Area a verde di proprietà di terzi, alberi di alto fusto piantumati dai condomini, chi paga?

[User_29045]

Un'area verde antistante la corte condominiale risulta di proprietà della Ditta X, e non del nostro condominio.
Circa quaranta anni fa, quando fu completata la costruzione, l'area verde era completamente spoglia, ossia costituita da solo terreno senza alcun tipo di pianta.
Oggi - 2016 - l'area è popolata da cespugli, ma anche da alberi di alto fusto (tra cui un cipresso), e necessita di manutenzioni periodiche, potature e pulizie.
Il rappresentante legale della Ditta X, proprietaria di tale area verde, declina, oggi, ogni responsabilità ed ogni eventuale imputazione per obblighi derivanti dal mantenimento delle piante suddette, in quanto sostiene che al tempo del completamento della costruzione non v'era piantato alcunché.
Tale rappresentante legale fa anche il nome di un condomino, il Signor Alfa, e sostiene verbalmente che il Signor Alfa fu incaricato da altri condomini, a suo tempo, per la piantumazione. Si sottintende quindi un "benestare implicito" della Ditta X, dato che non esistono atti scritti con cui la Ditta X concede al nostro condominio di piantumare.
Non è chiaro se esista un documento dove la Ditta X autorizza in forma scritta il nostro condominio a piantumare, ma credo proprio che non esista, e che sia stato fatto tutto a voce quarant'anni fa.
Il rappresentante infine declina ogni responsabilità per conseguenze e spese derivanti da tale situazione.
Questa situazione ha avuto origine circa 40 anni fa.
Oggi, dal punto di vista legale, a chi spettano eventuali spese per interventi di potatura?
Alla ditta proprietaria, o a noi condomini i cui predecessori (in virtù di un accordo che non si sa se sia stato verbalizzato o meno 40 anni fa) hanno piantumato, a suo tempo?
Può la Ditta X esonerarsi oggi (2016) da ogni obbligo e responsabilità, dicendo a voce che il condomino Signor Alfa è stato incaricato di piantumare da altri condomini, e quindi oggi - 2016 - le spese di potatura e manutenzione, nonché le responsabilità legali su eventuali sinistri che possono verificarsi a causa dell'incuria di tale area, spettano esclusivamente a noi?
Infine: possiamo oggi noi condomini disporre della pulizia totale dell'area facendo rimuovere gli alberi d'alto fusto, visto che comportano notevoli costi, e lasciarci solo un'area verde?
In ultimo: obbligando legalmente la ditta X ad occuparsi delle manutenzioni, può tale ditta fare causa al condominio e pretendere il pagamento dell'affitto per aver piantumato senza autorizzazione?
Grazie per aver preso in considerazione il mio quesito.

 

[Rosario1955]

Secondo me il responsabile è sempre il proprietario,se lui insiste che il terreno lo avete utilizzato voi per 40 anni con il suo tacito consenso e che lui se ne è disinteressato e non essendoci nessun documento dove lui vi "richiami", per usucapione potreste diventare voi proprietari del terreno.

 

[User_29045]

Nel frattempo mi sono documentato.

Partendo dalla definizione di IMPLANTATIO.

FONTE: Implantatio - Il piantare un albero sul terreno (altrui) - Brocardi.it

... se ne deduce che l’IMPLANTATIO è il mio caso: il condominio ha piantato, QUARANTA ANNI FA, alberi e cespugli sul terreno di proprietà della "DITTA X".

Nel riferimento legale sopra indicato, si evince chiaramente che LA PIANTAGIONE APPARTIENE ORA AL PROPRIETARIO DEL FONDO, CIOE’ ALLA "DITTA X": si tratta di un acquisto a titolo originario della proprietà, ossia l’accessione di una cosa mobile (gli alberi) ad una cosa immobile (il terreno). In pratica il nostro condominio ha arricchito la proprietà DITTA X.

Inoltre:

FONTE: Art. 934 codice civile - Opere fatte sopra o sotto il suolo - Brocardi.it

La fonte sopra indicata, è ben chiara in merito alla proprietà degli alberi:
Gli alberi appartengono alla "DITTA X", salvo quanto previsto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente.

Non esistono atti scritti, e quindi non risulta diversamente da pattuizioni private. Altrimenti la "DITTA X" deve produrli.

Inoltre:

FONTE: Art. 935 codice civile - Opere fatte dal proprietario del suolo con materiali altrui - Brocardi.it

Dal dispositivo dell’art. 935 C.C., si evince che, essendo nel caso in cui il proprietario (DITTA X) ha fatto piantagioni con materiali altrui (le piante pagate dal condominio), addirittura il proprietario avrebbe dovuto PAGARE al condominio le piantagioni, cosa che ovviamente non è avvenuta! In ogni caso essendo trascorsi ben più di 6 mesi (sono passati quarant’anni!!), il condominio non ha più diritto di chiedere un compenso in denaro.

Infine:

FONTE: Art. 936 codice civile - Opere fatte da un terzo con materiali propri - Brocardi.it

Il dispositivo dell’art. 936 C.C. aggiunge che il proprietario, entro 6 MESI dalla piantumazione, AVREBBE AVUTO il diritto di trattenere per sé le piante (cosa che è avvenuta!), oppure di chiederne la RIMOZIONE: ma aveva sei mesi di tempo, ben decorsi in quanto sono passati 40 anni!

Il proprietario ha preferito trattenere le piante, e non le ha neppure pagate, seppur essendo legalmente tenuto a pagarle a semplice richiesta del Condominio.

Il proprietario avrebbe potuto chiedere la rimozione delle piante a spese del condominio, cosa che NON è avvenuta entro 6 mesi, e quindi non può più avvenire, oggi (2016), a spese del condominio.

In definitiva, essendo gli alberi di proprietà della "DITTA X" come ancora lo è il terreno su cui gli alberi sono cresciuti, le spese di potatura e manutenzione sono ad esclusivo carico DELLA PROPRIETA’, che non ha esercitato i propri diritti entro 6 mesi dalla piantumazione…. Ossia quarant’anni fa!!

Nel caso la proprietà si rifiuti di svolgere le attività di manutenzione, si potrà interessare il Comune e la Società di Smaltimento di Rifiuti della città d'interesse, che emetterà apposita ordinanza obbligando la proprietà a provvedere a potature, manutenzioni e smaltimento rifiuti prodotti, a sue esclusive spese.

 

[User_29045]

Infine: possiamo oggi noi condomini disporre della pulizia totale dell'area facendo rimuovere gli alberi d'alto fusto, visto che comportano notevoli costi, e lasciarci solo un'area verde?

Mi rispondo da solo, ora che ho letto i riferimenti legali!
Assolutamente no, perché le piante ora sono di proprietà della DITTA X.

Può la Ditta X esonerarsi oggi (2016) da ogni obbligo e responsabilità, dicendo a voce che il condomino Signor Alfa è stato incaricato di piantumare da altri condomini, e quindi oggi - 2016 - le spese di potatura e manutenzione, nonché le responsabilità legali su eventuali sinistri che possono verificarsi a causa dell'incuria di tale area, spettano esclusivamente a noi?

No, perché PIANTE + TERRENO sono di proprietà della DITTA X, che deve quindi provvedere a proprie spese alle potature delle essenze arboree, alle manutenzioni e allo smaltimento dei rifiuti prodotti dalle precedenti attività.

In ultimo: obbligando legalmente la ditta X ad occuparsi delle manutenzioni, può tale ditta fare causa al condominio e pretendere il pagamento dell'affitto per aver piantumato senza autorizzazione?

No, perché non si tratta di un affitto, ma di un arricchimento gratuito della proprietà DITTA X, tramite piantumazione avvenuta 40 anni fa, e per la quale non è stata richista in tempi utili la rimozione dei vegetali (opzione 1) oppure per la quale non è stato corrisposto al condominio un equo compenso a rimborso delle spese sostenute per l'acquisto dei vegetali (opzione 2).

 

[User_29045]

In sostanza, l'apporto di beni mobili (gli alberi e i cespugli) ha aumentato il valore del bene immobile (il terreno "spoglio"), ed il tutto è ora di proprietà della DITTA X.

La DITTA X trae profitto dai beni mobili (piante) + beni immobili (terreno) in termini di prestigio ed eleganza (il terreno senza piante sarebbe stato soggetto a smottamenti, oltre che assolutamente antiestetico), ma ha però l'onere della manutenzione ordinaria e straordinaria.

 

[User_29045]

Secondo me il responsabile è sempre il proprietario,se lui insiste che il terreno lo avete utilizzato voi per 40 anni con il suo tacito consenso e che lui se ne è disinteressato e non essendoci nessun documento dove lui vi "richiami", per usucapione potreste diventare voi proprietari del terreno.

Grazie per la Tua risposta.

Avevo pensato anche io all'usucapione, ma ovviamente il nostro Condominio, già gravato da un condomino moroso per oltre 9.000 Euro (diconsi novemila/00 Euro) che si guarda bene dal pagare, non vuole accollarsi spese oltretutto non dovute, dal punto di vista prettamente legale.

Abbiamo un preventivo di 1400 euro + IVA per il "disboscamento", preventivo che - se l'Amministratore mi dà retta - farà la fine del macero: non spetta a noi disboscare a spese nostre, anche perché piante + terreno NON SONO ROBA NOSTRA, legalmente parlando.

Per l'usucapione serve sicuramente un legale e un notaio, coi relativi costi.

Lasciamo perdere.

E' pure un terreno in discesa!!!

 

[luciano1949]

Grazie per la Tua risposta.

Avevo pensato anche io all'usucapione, ma ovviamente il nostro Condominio, già gravato da un condomino moroso per oltre 9.000 Euro (diconsi novemila/00 Euro) che si guarda bene dal pagare, non vuole accollarsi spese oltretutto non dovute, dal punto di vista prettamente legale.
Abbiamo un preventivo di 1400 euro + IVA per il "disboscamento", preventivo che - se l'Amministratore mi dà retta - farà la fine del macero: non spetta a noi disboscare a spese nostre, anche perché piante + terreno NON SONO ROBA NOSTRA, legalmente parlando.
Per l'usucapione serve sicuramente un legale e un notaio, coi relativi costi.
Lasciamo perdere.
E' pure un terreno in discesa!!!

Ci sarà pure un amministratore no?
Comcierei col un bel sequestro conservativo sull'appartamento del moroso e poi, sempre che siate a tempo, comincerei le pratiche per l'usucapione del terreno, per costi che ci siano andrebbero sempre a valorizzare la casa.... con annesso prato verde anche in discesa, ma poi la decisione è vostra anche se trovo alquanto strano che lasciate scoperto un "moroso" per 9.000€.

 

[Gianco]

L'usucapione l'avreste acquisita con il possesso ultraventennale, continuato, pubblico e pacifico. Non occorre alcuna pronuncia dell'autorità giudiziaria, necessaria solo per trascrivere e volturare il diritto acquisito.

 

[User_29045]

Ci sarà pure un amministratore no?
Comcierei col un bel sequestro conservativo sull'appartamento del moroso e poi, sempre che siate a tempo, comincerei le pratiche per l'usucapione del terreno, per costi che ci siano andrebbero sempre a valorizzare la casa.... con annesso prato verde anche in discesa, ma poi la decisione è vostra anche se trovo alquanto strano che lasciate scoperto un "moroso" per 9.000€.

Sul moroso hanno raggiunto un compromesso che paga 200 euro al mese, compromesso ridicolo perché da quanto ho capito lui paga solo questi 200 euro al mese senza però pagare l'annualità corrente, in pratica resta sempre più indietro e l'amministratore fa finta di nulla. Fatto sta che ogni volta che chiedo la situazione contabile di tutto il condominio, a fianco di questa persona compare una cifra assurda. Ma non è questo il tema del thread, siamo fuori argomento.

Per quanto riguarda il terreno, IL NOSTRO CONDOMINIO NON HA ALCUN INTERESSE AD USUCAPIRLO visto che HA RENDITA CATASTALE NULLA, e COMPORTA SOLO UN ONERE ANNUALE AGGIUNTIVO che il condominio, già gravato da una pesante morosità, non ha alcun intenzione di sostenere. L'onere aggiuntivo è appunto dovuto alla manutenzione delle essenze arboree. Ci manca solo che ci mettiamo a pagare per il disboscamento delle proprietà altrui!!!!!

 

[User_29045]

L'usucapione l'avreste acquisita con il possesso ultraventennale, continuato, pubblico e pacifico. Non occorre alcuna pronuncia dell'autorità giudiziaria, necessaria solo per trascrivere e volturare il diritto acquisito.

Ripeto, non ce ne frega niente di usucapire, perché questo terreno con cespugli e alberi ormai di alto fusto, non più abbattibili senza il consenso della Forestale, rappresenta SOLO UNA PERDITA SECCA ANNUALE. Il preventivo dell'impresa per la manutenzione è 1400 + IVA....