Com’è costituito un contratto
Nel caso dei contratti di locazione, la legge non predispone una forma precisa che il documento deve possedere. L’importante infatti è che contenga alcune informazioni, ovvero:
- Nome dell’affittuario e del locatore
- Data di inizio e durata del contratto
- Identificazione del bene
- Prezzo del canone
- Modalità aggiornamento Istat
- Dettagli caparra
Sul web è possibile trovare modelli e fax simili che suggeriscono come stipulare un contratto d’affitto ma, si ribadisce, la formula è assolutamente libera.
Quello che è importante, infatti, è che locatore e locatario chiariscano alcuni punti, ovvero:
Durata e scadenza del contratto.
Generalmente, la tipologia dell’accordo implica di per sé una durata fissa. Quello libero, ad esempio, segue la formula 4+4, mentre quello concordato 3+2. Quest’informazione è fondamentale nel caso in cui l’affittuario voglia lasciare prima di questa data l’appartamento. Nella maggior parte dei casi, infatti, occorre un preavviso di almeno 3 mesi.
Canone mensile.
Il cosiddetto affitto dev’essere stabilito in sede contrattuale e dev’essere rispettato da ambedue le parti. Un’altra clausola a questa connessa è l’aggiornamento Istat: se si tratta di un uso abitativo, allora questa è a discrezione del padrone di casa che può prevederla nella misura del 75% o anche del 100%; nel caso di contratti ad uso commerciale, la legge prevedere la sola possibilità del 75%.
L’attivazione o il rifiuto della cedolare secca. Si tratta di un regime contributivo che sostituisce quello ordinario, composto dall’IRPEF, dall’imposta di registro e quella di bollo. La cedolare è un unico istituto nato per agevolare la regolarizzazione dei contratti. Se il proprietario vuole attivarla, deve informare l’inquilino e procedere non oltre 30 giorni dalla data di stipula del contratto.
La caparra.
Per legge non è possibile richiedere più di tre mesi d’affitto come caparra: solitamente ne bastano due. Questa è una sorta di assicurazione per tutti gli incidenti che possono verificarsi durante la permanenza dell’inquilino nell’appartamento. Al termine del contratto, se non sono sopravvenute condizioni particolari, viene restituita.
Registrazione.
Il contratto, per essere valido, dev’essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. È possibile procedere per via telematica – sono disponibili software gratuiti presso il sito dell’ente pubblico – oppure per via cartacea.
Diritti dell’inquilino
Prima di sapere come stipulare un contratto d’affitto, occorre conoscere uno dei più importanti diritti di cui gode l’inquilino: quello di prelazione. Significa che, se il padrone di casa vuole modificare qualche caratteristica del contratto – alzare l’affitto, per esempio – deve sempre rivolgere la prima offerta all’inquilino che già abita il locale. Se poi questi rifiuta – perché ritiene, per ipotesi, irragionevole un
aggiornamento dell’Istat superiore al 100% – allora solo in questo caso, il proprietario può cercare un terzo affittuario. Sito progedil)ciao
