Apertura varco in una parete - necessità di variazione catastale ?

[pbellazzi]

Affitterò un appartamento a Finale Ligure .
Il futuro inquilino mi ha chiesto di aprire un varco h. 2 mt l 2,50 mt in una parte non portante per mettere in comunicazione il soggiorno con la sala da pranzo .
Per evitare di avere qualsiasi problema farei una lettera con la quale lo autorizzo a esperire tutte le pratiche richieste dal regolamento edilizio per fare questo lavoro ; lui mi ha già confermato che farà una SCIA .
Vorrei però essere sicura che non è necessaria alcuna variazione catastale per questo tipo di lavoro .
Grazie in anticipo per i consigli
Saluti
Paola Bellazzi

 

[Daniele 78]

Ci vuole anche il rifacimento del catasto in quanto in sua mancanza creeresti un bel problema. La parte urbanistica (SCIA) verrebbe aggiornata mentre il Catasto rimando fedele alla vecchia impostazione non corrisponderebbe più all'originale.
La legge che te lo impone (la corrispondenza tra approvato-censito e stato di fatto) è il D.l 78/2010.
L'obbligo di tale corrispondenza in realtà proviene già da contenuto del vecchio condono edilizio l.47/85 che imponeva appunto una corrispondenza tra approvato-censito e stato di fatto.

 

[pbellazzi]

Grazie Daniele 78 .

L’inquilino nicchia sulla variazione catastale perché dice che quando se ne va mi richiude il varco . Io vorrei però riservarmi la possibilità di decidere di tenerla così se mi piace di più senza farmi carico della variazione catastale .

Cosa ne pensi di una lettera di questo tenore ?

“ Il varco potrà essere realizzato a condizione che :

. la parete non sia portante ( questa è una mia scelta ndr )

. la conduttrice si faccia carico della necessaria pratica edilizia, dell’esecuzione dei lavori nel rispetto delle norme vigenti e di qualsiasi danno o crepa possano essere originati in seguito al lavoro nell’appartamento e/o negli appartamenti sottostanti e/o confinanti , manlevando totalmente la proprietaria

Prima della conclusione del contratto di locazione dovrà essere realizzata a cura e a spese della conduttrice la pratica di aggiornamento catastale ovvero, a richiesta della proprietaria , il ripristino dello stato di fatto esistente “

Sono tutela in toto o ci vedi qualche problema ?

 

[Daniele 78]

Grazie Daniele 78 .
L’inquilino nicchia sulla variazione catastale perché dice che quando se ne va mi richiude il varco .

Ok, però come dovresti modificare concessione e catasto per fare la nicchia (demolire il muro) altrettanto ri-dovresti fare a ritroso tutto il giro per riportare la situazione degli atti corrispondente all'esistente nel momento in cui l'inquilino se ne va via.

Onde evitare spese inutili e litigate DOPO parlane bene all'inquilino di tutte le problematiche connesse al buttar giu ed aprire un varco e successivamente al ritirar su, magari riesci a convincerlo. Se non cedesse DIGLI senza mezzi termini che queste modifiche tu non le vuoi nella tua casa e le stai facendo per lui, ovviamente le spese di demolizione e professionisti sono a suo carico.
Vedi subito come reagisce.

osa ne pensi di una lettera di questo tenore ?
“ Il varco potrà essere realizzato a condizione che :
. la parete non sia portante ( questa è una mia scelta ndr )
. la conduttrice si faccia carico della necessaria pratica edilizia, dell’esecuzione dei lavori nel rispetto delle norme vigenti e di qualsiasi danno o crepa possano essere originati in seguito al lavoro nell’appartamento e/o negli appartamenti sottostanti e/o confinanti , manlevando totalmente la proprietaria
Prima della conclusione del contratto di locazione dovrà essere realizzata a cura e a spese della conduttrice la pratica di aggiornamento catastale ovvero, a richiesta della proprietaria , il ripristino dello stato di fatto esistente “
Sono tutela in toto o ci vedi qualche problema ?

Ti ho risposto sopra. Aggiungo che qualunque modifica interna che si fa o non si fa sarà SEMPRE a responsabilità del proprietario (visto che SOLO il proprietario può presentare pratiche edilizie e variazioni catastali) ovviamente ad ogni onore fanno da contraltare gli oneri ed ogni abuso anche commesso dall'inquilino dovrà essere sanato dal proprietario.
Ovviamente il proprietario poi si può rivalere sull'inquilino inadempiente ai sensi di legge.
Buona fortuna con il tuo inquilino, speriamo che capisca.
Daniele

 

[Daniele 78]

Aggiungo un elemento ulteriore che ho dimenticato ma in un periodo di crisi come questo è bene ricordarlo alla proprietà immobiliare onde evitare sorprese dell'ultimo inaspettate.
Se l'edificio è abbastanza vecchio è molto molto facile che nella modifica dell'accatastamento la rendita risultante venga ritoccata all'insù (di poco o tanto dipende da come è l'esistente) con aumento di I.U.C (l'imposta formata da IMU TASI e TARI) quindi attenzione anche su questo aspetto!
quindi se dovete fare una ristrutturazione di un certo tipo come prima casa è un conto (avete le agevolazioni fiscali e non pagate imposte fuorchè la TASi e la TARI ma non avete nessuna IMU da pagare) l'aumento di rendita non vi destabilizza di sicuramente.
Sulla seconda il discorso cambia, le agevolazioni permangono ma dovendo versare la I.U.C ve ne accorgerete immediatamente di un cambio di rendita catastale (quindi ulteriori aggravi d'imposta).
Da valutare se l'inquilino eventalmente è disposto a versare l'aumento...ma in periodi come questo è un pò un cruccio.

 

[griz]

la norma qui non è chiara, infatti è prevista la variazione catastale nel momento in cui vado a variare la rendita modificando l'ìimmobile, nel caso la rendita non varierebbe in quanto un'apertura in un muro collegante i due ambienti non modifica nè la consistenza nè le caratteristiche che producono la rendita, il problema si pone nel momento incui si dovesse vendere l'immobile modificato infatti la scheda non sarebbe conforme alla realtà

 

[Gagarin]

Siete proprio sicuri che mettere in comunicazione due locali esistenti, senza di fatto modificare la planimetria dell'immobile, comporti la necessità di una variazione catastale? A me non sembra. Proprio per non incorrere in problematiche con altri condòmini un pò litigiosi, si può fare, tutt'al più, una comunicazione di inizio e fine lavori al Comune (non credo neanche che ci sia bisogno di autorizzazione edilizia). Utilissime, invece, le specifiche contrattuali con l'inquilino, per pararsi le spalle da futuri litigi.

 

[griz]

La comunicazione al comune è obbligatoria altrimenti si configurerebbe un abuso edilizio

 

[Daniele 78]

la norma qui non è chiara, infatti è prevista la variazione catastale nel momento in cui vado a variare la rendita modificando l'ìimmobile, nel caso la rendita non varierebbe in quanto un'apertura in un muro collegante i due ambienti non modifica nè la consistenza nè le caratteristiche che producono la rendita, il problema si pone nel momento incui si dovesse vendere l'immobile modificato infatti la scheda non sarebbe conforme alla realtà

Oddio se la casa è vecchia e fai i lavori e come detto anche da te modifici il catasto, la rendita cambia eccome. Diverso se vai a toccare il catasto di un'immobile nuovo o già ristrutturato nella seconda parte degli anni 2000 (con almeno un Docfa 3.0) quasi sicuramente la rendita non cambia, o lo fa in minima maniera.
Purtroppo queste cose vengono fuori SOLO sul campo, il legislatore non può saperle (proprio perchè non fa il nostro mestiere).

 

[Daniele 78]

Siete proprio sicuri che mettere in comunicazione due locali esistenti, senza di fatto modificare la planimetria dell'immobile, comporti la necessità di una variazione catastale? A me non sembra. Proprio per non incorrere in problematiche con altri condòmini un pò litigiosi, si può fare, tutt'al più, una comunicazione di inizio e fine lavori al Comune (non credo neanche che ci sia bisogno di autorizzazione edilizia). Utilissime, invece, le specifiche contrattuali con l'inquilino, per pararsi le spalle da futuri litigi.

No aspetta se fai la comunicazione di inizio lavori devi avere con te un titolo che ti permetta di Farlo (SCIA, CIA, CIL, CILA, PdC ecc). Non puoi farla a caso.
Poi, il fare una comunicazione d'inizio lavori comprata anche una FINE LAVORI ed un aggiornamento dell'agibilità in base ai lavori che hai fatto.
Quindi se tocchi una tramezzatura e tocchi parte degli impianti (ad esempio elettrico) dovresti anche aggiornare la dichiarazione di conformità dell'impianto per il lavoro che si è fatto. (La conformità è gratuita e fa parte del lavoro dell'Impianto).
Il non fare tutto ciò comporta come dice @griz un abuso edilizio bello e buono.