre messa sul contratto, in genere come deterrente rispetto ad una risoluzione (molto) anticipata.

Trovo assurdo che la Cassazione entri nel merito di libere pattuizioni: senza per altro considerare la durata della locazione.
Per un inquilino trentennale (ormai rari) sarebbe assurdo pretendere la tinteggiatura.

Ma per un inquilino entrato in locali appena imbiancati, che risolva anticipatamente il contratto dopo 1-2 anni, ..... direi che sarebbe il minimo, visto che non rispettano nemmeno il preavviso.

Mi sembra un ulteriore caso di non equilibrio tra i diritti del locatore e quelli del conduttore.

 

[uva]

Non ho letto l'interpello che hai postato

Se l'avessi letto avresti notato questo:

la scrivente (l'Ag. Entrate) ritiene che la previsione contrattuale presente nel contratto di locazione, che fa dipendere la quota variabile del canone dal fatturato del conduttore, non rientra nel campo di applicazione del citato comma 11 (*) e, come tale, non possa essere di ostacolo all'assoggettamento del contratto stesso al regime della cedolare secca.
(*) art. 3, c. 11 Dlgs 23/2011

In quel caso particolare la parte variabile del canone è saldamente "ancorata" ad una condizione specifica menzionata nel contratto:

una quota variabile pari al 3,4% dei ricavi del punto vendita della società conduttrice, per la sola parte dei ricavi che in ciascun anno supererà euro 1.000.000,00.

 

[uva]

Ho ieri scoperto che la cassazione con sentenza n. 29329 del 13/11/2019

Ne abbiamo già parlato qui:

Le spese per la tinteggiatura spettano al proprietario

Una recente sentenza della Cassazione la n. 29329 del 13/11/2019 ha stabilito che la tinteggiatura dell'immobile locato debba essere sempre a carico del locatore anche tale incombenza sia prevista a carico del conduttore nel contratto.

www.propit.it

dove avevo espresso la mia opinione.

Eventualmente commenta in quella discussione, per evitare l'OT in questo thread.

 

[Gagarin]

Cioè?
Applichi un aumento 'a scaletta', ovviamente esplicitato nel contratto, e sei in regime di cedolare secca?

Si

 

[zetaerre]

Si

Grazie

 

[uva]

Sì vale: lo faccio da anni senza problemi

Se non hai presentato interpello e ricevuto risposta dall'Agenzia delle Entrate, né ottenuto almeno un'assicurazione verbale da qualche funzionario, come puoi essere certo di aver ragione?

Se lo fai "senza problemi" perché finora quei tuoi contratti abitativi non sono stati sottoposti ad accertamento da parte dell'Agenzia, non puoi escludere che in futuro l'opzione per la cedolare secca in caso di canoni a scaletta ti venga contestata.

 

[zetaerre]

Se non hai presentato interpello e ricevuto risposta dall'Agenzia delle Entrate, né ottenuto almeno un'assicurazione verbale da qualche funzionario, come puoi essere certo di aver ragione?

Se lo fai "senza problemi" perché finora quei tuoi contratti abitativi non sono stati sottoposti ad accertamento da parte dell'Agenzia, non puoi escludere che in futuro l'opzione per la cedolare secca in caso di canoni a scaletta ti venga contestata.

Giusta osservazione finché non c'è accertamento è difficile fare previsioni.
Chiaramente se non ci sono contestazioni diventa più semplice.
Certo che vista da fuori sembra una roba un po' da furbi.