Anomalia contratto locazione transitorio

[Ornella P.]

👍 Questo contratto manda un alezzo da “fai da te“ da paura, ma nessuna meraviglia se fosse transitato nelle mani di qualche associazione sindacale spensierata.

La clausola del contratto in esame non è stata redatta nel rispetto del modello del contratto ministeriale a cui rimanda, con specifico obbligo, l’accordo locale di Napoli (vedo che scrivi da qui) depositato in Comune il 24 gennaio 2018, accordo che ha recepito il nuovo assetto normativo dettato dal DM 16 gennaio 2017.

Il modello di contratto da utilizzare viene allegato all’accordo locale di Napoli, e tale obbligo viene a costituire parte del contenuto dell’accordo locale: l’art.4 del contratto-tipo (Canone) qui diventa art.3 e la formula ministeriale è stata parzialmente modificata.

L’art.4 è formulato con l’indicazione di tre ipotesi alternative: la prima relativa ai contratti transitori stipulati n Comuni con numero di abitanti fino a diecimila (A), la seconda ai contratti stipulati in Comuni con più di diecimila abitanti nei quali sia stato concluso l’accordo locale o ‘accordo integrativo (B), la terza relativa ai contratti stipulati in Comuni con più di diecimila abitanti nei quali non siano stati conclusi gli accordi (C).

L’opzione B (supponendo che l’immobile in questione sia ubicato a Napoli) prevede la seguente formula: “[…] il canone di locazione, secondo quanto stabilito dall’Accordo territoriale depositato il … presso il Comune di … […], è convenuto in euro …………………., importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore […] in n° ……. rate eguali anticipate di euro ……………. ciascuna, alle seguenti date: …………………………..”

Nel contratto transitorio (di durata fino a 18 mesi) non è previsto un canone di locazione annuo perché non sono previste annualità contrattuali, ma un unico periodo contrattuale a termine e il canone è relativo all’intera durata contrattuale: è solo, ai fini fiscali, che il modello RLI richiede di indicare il canone annuo, salvo contratti di durata inferiore a 12 mesi, in cui occorre inserire l’importo relativo all’intera durata.

Il contratto poi deve essere corredato dall’Allegato H (Scheda riepilogativa del canone concordato), come prescrive l’art.21 del par. “Contratti transitori ordinari” dell’accordo territoriale di Napoli.

In questo allegato, che deve essere controfirmato dalle parti contraenti, trovi: Transitorio: mesi … Canone pattuito: Canone annuo … Canone mensile … Che cosa riporta l’Allegato H?

Anche se il contratto è stato stipulato senza l’assistenza delle organizzazioni interessate, deve essere comunque asseverato da una associazione sindacale della proprietà o dell’inquilinato.

Tremo a fare queste domande: esiste un attestato di rispondenza del contenuto di questo contratto transitorio all’accordo? Le esigenze della transitorietà sono enunciate nel contratto e provate, trattandosi un contratto transitorio lungo, ossia di durata superiore a 30 giorni, attraverso l’allegazione al contratto della documentazione che lo confermi, sia che l’esigenza concerna il locatore sia che l’esigenza concerna il conduttore?

Non c'è allegato H ed è stata solo rilasciata attestazione APE. L'intero contratto è stato stilato e gestito da un'agenzia immobiliare.

 

[uva]

L'intero contratto è stato stilato e gestito da un'agenzia immobiliare.

Chiedi all'Agenzia se ha redatto il tuo contratto transitorio secondo quanto richiesto dall'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile.

Nel post n. # 26 @Clematide suppone che si tratti di Napoli, il cui Accordo ha recepito il D.M. 16/01/2017 che richiede la "bollinatura" del contratto da parte di un Sindacato (dei proprietari o degli inquilini), e la compilazione dell'allegato H.
Tutto ciò oltre all'APE, che riguarda solo la certificazione energetica.

 

[Ornella P.]

Chiedi all'Agenzia se ha redatto il tuo contratto transitorio secondo quanto richiesto dall'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile.

Nel post n. # 26 @Clematide suppone che si tratti di Napoli, il cui Accordo ha recepito il D.M. 16/01/2017 che richiede la "bollinatura" del contratto da parte di un Sindacato (dei proprietari o degli inquilini), e la compilazione dell'allegato H.
Tutto ciò oltre all'APE, che riguarda solo la certificazione energetica.

Chiederò sicuramente ma non credo sia stata seguita la legale procedura. Ip contratto transitorio è in regime di cedolare secca (21%), cambia qualcosa?

 

[Ornella P.]

Ciò che mi chiedo: e gli altri 6 mesi? Sono pigioni percepiti "a nero"?

 

[uva]

Ip contratto transitorio è in regime di cedolare secca (21%), cambia qualcosa?

Il regime fiscale (tassazione IRPEF oppure cedolare secca) viene scelto liberamente dal locatore.
Se lui ha optato per la cedolare, e se l'immobile si trova a Napoli che è ad alta tensione abitativa (oppure in un Comune dove è stato proclamato lo stato d'emergenza); allora ha diritto alla cedolare secca al 10%.

A questo punto mi pare di capire che non abbiate stipulato un contratto concordato, ma uno "libero"!

 

[Ornella P.]

È transitorio 18 mesi in regime di cedolare secca al 21%
L'immobile si trova a Napoli centro

 

[Ornella P.]

in verità è porzione di casa

 

[uva]

Sono pigioni percepiti "a nero"?

Per risolvere i dubbi, chiedi a chi ha registrato il contratto all'Agenzia delle Entrate (il proprietario o l'Agenzia immobiliare) copia del modello RLI.
E' il modulo da presentare all'Ag. entrate per la registrazione dei contratti di locazione.
Lì si deve indicare il canone annuo di locazione, come ha spiegato @Clematide nel post n. #26.
Così chiarisci se il canone scritto sul contratto registrato all'Ag. entrate si riferisce a 12 oppure a 18 mesi!

 

[Ornella P.]

Bene! Così farò. Grazie.

 

[uva]

È transitorio

Sì, ma occorre capire se il canone di locazione è stato calcolato in base ai parametri stabiliti dall'Accordo Territoriale di Napoli. Considerando anche il fatto che si tratta di locazione di una porzione di appartamento.
Oppure se è un canone libero, deciso appunto liberamente tra le parti.

Il tuo è forse un contratto per studenti?