Alloggio locato fatiscente e pretesa del conduttore

[Nemesis]

C) Decisione e comunicazione di messa in vendita dell'alloggio con preavviso come da contratto,

Alla prima scadenza del contratto, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

 

[Nemesis]

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[quiproquo]

Tanti auguri e alla tua cognatina: a kent'annos! (In tricolore: a cent'anni).

Grazie mille. qpq.

Alla prima scadenza del contratto, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Grazie Nemesis, agognavo il tuo intervento... Siccome mia cognata ha tre alloggi oltre al suo, significa che il "bulbone" egiziano non avrebbe questo diritto...
Ho capito bene? O forse è il contrario???
Però non capisco questo distinguo del legislatore...e tutto sommato della sempre eterna necessità di dividere...La precedenza al locatario
oltre che molto comoda è un fatto di grande umanità...Che importanza ha
il possesso di due alloggi (1+1) o di dieci??? Anzi, a maggior ragione, la maggiore
disponibilità di immobili dovrebbe favorire tale diritto e non ridurlo fino ad
azzerarlo. Per ultimo: questa distinzione è prevista dal codice civile o dalla legge
locatizia (quella del 78 e seguenti) ???

 

[Nemesis]

Siccome mia cognata ha tre alloggi oltre al suo, significa che il "bulbone" egiziano non avrebbe questo diritto...

Il diritto di prelazione per il conduttore sorge se esiste la facoltà del locatore di diniego al rinnovo del contratto alla sua prima scadenza. Tua cognata invece non ha tale facoltà (di evitare il rinnovo del contratto alla sua prima scadenza, adducendo il motivo della sua intenzione di vendere l'immobile locato a terzi), non essendoci tutti i requisiti previsti dalla norma.

questa distinzione è prevista dal codice civile o dalla legge locatizia (quella del 78 e seguenti) ?

È contenuta nell'art. 3 della legge n. 431/1998.
Tua cognata, quindi, potrebbe avere la facoltà di denegare il rinnovo del contratto alla sua prima scadenza se ricorre uno degli altri tassativi motivi elencati in quella norma.
In ogni caso, la comunicazione del diniego al rinnovo dovrà contenere una specificazione precisa e analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dallo stesso art. 3 della legge n. 431/1998.

 

[quiproquo]

Il diritto di prelazione per il conduttore sorge se esiste la facoltà del locatore di diniego al rinnovo del contratto alla sua prima scadenza. Tua cognata invece non ha tale facoltà (di evitare il rinnovo del contratto alla sua prima scadenza, adducendo il motivo della sua intenzione di vendere l'immobile locato a terzi), non essendoci tutti i requisiti previsti dalla norma.
È contenuta nell'art. 3 della legge n. 431/1998.
Tua cognata, quindi, potrebbe avere la facoltà di denegare il rinnovo del contratto alla sua prima scadenza se ricorre uno degli altri tassativi motivi elencati in quella norma.
In ogni caso, la comunicazione del diniego al rinnovo dovrà contenere una specificazione precisa e analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dallo stesso art. 3 della legge n. 431/1998.

Grazie Nemesis e così comincia il groviglio (mio). Esponiamo una certezza.
Mia Cognata, indipendemente dalla legge, gli comunica (R.R.R.)l'intenzione di venderlo al prezzo di stima medio dell'Agenzia delle Entrate (40mila euro) e gli concede il diritto di prelazione. Se lui accetta, siamo tutti contenti. Se lui non accetta e potrebbe essere
probabile cosa succede se:
A) non lascia il locale e smette di pagare il pur minimo canone...?
B) Lascia il locale...come da convenzione o da legge...
Nel caso A mi sembra evidente il ricorso al Legale...
Nel caso B: quanto tempo dovrà passare prima di rimetterlo in affitto, nel
caso che non si riesca a venderlo???
Inoltre il suo rifiuto ad acquistare non vale nulla se per esempio il prezzo,
col passar del tempo dovesse scendere...oppure ad ogni modifica lo si dovrebbe
informare...
Infine: questo suo diritto sanzionatorio come scatta e in quanto tempo dalla
comunicazione scritta della proposta di vendita. Di nuovo grazie. qpq

 

[Nemesis]

Mia Cognata, indipendemente dalla legge, gli comunica (R.R.R.)l'intenzione di venderlo al prezzo di stima medio dell'Agenzia delle Entrate (40mila euro) e gli concede il diritto di prelazione. Se lui accetta, siamo tutti contenti. Se lui non accetta

Se lui non accetta, il contratto di locazione si rinnoverà.

 

[quiproquo]

Se lui non accetta, il contratto di locazione si rinnoverà.

Un attimo...si sta parlando di finita locazione e più precisamente al termine
dei due anni di proroga automatica previsti dall'istituto concordatario locativo...
Un responsabile dell'UPPI mi ha detto che non c'è bisogno di dirgli se lo mettiamo in vendita o lo riaffittiamo con un altro locatario...7-8 mesi prima della scadenza
gli inviamo la raccomandata di fine rapporto e formale invito a lasciare
l'alloggio, senza motivare la decisione. Lo si potrà fare oppure è obbligatorio
esporre la motivazione??? E nel caso, riconoscere la prelazione sia per l'affitto, sia
per la vendita??? Grazie di nuovo. qpq.

 

[Nemesis]

Un attimo...si sta parlando di finita locazione e più precisamente al termine dei due anni di proroga

Che si stia parlando di un contratto non alla sua prima scadenza contrattuale, lo stai dicendo solo ora.
Se l'avessi fatto prima, rispondendo al post #2, avremmo evitato di discutere su scenari impossibili.
Non c'è nessun motivo da addurre per denegare il rinnovo del contratto alle scadenze successive alla prima, e il conduttore non ha nessun diritto di prelazione.

 

[quiproquo]

Che si stia parlando di un contratto non alla sua prima scadenza contrattuale, lo stai dicendo solo ora.
Se l'avessi fatto prima, rispondendo al post #2, avremmo evitato di discutere su scenari impossibili.
Non c'è nessun motivo da addurre per denegare il rinnovo del contratto alle scadenze successive alla prima, e il conduttore non ha nessun diritto di prelazione.

Ero preso fra due fuochi:
- il desiderio di metterlo in vendita prima della scadenza dei tre anni...poi
avendo controllato che i tre anni erano già terminati al 30 maggio di quest'anno
ho avuto il ripensamento...che come noterai è stato postato solo oggi con alcuni
giorni di ritardo...Aggiungo che ho voluto controllare se l'UPPI era nel giusto.
Mi scuso per il disguido che comunque è servito a verificare due ipotesi.
Grazie di nuovo. qpq.