Spero di riuscire a spiegarmi in modo comprensibile e mi scuso preventivamente se sarò un po’ prolisso ma vorrei fornire tutti gli elementi per poter ricevere i chiarimenti richiesti.
Preliminarmente devo spiegare che il condominio è costituito da un fabbricato a 3 piani fuori terra oltre ammezzati e un piano interrato. Le unità immobiliari totali sono 27 e sono adibite ad attività commerciali al piano terra e connessi piani interrati e residenze ed uffici/magazzini ai paini superiori. Il palazzo si compone di due corpi scala a cui si accede da un androne comune; parte delle unità poste al piano terra accedono direttamente dalla pubblica via.
Per comodità e chiarezza farò riferimento alla scala Dx e scala Sx.
Dopo anni di trattative condominiali è stato deciso di sostituire il vecchio ascensore di proprietà esclusiva di un condomino dell’ultimo piano della scala Sx con un ascensore che servirà più condomini (11 su 27 così distribuiti: 8/9 della scala Sx e 2/3 della scala Dx.
L’ascensore, di proprietà esclusiva di un inquilino dell’ultimo piano della scala Sx, è stato realizzato circa 25 anni fa con il taglio delle scale Sx per poter ricavare spazio sufficiente per l’installazione.
Nel corso degli anni alcuni condomini hanno chiesto di poter partecipare all’utilizzo dell’ascensore senza riuscire a trovare un accordo (indennizzo). Negli ultimi anni quasi tutti i condomini della scala Sx hanno deciso di voler utilizzare l’ascensore e, dopo numerose riunioni condominiali, è stata deliberata la sostituzione del vecchio ascensore realizzando al contempo delle innovazioni e qui la cosa si fa complicata.
Attualmente, il vecchio ascensore è dotato di due sbarchi, uno all’ultimo piano per il proprietario dell’ascensore e un altro (mai utilizzato da alcuno perché pericoloso) al primo piano che si affaccia trasversalmente sulla scala (in pratica quando si apre la porta dell’ascensore ci si trova ad uscire di traverso su due scalini sfalsati). Trattandosi di un condominio del 1700 gli accessi agli appartamenti non sono posizionati tutti sui pianerottoli della scala Sx bensì ci sono dei piani ammezzati collegati con altre rampe di scale che si congiungono ai pianerottoli.
Adesso è stato deciso che il nuovo impianto sarà dotato di 4 o 5 fermate che collegherà gli appartamenti tramite la realizzazione di almeno tre o quattro passerelle. Nelle ultime due riunioni condominiali è stato inoltre deciso che verranno realizzate anche un paio di passerelle per collegare due o tre appartamenti che hanno accesso dalla scala Dx ma hanno delle finestre che affacciano sul vano scale della scala di Sx (le finestre verranno trasformate in porte).
L’ascensore nuovo sarà dotato anche di uno sbarco sul tetto di cui attualmente siamo sprovvisti (esiste un accesso al tetto sicuramente non a norma e pericolosissimo. Per raggiungerlo necessita di una scala di 7 metri da appoggiare sui gradini delle scale)
Ovviamente il progetto è già stato valutato dai tecnici e approvato dalla sovrintendenza che ha dato parere favorevole anche se dovranno essere fatte alcune modifiche.
Questa lunga premessa era propedeutica alla mia domanda ovvero come suddividere le spese per la realizzazione dei lavori visto che solo alcuni proprietari della scala Dx parteciperanno alla realizzazione. Il condominio ha anche alcuni negozi al piano terra che non hanno alcuna intenzione di partecipare alle spese.
A me pare assurdo ma la maggioranza dell’assemblea ha dato incarico ai tecnici per la realizzazione dei progetti senza avere deciso come verranno suddivise le spese per la realizzazione dei lavori. Il motivo di questa scelta credo sia legato alla consapevolezza dei condomini che per raggiungere un accordo sulla suddivisione delle spese ci sarà da combattere. Vi espongo i miei dubbi... o almeno una parte di essi.
Le domande a cui cerco risposta sono:
Preliminarmente devo spiegare che il condominio è costituito da un fabbricato a 3 piani fuori terra oltre ammezzati e un piano interrato. Le unità immobiliari totali sono 27 e sono adibite ad attività commerciali al piano terra e connessi piani interrati e residenze ed uffici/magazzini ai paini superiori. Il palazzo si compone di due corpi scala a cui si accede da un androne comune; parte delle unità poste al piano terra accedono direttamente dalla pubblica via.
Per comodità e chiarezza farò riferimento alla scala Dx e scala Sx.
Dopo anni di trattative condominiali è stato deciso di sostituire il vecchio ascensore di proprietà esclusiva di un condomino dell’ultimo piano della scala Sx con un ascensore che servirà più condomini (11 su 27 così distribuiti: 8/9 della scala Sx e 2/3 della scala Dx.
L’ascensore, di proprietà esclusiva di un inquilino dell’ultimo piano della scala Sx, è stato realizzato circa 25 anni fa con il taglio delle scale Sx per poter ricavare spazio sufficiente per l’installazione.
Nel corso degli anni alcuni condomini hanno chiesto di poter partecipare all’utilizzo dell’ascensore senza riuscire a trovare un accordo (indennizzo). Negli ultimi anni quasi tutti i condomini della scala Sx hanno deciso di voler utilizzare l’ascensore e, dopo numerose riunioni condominiali, è stata deliberata la sostituzione del vecchio ascensore realizzando al contempo delle innovazioni e qui la cosa si fa complicata.
Attualmente, il vecchio ascensore è dotato di due sbarchi, uno all’ultimo piano per il proprietario dell’ascensore e un altro (mai utilizzato da alcuno perché pericoloso) al primo piano che si affaccia trasversalmente sulla scala (in pratica quando si apre la porta dell’ascensore ci si trova ad uscire di traverso su due scalini sfalsati). Trattandosi di un condominio del 1700 gli accessi agli appartamenti non sono posizionati tutti sui pianerottoli della scala Sx bensì ci sono dei piani ammezzati collegati con altre rampe di scale che si congiungono ai pianerottoli.
Adesso è stato deciso che il nuovo impianto sarà dotato di 4 o 5 fermate che collegherà gli appartamenti tramite la realizzazione di almeno tre o quattro passerelle. Nelle ultime due riunioni condominiali è stato inoltre deciso che verranno realizzate anche un paio di passerelle per collegare due o tre appartamenti che hanno accesso dalla scala Dx ma hanno delle finestre che affacciano sul vano scale della scala di Sx (le finestre verranno trasformate in porte).
L’ascensore nuovo sarà dotato anche di uno sbarco sul tetto di cui attualmente siamo sprovvisti (esiste un accesso al tetto sicuramente non a norma e pericolosissimo. Per raggiungerlo necessita di una scala di 7 metri da appoggiare sui gradini delle scale)
Ovviamente il progetto è già stato valutato dai tecnici e approvato dalla sovrintendenza che ha dato parere favorevole anche se dovranno essere fatte alcune modifiche.
Questa lunga premessa era propedeutica alla mia domanda ovvero come suddividere le spese per la realizzazione dei lavori visto che solo alcuni proprietari della scala Dx parteciperanno alla realizzazione. Il condominio ha anche alcuni negozi al piano terra che non hanno alcuna intenzione di partecipare alle spese.
A me pare assurdo ma la maggioranza dell’assemblea ha dato incarico ai tecnici per la realizzazione dei progetti senza avere deciso come verranno suddivise le spese per la realizzazione dei lavori. Il motivo di questa scelta credo sia legato alla consapevolezza dei condomini che per raggiungere un accordo sulla suddivisione delle spese ci sarà da combattere. Vi espongo i miei dubbi... o almeno una parte di essi.
Le domande a cui cerco risposta sono:
- in condizioni normali le spese come andrebbero calcolate? oltre alla tabella millesimale A (tabella Generale) dovranno essere utilizzate anche le “tabella scale Dx e Sx” ed eventualmente andranno sommati i valori (la spesa complessiva pare si attesterà intorno ai 200 mila euro)?
- qualora venisse realizzato anche lo sbarco sul tetto dovrebbero partecipare alla spesa tutti i condomini? (i proprietari dei negozi a piano terra non hanno mai partecipato alle riunioni indette per la realizzazione dell'ascensore perché non coinvolti dall’innovazione quindi, solo una parte dei condomini ha votato di realizzare lo sbarco sul tetto)
- l’ascensore da sostituire è dotato attualmente di sole due fermate; quello nuovo ne avrà almeno 4 o 5 cinque. Il nuovo ascensore dovrà essere considerato come installazione ex novo (innovazione) o come sostituzione di quello vecchio?
- la realizzazione dei pianerottoli di sbarco e le relative passerelle che collegheranno i singoli appartamenti verranno pagate da tutti i partecipanti alla realizzazione dell’ascensore nuovo o dovranno essere addebitate a carico alle singole proprietà?
- per realizzare gli accessi agli appartamenti attraverso i collegamenti con le passerelle verranno eseguite delle opere murarie, modifiche di aperture (trasformazione da finestre a porte di accesso e verranno installate delle porte blindate). Le spese per le passerelle e per le porte blindate dovrebbero essere a carico dei singoli beneficiari ?(al termine dei lavori alcuni condomini entreranno in casa sbarcando normalmente sul pianerottolo condominiale mentre altri, quelli che passeranno dalle passerelle avranno una "fermata" e un accesso “privato”)
- se dovessimo arrivare alla conclusione dei lavori, verrà realizzata una tabella per le spese dell’ascensore. Considerando che avremo lo sbarco sul tetto, dovrebbero essere inseriti tutti i condomini (anche quelli che non hanno aderito alla realizzazione dell'ascensore)? La tabella attuale della scala Sx (spese per luce e pulizia) dovrebbe essere integrata con i condomini della scala Dx che parteciperanno all'utilizzo dell'ascensore?
