Aiuto: il venditore ritarda la consegna della documentazione

[corraz]

Ciao, sono nuovo e spero di aver scelto il forum giusto; ho bisogno di un’informazione; scusate se la descrizione è un po’ lunga.

La casa che sto acquistando ha una leggera difformità catastale (un muro interno spostato); il proprietario sta ritardando la consegna della documentazione: a fine febbraio scade il termine ultimo affinché il passaggio di proprietà possa avvenire entro aprile (come sarebbe stabilito nel compromesso); il problema è che è necessario che passino 60 gg dalla presentazione della domanda di sanatoria al passaggio di proprietà (altrimenti il notaio non può stipulare). Inoltre la banca vuole vedere la DIA in sanatoria prima di effettuare la perizia per la concessione del mutuo.

Si noti che nel compromesso è stato stabilito che:
- il passaggio di proprietà è stato sospensivamente condizionato al mancato ottenimento del mutuo;
- la parte venditrice ha sottoscritto che il passaggio di proprietà deve avvenire entro aprile (ma manca il termine perentorio a causa della clausola precedente) e di fare tutto quanto di propria spettanza e competenza per favorire la concessione del mutuo da parte della mia banca.

Sperando che tutto si risolva, nel frattempo vorrei prepararmi e perciò ecco le domande:
- se il proprietario non consegna la DIA entro fine febbraio, possiamo considerarlo inadempiente, nonostante la clausola sospensiva (specificata solo per il caso di mancato ottenimento di mutuo) presente nel compromesso?
- in questo caso come posso rivalermi considerando che preferirei avere l’alloggio piuttosto che la restituzione del doppio della caparra? ad esempio: se io richiedo una penale per il ritardo del passaggio di proprietà di 100 euro al giorno ed il proprietario rifiuta, posso chiedere la 'rottura' del contratto considerando il proprietario inadempiente?

Grazie e ciao,
Corraz

 

[ralf]

Ciao Corraz, in attesa che qualche esperto legale ci dia il proprio parere, parrebbe una situazione un pò complessa perchè quel passaggio che dice : la proprietà farà tutto quanto possibile ecc. è sicuramente soggetto ad interpretazione. Premettendo che sarebbe opportuno che ti facessi assistere dal notaio incaricato da te per il rogito,che il tuo interesse è quello di acquistare la casa e non di riscuotere penali,che prima di andare in una lite giudiziaria, i cui tempi potrebbero essere biblici, è opportuno cercare tutte le vie pacifiche armandosi di pazienza e naturalmente tutelandosi. Quindi potresti inviare una prima raccomandata al venditore dove confermi il tuo interesse a procedere nei termini stabiliti, che aspetti entro la fine febbraio la documentazione necessaria , contemporaneamente, se i rapporti sono cordiali, puoi telefonare e chiedere come è la situazione rispetto appunto ai tempi previsti. In base alle risposte,scritte o no, deciderai i passaggi successivi. Riguardo il doppio della caparra e/o 100 euro al giorno,se non ci fossero accordi tra le parti toccherebbe sempre al giudice decidere. Come detto aspettiamo anche altri pareri

 

[corraz]

Grazie Ralf,
mi sembrano alcune prime buone indicazioni e ti ringrazio per l'attenzione con cui hai letto; ok, aspettiamo altri pareri ...

 

[Ennio Alessandro Rossi]

A mio parere: Se non ci sono particolari urgenze e i ritardi sono contenuti e non attribuibili a negligenza del venditore ma alla burocrazia Le consiglierei di tranquillizzarsi. In ambito immobiliare succede spesso; terrei le comunicazioni aperte con il venditore per stabilire l'epoca in cui la comunicazione lavori di cui alla rispettiva Dia si perfeziona, credo entro 30 gg dalla comunicazione al Comune ( pare che il venditore ci stia mettendo una "pezza" simulando di fare ora lo spostamento della tramezza che ha fatto allora, ma è affar suo e Lei non ne è coinvolta)-
Contemporanemaente terrei i canali aperti con la banca assicurandola che al ricevimento e perfezionamento della Dia sarà tempestivamente consegnata .
"L' abuso" pare non grave e sistemabile.
Tenga conto che neppure Lei sarebbe in difficoltà se si "splafonassero" i termini del preliminare e rogito. In fatti il Venditore prima di dichiararLa inadempiente dovrebbe metterla in mora ed intimarLe di eseguire il rogito ad una distanza di non meno di 15gg. Ma se il Venditore facesse una cosa del genere Lei avrebbe buon diritto ad eccepire e provare che l'inadempiente è Lui.
Per cui, visto che l'immobile Le interessa per ora mi tranquilizzerei.
Per accrescimento culturale di tutti noi, tenga informato questo forum di come è andata a finire

cordialità
http://www.realessandro.it

 

[corraz]

Grazie, sono d'accordo.
Solo una precisazione: mi è stato detto che sarà presentata una DIA in sanatoria. Il notaio dice che perciò è necessario che passino almento 60 giorni tra presentazione della domanda e rogito, in quanto il catasto avrebbe 60 giorni per rispondere.
Il fatto è che, partendo dall'inizio, sono stato io ad accorgermi, dopo l'accettazione della proposta d'acqusto, perché prima non mi erano stata fornita la planimetria, della modifica interna. Quando poi insistendo ho chiesto di vedere la planimetria, la scena è stata desolante; l'agente immobiliare mi faceva svolazzare davanti il foglio senza volermelo consegnare; poiché ho buona memoria e buono spirito d'osservazione mi sono accorto comunque che le mura erano diverse da quelle che avevo visto. Quindi ho chiesto che la situazione fosse sanata; tutto ciò a metà novembre; da allora periodicamente chiedo aggorinamenti; nel frattempo, un mese fa, abbiamo firmato il compromesso davanti al notaio; inizialmente mi avevano assicurato che in quell'occasione ci sarebbe stata la documentazione completa; di fatto aspetto ancora oggi. Se non me la consegnano a fine febbraio sarà necessario rinviare il rogito, al momento previsto entro fine aprile. Inoltre la banca vuole la palnimetria per fare avanzare la richiesta di mutuo. Io spero sempre che tutto si possa risolvere entro febbraio, ma devo ammettere che sto diventando un po' ansioso ...

 

[Ennio Alessandro Rossi]

La Dia è una pratica urbanistica e l'ufficio di riferimento : Edilizia privata presso il Comune. Il catasto ( oggi agenzia del territorio) non ha valore civilistico essendo solo un ufficio fiscale-inventariale.
Per quel che riguarda le tempistiche vei il sole 24 ore del 4-5-2005 di cui riporto un estratto:

Le dichiarazioni di inizio attività. Le novità sul silenzio si coniugano a quelle sulla Dia: dopo 30 giorni dalla richiesta, permessi, autorizzazioni e licenze possono ritenersi acquisiti (articolo 3, comma 1, Dl 35/2005, già in vigore). Il soggetto interessato dovrà comunicare l'intenzione di iniziare un'attività per la quale è necessario un provvedimento di un'autorità pubblica, per poi, dopo 30 giorni, iniziare l'attività. Nei 30 giorni successivi all'inizio dell'attività potrà ricevere un provvedimento sfavorevole, ma dal giorno di questa scadenza la posizione di chi inizia un'attività con Dia è equiparata a chi ha un permesso, autorizzazione o licenza. Spetta, quindi, al soggetto interessato attivarsi per verificare il possesso dei requisiti per iniziare un'attività: se è sicuro di averli potrà comunicare questa sua intenzione e attendere 30 giorni per l'inaugurazione.

 

[corraz]

La Dia è una pratica urbanistica e l'ufficio di riferimento : Edilizia privata presso il Comune. Il catasto ( oggi agenzia del territorio) non ha valore civilistico essendo solo un ufficio fiscale-inventariale.
Per quel che riguarda le tempistiche vei il sole 24 ore del 4-5-2005 di cui riporto un estratto:

Le dichiarazioni di inizio attività. Le novità sul silenzio si coniugano a quelle sulla Dia: dopo 30 giorni dalla richiesta, permessi, autorizzazioni e licenze possono ritenersi acquisiti (articolo 3, comma 1, Dl 35/2005, già in vigore). Il soggetto interessato dovrà comunicare l'intenzione di iniziare un'attività per la quale è necessario un provvedimento di un'autorità pubblica, per poi, dopo 30 giorni, iniziare l'attività. Nei 30 giorni successivi all'inizio dell'attività potrà ricevere un provvedimento sfavorevole, ma dal giorno di questa scadenza la posizione di chi inizia un'attività con Dia è equiparata a chi ha un permesso, autorizzazione o licenza. Spetta, quindi, al soggetto interessato attivarsi per verificare il possesso dei requisiti per iniziare un'attività: se è sicuro di averli potrà comunicare questa sua intenzione e attendere 30 giorni per l'inaugurazione.

Chiedo pardon se torno sull'argomento; per quanto ci ragioni e mi informi non riesco a capire se tra presentazione della DIA in sanatoria e rogito debbano passare 30 o 60 giorni (come sostenuto dal notaio); ho letto anche il DL 35/2005 e le leggi collegate, ma continuo ad avere dubbi perché non trovo punti in cui si parli esplicitamente di DIA "in sanatoria". Avete informazioni specifiche su questo punto?