Appartamento in affitto non accatastato, problemi con i proprietari

[uva]

Come possono farmi causa

Secondo me i proprietari possono farti causa solo per problemi inerenti la locazione regolarmente registrata all'Agenzia delle Entrate, ossia:

un contratto regolarmente registrato come affittuaria di una camera del loro appartamento,

Per quanto riguarda l'appartamento dove tu effettivamente abiti:

questo dove ho vissuto io per quattro anni.

se loro agiscono legalmente nei tuoi confronti (per la questione del boiler, della tinteggiatura, ecc) il giudice rileverebbe subito che non esiste un contratto di locazione di quell'appartamento.
I proprietari potrebbero sostenere che te ne avevano concesso l'uso gratuito, con un comodato verbale. Ma la loro posizione si complicherebbe e verrebbe il dubbio che abbiano affittato "in nero" per evadere le imposte sul reddito da locazione.

Il comodato (concedere l'immobile in uso gratuito) riguarda quasi sempre rapporti tra familiari, tipo genitori e figli.
Sarebbe veramente anomalo un accordo del genere tra il proprietario e uno sconosciuto!

Questa è una mia supposizione, probabilmente condivisa dal tuo avvocato:

Il mio avvocato mi ha già detto che perderebbero loro comunque, dato che sono loro nell'illegalità,

 

[Laura Lollo]

Secondo me i proprietari possono farti causa solo per problemi inerenti la locazione regolarmente registrata all'Agenzia delle Entrate, ossia:


Per quanto riguarda l'appartamento dove tu effettivamente abiti:

se loro agiscono legalmente nei tuoi confronti (per la questione del boiler, della tinteggiatura, ecc) il giudice rileverebbe subito che non esiste un contratto di locazione di quell'appartamento.
I proprietari potrebbero sostenere che te ne avevano concesso l'uso gratuito, con un comodato verbale. Ma la loro posizione si complicherebbe e verrebbe il dubbio che abbiano affittato "in nero" per evadere le imposte sul reddito da locazione.

Il comodato (concedere l'immobile in uso gratuito) riguarda quasi sempre rapporti tra familiari, tipo genitori e figli.
Sarebbe veramente anomalo un accordo del genere tra il proprietario e uno sconosciuto!

Questa è una mia supposizione, probabilmente condivisa dal tuo avvocato:

Buongiorno
Il contratto per la locazione regolarmente registrata è stato interrotto - lo ha stipulato il loro commercialista. Ho detto loro che sto attraversando un periodo di grossi problemi economici familiari e non ho più la possibilità di poter affrontare le spese di questo appartamento, dando loro 6 settimane di preavviso. Io avrei potuto andarmene a gambe levate lasciando loro tutto da pagare, dal conguaglio alla pittura della casa, per una proprietà di fatto inesistente. Purtroppo li ho abituati troppo bene durante questi anni, e a loro sta cosa non è andata giù per nulla, nonostante possano affittare questa proprietà in un nanosecondo, essendo in una posizione molto privilegiata in città, guadagnando anche il doppio rispetto all'affitto che riscuotevano con me. Ma molto probabilmente evadere le imposte era molto proficuo.
Nella palazzina ero conosciuta (a pochi) come la "loro" cugina.......
Il mio avvocato non ha avuto mezzi termini come lei...se le facessi vedere le risposte che mi ha inviato riguardo all'approccio che dovrei adottare con questi due figuri, le se accapponerebbe la pelle : )
Non ho le finanze per colmare tutto ciò che loro chiedono - e per cui non ho comunque l'obbligo di dover affrontare - e il livore che hanno nei miei confronti, tra l'altro stando dalla parte dell'illegalità, è davvero sconcertante. Nonostante tutto, voglio incontrarli e chiarire una volta per tutte, che devono accettare quello che posso fare, e buona grazia che non mollo tutto, perché potrei farlo.

 

[uva]

Il contratto per la locazione regolarmente registrata è stato interrotto - lo ha stipulato il loro commercialista.

Mi permetto di fare un'osservazione, in quanto mi occupo da molti anni di locazioni e svolgo tutte le pratiche inerenti i contratti.

Se il contratto regolare (quello della stanza) è stato "interrotto" nel senso che il commercialista dei proprietari ha comunicato all'Agenzia delle Entrate la risoluzione anticipata, dovrebbe esserci un verbale di rilascio e restituzione chiavi.
Si tratta di una scrittura, firmata da proprietario e inquilino, che attesta il rilascio dell'immobile e la definizione di eventuali partite in sospeso (conguagli di spese, accordi relativi alla tinteggiatura, ecc).
La data del verbale coincide con la data di risoluzione (= chiusura, fine) del contratto di locazione.

I tuoi proprietari ti hanno fatto firmare il verbale di rilascio anche se abitavi ancora nell'appartamento contiguo al loro? Oppure non avete firmato niente?

(P.S: in questo Forum ci diamo del tu)

 

[Laura Lollo]

Mi permetto di fare un'osservazione, in quanto mi occupo da molti anni di locazioni e svolgo tutte le pratiche inerenti i contratti.

Se il contratto regolare (quello della stanza) è stato "interrotto" nel senso che il commercialista dei proprietari ha comunicato all'Agenzia delle Entrate la risoluzione anticipata, dovrebbe esserci un verbale di rilascio e restituzione chiavi.
Si tratta di una scrittura, firmata da proprietario e inquilino, che attesta il rilascio dell'immobile e la definizione di eventuali partite in sospeso (conguagli di spese, accordi relativi alla tinteggiatura, ecc).
La data del verbale coincide con la data di risoluzione (= chiusura, fine) del contratto di locazione.

I tuoi proprietari ti hanno fatto firmare il verbale di rilascio anche se abitavi ancora nell'appartamento contiguo al loro? Oppure non avete firmato niente?

(P.S: in questo Forum ci diamo del tu)

Ciao,
grazie delle informazioni! No, non ho firmato nulla e non mi hanno comunicato nulla di questo documento. Mi hanno inviato i conguagli da pagare da aprile (data della stipula del contratto) sino a Gennaio, e mi faranno sapere del conguaglio di Febbraio e Marzo, avvisandomi già che sarà più costoso rispetto a quello dell'anno trascorso. Ps: l'imbiancatura è relativa alla casa dove io alloggio, quella non dichiarata, così come il conguaglio. Ripeto, non ho mai vissuto a casa loro.

 

[uva]

non ho mai vissuto a casa loro.

Si, questo è chiaro.

Però se i proprietari intendono risolvere (=chiudere) all'Agenzia delle Entrate il contratto regolarmente registrato ma "fittizio" (quello relativo alla stanza), per essere in regola devono preparare il verbale di rilascio, "fittizio" anch'esso, e fartelo firmare.

Mi pare che quei signori vogliono fare e disfare come fa comodo a loro. Pur essendo in torto da molti punti di vista.

Esigono la tinteggiatura e i conguagli per un appartamento senza poter dimostrare di averlo affittato regolarmente.

Trovandomi nella tua situazione e avendo trovato già un'altra casa, io come inquilina me ne andrei senza tinteggiare e senza pagare più nulla, tantomeno in contanti e senza ricevute.
Aspetterei la prossima mossa dei proprietari.
Per vedere se si accontentano di trattenere i 600 euro di cauzione oppure avviano un'azione legale (che partirebbe con una lettera del loro avvocato e potrebbe concludersi velocemente con un accordo stragiudiziale, senza andare in causa).
Penso sia più probabile la prima ipotesi: loro tengono 600 euro e tutto finisce lì.

 

[uva]

Ho appena ricevuto questa mail

Ti consiglio di conservare tutte le comunicazioni intercorse con i proprietari: mail, sms, wa. Possibilmente dall'inizio dei vostri rapporti.

Possono tornarti utili per dimostrare l'irregolarità della loro posizione (contratto registrato per una stanza fittizio, locazione dell'appartamento in nero) e contestare le loro richieste economiche.

 

[Laura Lollo]

Ti consiglio di conservare tutte le comunicazioni intercorse con i proprietari: mail, sms, wa. Possibilmente dall'inizio dei vostri rapporti.

Possono tornarti utili per dimostrare l'irregolarità della loro posizione (contratto registrato per una stanza fittizio, locazione dell'appartamento in nero) e contestare le loro richieste economiche.

Io sto temporeggiando, pur avendo già interpellato il mio avvocato. domani li scrivo una mai invitandoli a prendere un caffè (che rifiuteranno) per parlare pacificamente del tutto e cercare di concludere la faccenda amichevolmente, ma ripeto, non vedo via di uscita. Non è nemmeno una questione di denaro, sono alquanto benestanti e hanno altre proprietà, è proprio una questione di una "vendetta". Per pacificare il tutto ho detto loro che avrei contribuito alle spese di conguaglio, ora mi diranno che questa cosa era stata detta e si rivolteranno contro ancora di più di quello che stanno facendo ora. Posso domandare riguardo questo documento di fine contratto? e la motivazione per non avermelo consegnato da far firmare, quale sarebbe? non vorrei che stessero escogitando qualcosa dannoso nei miei confronti. Se è un documento che io devo avere per firmare, è un diritto chiederlo. Riguardo alla comunicazione, devo ripristinarla dal vecchio cellulare, purtroppo poche mail ma tanti WA. Io sto cercando di andare via al più presto, ma non vorrei davvero ripercussioni nel futuro.

 

[uva]

Posso domandare riguardo questo documento di fine contratto?

Puoi chiedere se il commercialista ha risolto (ossia chiuso) il contratto "fittizio" (quello della camera) all'Agenzia delle Entrate.
Se ti rispondono di sì, chiedi a loro una copia della ricevuta rilasciata dall'Agenzia da cui risulta la data di risoluzione.
Poi non dire più nulla, e quando te la consegnano parlane col tuo avvocato.

la motivazione per non avermelo consegnato da far firmare, quale sarebbe?

Ti faccio un esempio pratico per spiegarmi meglio.
Ipotizziamo un proprietario che comunica all'Agenzia delle Entrate la risoluzione di un contratto in data 31/12/2022. Ciò significa che per l'Agenzia dal 01/01/2023 quel contratto è chiuso, per cui il proprietario non deve più pagare le imposte anche se continua ad incassare l'affitto dall'inquilino che abita ancora in quella casa.
Per essere in regola il proprietario può chiudere il contratto solo quando il suo inquilino è andato via, ha rilasciato l'immobile libero da persone e cose, e ha restituito le chiavi.
Per documentare con certezza la data del rilascio si compila un verbale in duplice copia firmato da entrambi (proprietario e inquilino) che ne tengono una copia ciascuno. Su quel verbale si scrivono anche gli accordi relativi ai conguagli di spesa, restituzione della cauzione, ecc.

Il tuo è un caso particolare per via del contratto "fittizio" e dei pagamenti in contanti non tracciati, ma avere tutta la documentazione relativa al contratto "fittizio" potrebbe essere utile per dimostrare i comportamenti scorretti dei proprietari.

 

[Laura Lollo]

Puoi chiedere se il commercialista ha risolto (ossia chiuso) il contratto "fittizio" (quello della camera) all'Agenzia delle Entrate.
Se ti rispondono di sì, chiedi a loro una copia della ricevuta rilasciata dall'Agenzia da cui risulta la data di risoluzione.
Poi non dire più nulla, e quando te la consegnano parlane col tuo avvocato.


Ti faccio un esempio pratico per spiegarmi meglio.
Ipotizziamo un proprietario che comunica all'Agenzia delle Entrate la risoluzione di un contratto in data 31/12/2022. Ciò significa che per l'Agenzia dal 01/01/2023 quel contratto è chiuso, per cui il proprietario non deve più pagare le imposte anche se continua ad incassare l'affitto dall'inquilino che abita ancora in quella casa.
Per essere in regola il proprietario può chiudere il contratto solo quando il suo inquilino è andato via, ha rilasciato l'immobile libero da persone e cose, e ha restituito le chiavi.
Per documentare con certezza la data del rilascio si compila un verbale in duplice copia firmato da entrambi (proprietario e inquilino) che ne tengono una copia ciascuno. Su quel verbale si scrivono anche gli accordi relativi ai conguagli di spesa, restituzione della cauzione, ecc.

Il tuo è un caso particolare per via del contratto "fittizio" e dei pagamenti in contanti non tracciati, ma avere tutta la documentazione relativa al contratto "fittizio" potrebbe essere utile per dimostrare i comportamenti scorretti dei proprietari.

Davvero grazie infinite per la delucidazione. Nelle precedenti mail dove ho annunciato la mia dipartita, ci siamo accordati sul 28 Marzo come ultimo giorno della mia presenza, fermo restando che i lavori di imbiancatura e riparazione (per mia sfortuna ho rotto la piastra a induzione che ho già comunque acquistato) fossero terminati prima della mia uscita. Ora, dato che loro aspettano una risposta riguardo il "saldo" dell'affitto regolare (già versato per questo mese) e il 50% del boiler che hanno acquistato nuovo (sua iniziativa dato che ha rifiutato di spendere soldi per la pulizia), e per evitare ulteriori conflitti, dico loro che lascio prima di questa data - la mia prossima dimora è già disponibile. In pratica: loro non possono chiudere il contratto finché io sono ancora qui, per cui non possono nemmeno obbligarmi a chiedere le chiusure dei conteggi relativi ai conguagli etc giusto? A me hanno già inviato la documentazione relativa al conguaglio del condominio, dato che loro ricevono il tutto (così come la bolletta della luce), che dividono poi per tre. Io non ho nessun controllo sui consumi etc in quanto il contatore è nel loro appartamento (che è adiacente a quello dove sono tutt'ora). Chiederò loro il verbale dell'annullamento.....La motivazione è perché vogliono avere tutto pagato subito prima che io lasci la casa, per ovvie ragioni di scorrettezze. Il proprietario mi ha anche nominato una possibile penale da pagare per non avere rispettato i termini di tempi richiesti nel contratto, credi che possa valere anche nel mio caso? (nonostante il contratto fittizio?). Grazie infinite per il tuo aiuto, te ne sono davvero grata!

 

[uva]

loro non possono chiudere il contratto finché io sono ancora qui, per cui non possono nemmeno obbligarmi a chiedere le chiusure dei conteggi relativi ai conguagli etc giusto?

E' giusto.
La chiusura del contratto e i conteggi dei conguagli si fanno alla fine, quando l'inquilino lascia effettivamente la casa.