Agenzia insistente

[Allen]

Salve a tutti,
ho un dubbio, ho dato il mandato verbale in esclusiva ad un agenzia (A) ed ho promesso di non pubblicare privatamente annunci. Gli accordi erano che la commissione sarebbe stata pagata solo dal compratore. Dopo poco un'altra agenzia (B) si è fatta viva dicendo che aveva un compratore interessato, naturalmente non ci ho creduto. Ha continuato a chiamarmi tutti i giorni fino a quando mi ha trovato nella casa che intendo vendere e mi ha chiesto di poter venire con l'acquirente dicendomi per telefono che non mi avrebbe chiesto commissione ed io ho risposto che in tal caso il prezzo sarebbe salito perchè ero comunque intenzionato a pagare l'agenzia A. Hanno visto la casa ed oggi mi ha chiamato perchè aveva una proposta scritta.

Ora se io non accetto la proposta perchè più bassa degli accordi verbali sono tenuto a pagare una commissione all'agenzia B? E' il caso, prima di vedere la proposta, di mettere su qualcosa per iscritto? Del tipo: ti faccio vedere la casa una sola volta, il prezzo minimo è X e la tua commissione è lo 0,01%?

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Verba volant et scripta manent.
Occhio a cosa firma e verifichi la regolare iscrizione dell'agenzia alla camera di commercio.
Se l'accordo tra le parti si perfezionerà grazie alla mediazione sarà tenuto a versare il compenso che le consiglio di pattuire per iscritto se decide di conferire l'incarico.
Ma può anche gestire da solo le trattative se è in grado di farlo e ha tempo per far visitare l'immobile.
Avv. Luigi De Valeri

 

[avettor]

Allen,

cerchiamo di andare con ordine individuando alcuni punti fermi, visto che la tua situazione è un po' "atipica":
- se un'agenzia opera sulla base di un "mandato verbale in esclusiva" si assume i RISCHI di non avere ottenuto un mandato scritto, ossia il fatto di dover dimostrare, in caso di controversia, che effettivamente c'era un accordo con il compratore.
- quindi, dal punto di vista strettamente legale, direi che, l'onere della prova è in carico all'agenzia ma, al tempo stesso, se tu sei una persona corretta e ritieni di essere debitore verso l'agenzia per i suoi servizi, pagherai comunque l'agenzia.
- tu puoi non accettare qualsiasi proposta con un prezzo inferiore - anche soltanto di un euro - rispetto all'accordo (l' "accordo" in ogni caso lascia il tempo che trova proprio poiché è soltanto verbale, vedi i due punti sopra).
- per quanto riguarda l'ultima domanda, fossi in te non scriverei nulla: l'agenzia B ti ha già detto che non sei tenuto a corrispondere la provvigione e non c'è con essa un accordo scritto: l'agenzia non può pretendere nulla da te. Sei libero di accettare o respingere la proposta che ti viene fatta.

 

[Allen]

se tu sei una persona corretta e ritieni di essere debitore verso l'agenzia per i suoi servizi, pagherai comunque l'agenzia.

Si, vorrei comunque compensare chi ha lavorato per me dietro mia specifica richiesta, inoltre potrebbe seguirmi nella fase conclusiva.

- per quanto riguarda l'ultima domanda, fossi in te non scriverei nulla: l'agenzia B ti ha già detto che non sei tenuto a corrispondere la provvigione e non c'è con essa un accordo scritto: l'agenzia non può pretendere nulla da te. Sei libero di accettare o respingere la proposta che ti viene fatta.

Il mio timore è che leggendo la proposta accetti implicitamente il suo ruolo di intermediario (o magari l'ho già accettato facendogli visitare l'immobile?) e che quindi in assenza di un contratto valga la seguente sentenza:

Il diritto al compenso spetta al mediatore anche in mancanza di uno specifico incarico, essendo sufficiente che la parte, anche "per facta concludentia", abbia accettato l'attività d'interposizione del mediatore.
Trib. Catania, 11 gennaio 1997
Giur. Comm., 1997, II, 725

Per questo volevo cautelarmi sottoscrivendo un contratto prima di prendere visione della proposta. O sbaglio?

 

[avettor]

No, non sbagli, sei molto scrupoloso.

Ti spiego comunque meglio la mia risposta: intendo dire che, se l'agenzia non ha in mano un mandato scritto, è altamente improbabile che si "imbarchi" in una causa legale in cui ha l'onere di dimostrare che c'era tra voi un accordo in merito al pagamento della provvigione in caso di conclusione della compravendita. Lo scenario è ancora più improbabile se consideri che l'agenzia - da quanto comprendo - ti ha già chiarito la sua intenzione di non chiederti la provvigione, bensì di volerla richiedere soltanto al compratore.
Tuttavia, se vuoi essere sicuro al 100% ed eliminare anche la più remota possibilità che l'agenzia pretenda da te la provvigione impugnando la sentenza del tribunale di catania che citi, si..., fatti mettere per iscritto che nessuna provvigione sarà da te dovuta.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

La sentenza del Tribunale di Catania (che non si impugna ma può essere indicata a supporto della domanda giudiziale), seppur datata, andrebbe letta con attenzione.
Ribadisco che anche nel caso di facta concludentia l'elemento decisivo è l'iscrizione alla camera di commercio che fa maturare il diritto alla provvigione.
In mancanza di norme che lo quantificano a mio parere va pattuito nella sua entità.
In mancanza di patto il giudice liquiderà al mediatore la somma da versare quale compenso secondo equità se richiesto.
Ovviamente se l'agenzia non era iscritta al registro della camera di commercio al momento della mediazione difficilmente tenterà la strada giudiziale, sempre che sia assistita da un avvocato degno di questo nome.
Avv. Luigi De Valeri

 

[Jrogin]

Credo che sia sufficiente che l'agente immobiliare indichi nella proposta di acquisto che ti sottoporrà che percepirà la provvigione solo dalla parte acquirente e nulla sarà a lui dovuto dalla parte venditrice.

 

[Allen]

Quindi essendo iscritta al registro farò indicare sulla proposta che nulla è dovuto per la mediazione.
Perfetto, mi sono stati utili tutti gli interventi .
Grazie.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Sentenza Casazione n. 9884/08, depositata il 15 aprile 2008 ben centra il tema:
il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto; sicché, la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente
ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata“.

Consiglio: precisare per scritto ogni accordo anche in relazione a rimborsi spese ex art. 1756 cc da effettuare o meno