Cominciamo con il precisare che il “condominio” vige quando i condomini sono almeno due ( condominio minimo) . Pertanto la normativa codicistica in materia condominiale è ,con tutte le eccezioni del caso , applicabile laddove esistano parti comuni e più proprietà intestate a soggetti diversi. La questione che invece fa la differenza è stabilire se sia o meno obbligatoria la nomina di un amministratore di condominio (più avanti "AC ") e cosa succeda nella pratica quotidiana , rientrando nella ipotesi di non obbligatorietà , quando il governo del condominio passa direttamente ai proprietari .
Per intenderci suddivideremo i condomini in tre fasce : condominio minimo (composto da due soli proprietari ); il piccolo condominio ( fino a 8 condomini) ; il condominio classico ( dai 9 condomini ).
Fino al 17.06.2013 la nomina dell’amministratore condominiale era obbligatoria quando il condominio era composto da più di quattro condomini . Dal 18 giugno 2013 la nomina nel "condominio classico " è subordinata al dettato del nuovo Art. 1129. << (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore) Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.>>
Come si può facilmente desumere il codice civile impone di nominare l' AC laddove i condomini siano almeno 9 ; se l’assemblea non ottempera è sufficiente che anche un solo condomino o l' AC dimissionario, ( e questa è un' altra rilevante novità ) ricorra all'autorità giudiziaria affinché questa provveda alla nomina.
Sotto la soglia dei 9, i condomini possono autogestirsi nominando un amministratore di fatto che chiameremo “facente funzioni” praticamente indispensabile visto che a carico del "piccolo condominio" permangono in ogni caso gli obblighi di “ sostituto d’imposta “ che impongono un codice fiscale condominiale collegato ad una figura dedita agli adempimenti quali : il versamento delle ritenute d'acconto trattenute sugli importi fatturati al condominio (es. per la pulizia scale, da artigiani , da commercialista , da geometra , etc..), il conseguente rilascio di attestazione per il percipente , la presentazione della dichiarazione annuale ( mod. 770, e forse ma non è chiaro, del modello AC .) Sempre da un punto di vista fiscale , inoltre il delegato dovrebbe possedere minime nozioni in tema di fruizione di crediti di imposta 50%, 65% le cui procedure se non correttamente adottate, rischierebbero di vanificare i vantaggi fiscali
Nel "piccolo condominio" , in aggiunta il delegato o altro condomino dovrà farsi carico delle incombenze amministrative : 1) apertura e gestione del conto corrente bancario cui movimentare riscossioni e pagamenti, 2) ripartire secondo le specifiche tabelle le spese dell’acqua , del riscaldamento , dell’ascensore , delle scale , le spese generali , etc. 3) Gestione dei contratti quasi sempre necessario stipulare (assicurazione, d’opera, appalto etc.)
Nel "piccolo condominio" la responsabilità è in capo ad ognuno (invece nel condominio classico per lo più ricade sull‘ AC) ; pertanto tutti dovranno avere contezza della complessità degli impianti e degli obblighi civili e penali sottostanti per poterli opportunamente governare .
Ma quali sono i principali impianti sottoposti a normative specifiche e periodici accertamenti che vanno tassativamente osservati che i condomini responsabili dovrebbero tenere monitorati ?
Tentiamo una elencazione:
01-impianto di centrale termica condominiale per la produzione e distribuzione dell'acqua calda da riscaldamento e dell'acqua calda sanitaria (caldaia, bruciatore, vasi di espansione); caldaie a condensazione oppure cogeneratori per la contemporanea produzione di energia elettrica;
02-impianto di contabilizzazione del calore (ripartitori);
03-impianto di sicurezza antincendio (verifica periodica estintori, attacchi vigili del fuoco, idranti, porte tagliafuoco, pressurizzatori, sprinkler );
04-impianto per la distribuzione e l'utilizzazione di gas metano
05-impianto del teleriscaldamento;
06-impianto esalazione fumi (canne fumarie, camini etc. )
07-impianto di sollevamento (ascensore e barriere architettoniche);
08-impianto idraulico generale (accesso alla rete idrica, rete fognaria, fosse biologiche, degrassatori delle cucine, sifoni Firenze, acque chiare e acque nere);
09-impianto di autoclave (cisterne, pompe modulanti, verifica della potabilità dell'acqua);
10-impianto delle pompe sommerse e gruppo di continuità;
11-pannelli solari e fotovoltaici condominiali;
12-impianto elettrico (protezione dell'impianto con differenziali e magnetotermici );
13-impianto di messa a terra;
14-impianto televisivo del digitale terrestre e satellitare;
15-impianto citofonico e di videosorveglianza;
16-impianto automatico (cancelli motorizzati radiocomandati);
17-impianto d'irrigazione dei giardini
18-impianto di esercizio della piscina condominiale.
19-Impianto “linea vita” per la sicurezza di ogni manutentore che acceda al
tetto comune
Particolare attenzione dovranno i condomini riservare agli obblighi sulla sicurezza in caso di lavori straordinari edili ( es. ponteggi, rifacimento del tetto , facciate ) la cui omissione potrebbe comportare rischi penali (redazione del piano di sicurezza e coordinamento, nomina di un coordinatore di cantiere etc.)
Da notare inoltre che la mancanza di un amministratore condominiale “ufficiale” determina complicazioni che limitano oggettivamente l’operatività.
Vediamo le più rilevanti:
1-In caso di omesso pagamento, il “facente funzioni” non potrà fare ricorso alla procedura per ingiunzione ex art. 63 disp. att. c.c. la quale impone la predisposizione di un piano di ripartizione approvato dall’assemblea. Per ovviare alla eventuale mancanza di tabelle millesimali si dovrà predisporre una scrittura firmata da tutti i condomini che fissi i criteri di ripartizione delle varie spese in maniera vincolante almeno fino a quando non venga modificata o si provveda alla redazione delle tabelle
2- Nei rapporti con i terzi “ il facente funzioni “di fatto potrà agire spendendo il proprio nome rispondendo così in proprio delle obbligazioni assunte; se spendesse il nome del condominio, i creditori potrebbero rivolgersi ai singoli condomini nei limiti della quota, non potendo invocarsi in specie un' obbligazione solidale. Sotto il profilo della rappresentanza del condominio va detto che i terzi non possono citare l’amministratore di fatto perché carente di legittimazione processuale passiva.
Insomma la questione di non nominare o di liberarsi dell’ Amministratore Condominiale ( che ricordiamo rimane pur sempre una facoltà e non un obbligo) non è indolore : il prezzo da pagare è la disponibilità a sostituirsi nelle sue competenze ed in particolare nelle sue responsabilità civili e penali . Ignorare questi presupposti potrebbe riservare amare sorprese .
Ennio Alessandro Rossi
Sono gradite critiche all'articolo proposto
Per intenderci suddivideremo i condomini in tre fasce : condominio minimo (composto da due soli proprietari ); il piccolo condominio ( fino a 8 condomini) ; il condominio classico ( dai 9 condomini ).
Fino al 17.06.2013 la nomina dell’amministratore condominiale era obbligatoria quando il condominio era composto da più di quattro condomini . Dal 18 giugno 2013 la nomina nel "condominio classico " è subordinata al dettato del nuovo Art. 1129. << (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore) Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.>>
Come si può facilmente desumere il codice civile impone di nominare l' AC laddove i condomini siano almeno 9 ; se l’assemblea non ottempera è sufficiente che anche un solo condomino o l' AC dimissionario, ( e questa è un' altra rilevante novità ) ricorra all'autorità giudiziaria affinché questa provveda alla nomina.
Sotto la soglia dei 9, i condomini possono autogestirsi nominando un amministratore di fatto che chiameremo “facente funzioni” praticamente indispensabile visto che a carico del "piccolo condominio" permangono in ogni caso gli obblighi di “ sostituto d’imposta “ che impongono un codice fiscale condominiale collegato ad una figura dedita agli adempimenti quali : il versamento delle ritenute d'acconto trattenute sugli importi fatturati al condominio (es. per la pulizia scale, da artigiani , da commercialista , da geometra , etc..), il conseguente rilascio di attestazione per il percipente , la presentazione della dichiarazione annuale ( mod. 770, e forse ma non è chiaro, del modello AC .) Sempre da un punto di vista fiscale , inoltre il delegato dovrebbe possedere minime nozioni in tema di fruizione di crediti di imposta 50%, 65% le cui procedure se non correttamente adottate, rischierebbero di vanificare i vantaggi fiscali
Nel "piccolo condominio" , in aggiunta il delegato o altro condomino dovrà farsi carico delle incombenze amministrative : 1) apertura e gestione del conto corrente bancario cui movimentare riscossioni e pagamenti, 2) ripartire secondo le specifiche tabelle le spese dell’acqua , del riscaldamento , dell’ascensore , delle scale , le spese generali , etc. 3) Gestione dei contratti quasi sempre necessario stipulare (assicurazione, d’opera, appalto etc.)
Nel "piccolo condominio" la responsabilità è in capo ad ognuno (invece nel condominio classico per lo più ricade sull‘ AC) ; pertanto tutti dovranno avere contezza della complessità degli impianti e degli obblighi civili e penali sottostanti per poterli opportunamente governare .
Ma quali sono i principali impianti sottoposti a normative specifiche e periodici accertamenti che vanno tassativamente osservati che i condomini responsabili dovrebbero tenere monitorati ?
Tentiamo una elencazione:
01-impianto di centrale termica condominiale per la produzione e distribuzione dell'acqua calda da riscaldamento e dell'acqua calda sanitaria (caldaia, bruciatore, vasi di espansione); caldaie a condensazione oppure cogeneratori per la contemporanea produzione di energia elettrica;
02-impianto di contabilizzazione del calore (ripartitori);
03-impianto di sicurezza antincendio (verifica periodica estintori, attacchi vigili del fuoco, idranti, porte tagliafuoco, pressurizzatori, sprinkler );
04-impianto per la distribuzione e l'utilizzazione di gas metano
05-impianto del teleriscaldamento;
06-impianto esalazione fumi (canne fumarie, camini etc. )
07-impianto di sollevamento (ascensore e barriere architettoniche);
08-impianto idraulico generale (accesso alla rete idrica, rete fognaria, fosse biologiche, degrassatori delle cucine, sifoni Firenze, acque chiare e acque nere);
09-impianto di autoclave (cisterne, pompe modulanti, verifica della potabilità dell'acqua);
10-impianto delle pompe sommerse e gruppo di continuità;
11-pannelli solari e fotovoltaici condominiali;
12-impianto elettrico (protezione dell'impianto con differenziali e magnetotermici );
13-impianto di messa a terra;
14-impianto televisivo del digitale terrestre e satellitare;
15-impianto citofonico e di videosorveglianza;
16-impianto automatico (cancelli motorizzati radiocomandati);
17-impianto d'irrigazione dei giardini
18-impianto di esercizio della piscina condominiale.
19-Impianto “linea vita” per la sicurezza di ogni manutentore che acceda al
tetto comune
Particolare attenzione dovranno i condomini riservare agli obblighi sulla sicurezza in caso di lavori straordinari edili ( es. ponteggi, rifacimento del tetto , facciate ) la cui omissione potrebbe comportare rischi penali (redazione del piano di sicurezza e coordinamento, nomina di un coordinatore di cantiere etc.)
Da notare inoltre che la mancanza di un amministratore condominiale “ufficiale” determina complicazioni che limitano oggettivamente l’operatività.
Vediamo le più rilevanti:
1-In caso di omesso pagamento, il “facente funzioni” non potrà fare ricorso alla procedura per ingiunzione ex art. 63 disp. att. c.c. la quale impone la predisposizione di un piano di ripartizione approvato dall’assemblea. Per ovviare alla eventuale mancanza di tabelle millesimali si dovrà predisporre una scrittura firmata da tutti i condomini che fissi i criteri di ripartizione delle varie spese in maniera vincolante almeno fino a quando non venga modificata o si provveda alla redazione delle tabelle
2- Nei rapporti con i terzi “ il facente funzioni “di fatto potrà agire spendendo il proprio nome rispondendo così in proprio delle obbligazioni assunte; se spendesse il nome del condominio, i creditori potrebbero rivolgersi ai singoli condomini nei limiti della quota, non potendo invocarsi in specie un' obbligazione solidale. Sotto il profilo della rappresentanza del condominio va detto che i terzi non possono citare l’amministratore di fatto perché carente di legittimazione processuale passiva.
Insomma la questione di non nominare o di liberarsi dell’ Amministratore Condominiale ( che ricordiamo rimane pur sempre una facoltà e non un obbligo) non è indolore : il prezzo da pagare è la disponibilità a sostituirsi nelle sue competenze ed in particolare nelle sue responsabilità civili e penali . Ignorare questi presupposti potrebbe riservare amare sorprese .
Ennio Alessandro Rossi
Sono gradite critiche all'articolo proposto
Ultima modifica:
