Attribuzione spese manutenzione ordinaria dopo rogito

[Lara Torre]

Salve chiedo il vostro aiuto per chiarire il seguente problema. I primi giorni di febbraio 2020 ricevo una mail dall'Amministratore con allegato un preventivo di spesa per la sostituzione dei dispositivi INAIL (ed altro) relativamente alla caldaia condominiale. Mi viene detto che il tutto rientra nella manutenzione ordinaria, in ogni caso non esiste una delibera dell'assemblea condominiale, anche se per ipotesi si trattasse di manutenzione straordinaria. La mail non ha avuto seguito, nessuno dei condomini ha accettato il preventivo e nessuna assemblea è stata convocata. A marzo siamo entrati nel periodo di lockdown e non se ne è parlato più. Il 26 maggio ricevo una nuova mail che recita testualmente: "Buongiorno, inoltro nuovamente il preventivo della Ditta ..... sottolineando che si tratta di lavori necessari al fine di poter eseguire il rinnovo della pratica INAIL. Rimango in attesa di vs autorizzazione al fine di poter eseguire i lavori. Cordiali saluti. L'Amministratore". Passano ulteriori giorni e nulla cambia. A seguito della mia decisione di mettere in vendita l'immobile in data 25 maggio l'Amministratore mi fornisce la necessaria liberatoria. Il giorno 10 giugno, concludo la vendita e la sera stessa invio con mail all'Amministratore la dichiarazione di avvenuto rogito consegnatami dal notaio. In data 23 giugno l'Amministratore comunica che di sua iniziativa ha provveduto ad accettare il preventivo della Ditta (pare che rientri nelle sue facoltà). Di ciò il nuovo proprietario non è stato avvertito. Ad oggi i lavori non sono stati ancora eseguiti, i termini scadranno a novembre. La richiesta con la ripartizione delle spese viene inviata al nuovo proprietario che rifiuta di pagare asserendo che dalla mail del 26 maggio si evince chiaramente che io ero stata avvertita dei lavori da fare, e che questo mi obbliga al pagamento. Aggiungo ancora che nel preliminare di vendita regolarmente registrato a febbraio c'è scritto: "il carico delle spese condominiali pregresse rispetto all'atto notarile di trasferimento della proprietà sarà regolato come segue: "a carico della parte venditrice fino al definitivo di vendita". La domanda è: chi dei due è tenuto al pagamento? L'Amministratore ha mancato in qualcosa? Ringrazio moltissimo chi mi aiuterà a capire.

 

[Franci63]

Secondo me la spesa, spetta al nuovo proprietario, non essendo stata deliberata prima del del rogito.
Con la liberatoria che hai avuto dall’amministratore, tu dovrai solamente pagare un eventuale conguaglio per le spese ordinarie relative a servizi da te goduti entro la data della vendita, se il bilancio consuntivo sarà superiore al preventivo.
Peraltro credo che sarebbe stato saggio avvisare l’acquirente di questa prevedibile uscita, per correttezza.

 

[Lara Torre]

Grazie per la risposta, certamente se ci fossero somme da versare a conguaglio maturate entro il 10 giugno spetterebbero a me. Secondo te avrei dovuto avvertire io il nuovo proprietario o l'Amministratore appena avuta notizia dell'avvenuto rogito?

 

[User_29045]

sottolineando che si tratta di lavori necessari al fine di poter eseguire il rinnovo della pratica INAIL

Se si tratta di lavori necessari e urgenti, l'amministratore può procedere, riservandosi di RATIFICARE il suo operato ALLA PRIMA ASSEMBLEA UTILE. Ma intanto procede, paga, e si fa rimborsare pro quota dai condomini.

A mio avviso, tu il 26 Maggio eri a conoscenza di questa spesa che, essendo urgente, l'amministratore ha avuto il diritto e dovere di pagare senza attendere l'ok della maggioranza assembleare.

Il giorno 10 giugno, concludo la vendita

Quindi sapevi ciò che ti è stato detto il 26 Maggio, sapevi dell'urgenza e dell'improrogabilità, la necessità di spesa ti era stata comunicata anche in forma scritta, via email, e avresti dovuto avvisare l'acquirente, ammonendolo prima della firma in modo da giungere a un accordo, anche fosse stato una riduzione del prezzo.
Secondo me devi pagare questa spesa.

 

[BJMAKER]

Grazie per la risposta, certamente se ci fossero somme da versare a conguaglio maturate entro il 10 giugno spetterebbero a me. Secondo te avrei dovuto avvertire io il nuovo proprietario o l'Amministratore appena avuta notizia dell'avvenuto rogito?

Spetta al nuovo condomino avvertire l'amministratore subito dopo il rogito. Come ex proprietario non hai obblighi, ti addebiterà le spese fino alla data del rogito salvo conguaglio

 

[Lara Torre]

Per Bjmaker... quindi se la spesa (o meglio l'accettazione della spesa) è avvenuta dopo il rogito, a tuo modo di vedere, spetta al nuovo proprietario?

 

[BJMAKER]

Ovvio, se non c'è una delibera precedente in base a cosa dovresti pagare tu? Una delibera scritta intendo. Se poi il nuovo proprietario vuole piantare casini, che faccia pure. Il miglior modo per fare ragionare le persone è essere chiari. Non rispondergli più al telefono

 

[Lara Torre]

Grazie

Se si tratta di lavori necessari e urgenti, l'amministratore può procedere, riservandosi di RATIFICARE il suo operato ALLA PRIMA ASSEMBLEA UTILE. Ma intanto procede, paga, e si fa rimborsare pro quota dai condomini.

A mio avviso, tu il 26 Maggio eri a conoscenza di questa spesa che, essendo urgente, l'amministratore ha avuto il diritto e dovere di pagare senza attendere l'ok della maggioranza assembleare.



Quindi sapevi ciò che ti è stato detto il 26 Maggio, sapevi dell'urgenza e dell'improrogabilità, la necessità di spesa ti era stata comunicata anche in forma scritta, via email, e avresti dovuto avvisare l'acquirente, ammonendolo prima della firma in modo da giungere a un accordo, anche fosse stato una riduzione del prezzo.
Secondo me devi pagare questa spesa.

In realtà i lavori a maggio non erano né urgenti né improrogabili visto che il termine entro cui effettuarli scadrà nel mese di novembre prossimo. La mail parla solo di lavori necessari. In quanto ad avvertire il nuovo proprietario mi chiedo se invece non avrebbe dovuto essere proprio l'Amministratore a specificarlo nella liberatoria, oppure appena ricevuta la comunicazione di avvenuto rogito, che, ricordo è stata inviata il giorno stesso della vendita. Quindi tra il 10 giugno (vendita) e il 23 Giugno (accettazione) l'Amministratore ha avuto tutto il tempo necessario per comunicare al nuovo proprietario la necessità dei lavori da fare.

 

[Dimaraz]

. Ma intanto procede, paga, e si fa rimborsare pro quota dai condomini

No.
Non può farsi rimborsare fintanto che l'assemblea idoneamente convocata ratifichi la spesa (anche se probabilmente preleverà dal c/c se esiste un residuo.

Forti dubbi pure sull'urgenza di sostituire dei "fantomatici dispositivi Inail).

 

[BJMAKER]

La riposta la hai già avuta non c'è bisogno di altre spiegazioni