Di recente ho venduto una casa tramite agenzia. Ecco in sintesi qualche pillola che ne ho ricavato. Ovviamente la mia esperienza è limitata, non pretendo valga per tutti.
1. Ricorrere o no all’agenzia? Nel mio caso recente, è stata certamente utile. L’appartamento era in un’altra città e il passa parola nel vicinato e un cartello Vendesi sotto casa non avevano portato a nulla. D’altra parte in passato ho venduto un altro appartamento senza agenzia e ora sto comprando sempre senza agenzia… Insomma, dipende dalle situazioni e dipende dalle persone.
2. Provare il fai da te prima di affidarsi all’agenzia? Direi di sì, se non si ha troppa fretta. Anzitutto sì ha opportunità di sentire il polso del mercato in prima persona e verificare la reazione di possibili acquirenti. Se va bene, si trova subito un compratore risparmiando entrambi le spese di agenzia. Se va male, si acquisirà comunque esperienza per muoversi con più cognizione di causa.
La controindicazione del tentare da soli è che si rischia di perdere tempo. Un altro rischio è quello di concludere a un prezzo minore di quello che si otterrebbe con l’agenzia (tenendo però anche conto che la spesa per l’agenzia diminuisce la disponibilità economica dell’acquirente, quindi chissà…).
Fai da te senza agenzia non vuol dire fare a meno dell’assistenza di tecnici, geometri, notai e quant’altro possa servire (con agenzia o senza) per una compravendita immobiliare senza sorprese.
3. Contrattare la provvigione? Assolutamente sì. Ho visto che tutte le agenzie, anche quelle più rispettabili, sono disposte a scendere sulla provvigione pur di acquisire il cliente. Questo non vuol dire che la percentuale sia l’unico fattore di scelta o che ci si debba affidare a chi propone provvigione zero e panettone in regalo per accalappiare il cliente, ma non è neanche detto che si debba accettare qualsiasi richiesta senza battere ciglio. In particolare il venditore ha maggiore forza contrattuale perché possiede la ”materia prima”, la casa, senza cui l’affare immobiliare non si realizza. Nell’atto di compravendita ho scoperto che l’acquirente ha pagato una provvigione ben superiore alla mia (il che fa venire il dubbio: avrebbe potuto mettere quei soldi in più sul prezzo? ma onestamente non penso che da solo avrei potuto vendere a più e comunque non negli stessi tempi).
4. Come scegliere l’agenzia? Oltre a una provvigione onesta, altri fattori che ho tenuto in considerazione sono stati l‘ubicazione strategica della vetrina dell’agenzia (credo sia ancora utile, anche in tempi di bacheche telematiche) e come si presenta l‘agente, pensando al feeling con il potenziale acquirente. Se vendi una casa da gran signori, l‘agente non può dare un’impressione troppo popolare, e viceversa, credo. Comunque mi sono rivolto a un’agenzia in franchising che usa anche giornalini e ovviamente il web.
5. Sono realistiche le valutazioni di prezzo delle agenzie? Tutto sommato direi di sì, però facendo la media e la tara. All’inizio volano alto, lasciano intravedere vette difficilmente raggiungibili. Una volta ottenuto l’incarico, dopo un po‘, poi viene fuori che la valutazione è un’altra, più bassa, persino troppo bassa, forse perché hanno interesse a vendere in tot giorni? Se il venditore ha le idee chiare (anche grazie all’esplorazione iniziale in prima persona) comunque mantiene la barra del timone ben salda e non si fa impressionare né dalle valutazioni stratosferiche iniziali né da quelle più pessimistiche del mediatore a cui prende fretta.
6. Il prezzo da pubblicizzare deve essere quello realistico? No, purtroppo alla gente piace illudersi di avere lo sconto, quindi tocca sempre partire da un prezzo un po’ (non troppo) più alto di quello a cui si punta realmente. In queste cose poi i mediatori sono maestri, quindi la loro assistenza è preziosa.
7. Si può credere ciecamente a tutto ciò che dice l‘agente immobiliare? No, va tutto verificato punto per punto, sia riguardo al mercato sia per gli aspetti contrattuali (da leggere bene con i propri occhi, senza fermarsi alla parlantina dell‘agente) e tutto il resto. Ci sono sicuramente mediatori più in gamba, più capaci o più corretti di altri, ma alla fine il lavoro del mediatore è quello di mettere in contatto le parti, ed è un lavoro importante, non di sostituirsi ad altre figure quali geometri, notai, eccetera. Con ciò non dico che la sua consulenza non possa essere utile, ma da sola non è sufficiente.
8. Se l‘agente che vorrebbe l’incarico dice che ha già una lunga lista di persone pronte a comprare e che nella sua banca dati ci sono solo potenziali acquirenti pre-approvati che otterranno sicuramente il mutuo in poche settimane, c’è da credergli? No. Sarebbe come credere alle lusinghe di un playboy che cerca di conquistare una ragazza.
9. È giusto concedere l’esclusiva e un tempo congruo di incarico? Direi di si… I tentativi fai da te, come dicevo, conviene farli all’inizio. Ma una volta che ci si affida all’agenzia, meglio lasciarla lavorare.
10. Si possono modificare i prestampati di agenzia? Sì, se c’è un punto che non convince si può chiedere la modifica a penna, da confermare con apposita firma.
1. Ricorrere o no all’agenzia? Nel mio caso recente, è stata certamente utile. L’appartamento era in un’altra città e il passa parola nel vicinato e un cartello Vendesi sotto casa non avevano portato a nulla. D’altra parte in passato ho venduto un altro appartamento senza agenzia e ora sto comprando sempre senza agenzia… Insomma, dipende dalle situazioni e dipende dalle persone.
2. Provare il fai da te prima di affidarsi all’agenzia? Direi di sì, se non si ha troppa fretta. Anzitutto sì ha opportunità di sentire il polso del mercato in prima persona e verificare la reazione di possibili acquirenti. Se va bene, si trova subito un compratore risparmiando entrambi le spese di agenzia. Se va male, si acquisirà comunque esperienza per muoversi con più cognizione di causa.
La controindicazione del tentare da soli è che si rischia di perdere tempo. Un altro rischio è quello di concludere a un prezzo minore di quello che si otterrebbe con l’agenzia (tenendo però anche conto che la spesa per l’agenzia diminuisce la disponibilità economica dell’acquirente, quindi chissà…).
Fai da te senza agenzia non vuol dire fare a meno dell’assistenza di tecnici, geometri, notai e quant’altro possa servire (con agenzia o senza) per una compravendita immobiliare senza sorprese.
3. Contrattare la provvigione? Assolutamente sì. Ho visto che tutte le agenzie, anche quelle più rispettabili, sono disposte a scendere sulla provvigione pur di acquisire il cliente. Questo non vuol dire che la percentuale sia l’unico fattore di scelta o che ci si debba affidare a chi propone provvigione zero e panettone in regalo per accalappiare il cliente, ma non è neanche detto che si debba accettare qualsiasi richiesta senza battere ciglio. In particolare il venditore ha maggiore forza contrattuale perché possiede la ”materia prima”, la casa, senza cui l’affare immobiliare non si realizza. Nell’atto di compravendita ho scoperto che l’acquirente ha pagato una provvigione ben superiore alla mia (il che fa venire il dubbio: avrebbe potuto mettere quei soldi in più sul prezzo? ma onestamente non penso che da solo avrei potuto vendere a più e comunque non negli stessi tempi).
4. Come scegliere l’agenzia? Oltre a una provvigione onesta, altri fattori che ho tenuto in considerazione sono stati l‘ubicazione strategica della vetrina dell’agenzia (credo sia ancora utile, anche in tempi di bacheche telematiche) e come si presenta l‘agente, pensando al feeling con il potenziale acquirente. Se vendi una casa da gran signori, l‘agente non può dare un’impressione troppo popolare, e viceversa, credo. Comunque mi sono rivolto a un’agenzia in franchising che usa anche giornalini e ovviamente il web.
5. Sono realistiche le valutazioni di prezzo delle agenzie? Tutto sommato direi di sì, però facendo la media e la tara. All’inizio volano alto, lasciano intravedere vette difficilmente raggiungibili. Una volta ottenuto l’incarico, dopo un po‘, poi viene fuori che la valutazione è un’altra, più bassa, persino troppo bassa, forse perché hanno interesse a vendere in tot giorni? Se il venditore ha le idee chiare (anche grazie all’esplorazione iniziale in prima persona) comunque mantiene la barra del timone ben salda e non si fa impressionare né dalle valutazioni stratosferiche iniziali né da quelle più pessimistiche del mediatore a cui prende fretta.
6. Il prezzo da pubblicizzare deve essere quello realistico? No, purtroppo alla gente piace illudersi di avere lo sconto, quindi tocca sempre partire da un prezzo un po’ (non troppo) più alto di quello a cui si punta realmente. In queste cose poi i mediatori sono maestri, quindi la loro assistenza è preziosa.
7. Si può credere ciecamente a tutto ciò che dice l‘agente immobiliare? No, va tutto verificato punto per punto, sia riguardo al mercato sia per gli aspetti contrattuali (da leggere bene con i propri occhi, senza fermarsi alla parlantina dell‘agente) e tutto il resto. Ci sono sicuramente mediatori più in gamba, più capaci o più corretti di altri, ma alla fine il lavoro del mediatore è quello di mettere in contatto le parti, ed è un lavoro importante, non di sostituirsi ad altre figure quali geometri, notai, eccetera. Con ciò non dico che la sua consulenza non possa essere utile, ma da sola non è sufficiente.
8. Se l‘agente che vorrebbe l’incarico dice che ha già una lunga lista di persone pronte a comprare e che nella sua banca dati ci sono solo potenziali acquirenti pre-approvati che otterranno sicuramente il mutuo in poche settimane, c’è da credergli? No. Sarebbe come credere alle lusinghe di un playboy che cerca di conquistare una ragazza.
9. È giusto concedere l’esclusiva e un tempo congruo di incarico? Direi di si… I tentativi fai da te, come dicevo, conviene farli all’inizio. Ma una volta che ci si affida all’agenzia, meglio lasciarla lavorare.
10. Si possono modificare i prestampati di agenzia? Sì, se c’è un punto che non convince si può chiedere la modifica a penna, da confermare con apposita firma.
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