Affitto con contratto concordato più alto di quanto effettivamente consentito

[ginostra]

Buongiorno, molto spesso mi sono imbattuto in agenzie immobiliari e proprietari che chiedevano un affitto con contratto concordato più alto di quanto effettivamente consentito.
Vorrei sapere se firmando un contratto con queste caratteristiche si possa poi chiedere, come inquilino, un riscontro ad una associazione di categoria o altro al fine di far applicare il prezzo corretto senza per rendere nullo il contratto stesso. Mi pare di aver letto qualcosa in merito al fatto che si possa chiedere solo in un secondo momento la restituzione di quanto versato in eccedenza..
In seconda analisi, nei casi in cui l'agenzia si fa carico della stipula del contratto e dei calcoli del caso, vorrei sapere se può essere perseguibile a termini di legge sempre nel caso in cui venga definito un prezzo maggiore rispetto al consentito e se l'inquilino può chiedere eventuali danni.

Grazie. Scusate ma a volte pare di essere una giungla.

 

[carlor]

Perché partire col piede sbagliato?
Se uno è convinto che l'agenzia "gonfia" certi dati, conviene non firmare e rivolgersi altrove. Anche perché è difficile ottenere "dopo" giustizia. La cosa migliore è prendere la proposta dall'agenzia e farla controllare da un'associazione inquilini, che ti dirà se è bene firmare o meno. L'aspetto critico della faccenda è come controllare l'esattezza della superficie convenzionale dell'immobile: si può fare solo con una planimetria che lo riproduca fedelmente.

 

[ginostra]

Non lo vorrei fare infatti. Ma su 4 agenzie, nessuna ha rispettato i canoni, imponendo un prendere o lasciare nel momento in cui ho dimostrato di conoscere i prezzi concordati. A volte, purtroppo, non si può fare a meno di accettare certi compromessi. Grazie

 

[carlor]

Lasciare e segnalare il tentativo di induzione all'evasione fiscale. Fanno un pessimo, danno un pessimo esempio e inoltre originano spesso dispute legali senza fine intasando i tribunali civili.

 

[ginostra]

Ringrazio per le indicazioni e per il parere, ma ripeto a volte non si può scegliere.
In ogni caso, mi può aiutare a chiarire i quesiti del post? grazie

 

[Ennio Alessandro Rossi]

1-Affitto con contratto concordato con canone più alto di quanto effettivamente consentito; conseguenze in capo al locatore
2-incarico ad agenzia di fare i calcoli del caso; esecuzione negligente dell'incarico; conseguenze.

A parere di chi scrive-risposta:
1-il contrato si trasforma in quattro piu' quattro
2-facoltà di far valere il 3+2 con diritto al rimborso
3-se c'è incarico scritto e per cui esiste "la prova" , l'agenzia puo' essere chiamata a rispondere dell'errore

 

[ginostra]

Salve, mi scusi non mi è chiaro
1 -- Perché se faccio valere il 3+2 si trasforma in 4+4?
2 -- Come e quando posso far valere il diritto al rimborso?
3 -- Il merito alla stesura del contratto credevo che per i concordati fosse necessaria la presenza di un rappresentane delle associazioni tipo ASPI o altro a garanzia della correttezza dei calcoli eseguiti. L'agenzia mi ha detto che è una procedura non più attuata perché i calcoli li fanno loro come pure la stesura del contratto. Che tipo di "prova" ha valore per dimostrare l'incarico? basta la ricevuta del pagamento all'agenzia da parte mia per il "servizio" prestato?

Grazie

 

[Tapinaz]

Art. 13 Legge 431/1998
Patti contrari alla legge

È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.
Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.
Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.
I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso.

Aggiunto dopo 7 minuti :

Mi pare di vedere che sei di Bologna.
Questo è il testo dell'ultimo accordo vigente per i canoni concordati, da utilizzare per la valutazione dei parametri.
ACCORDO TERRITORIALE PER GLI AFFITTI CONCORDATI APPLICABILE NEL COMUNE DI BOLOGNA 2008 LEGGE 431/1998


I contratti concordati prevedono anche agevolazioni fiscali che decadrebbero in caso di nullità della pattuizione.

L'assitenza sindacale non è obbligatoria, poichè ciò determinerebbe una violazione costituzionale. Già dai tempi dei famosi patti in deroga era stata considerata facoltativa.

Ad oggi si rileva una pressoché totale carenza degli organi amministrativi comunali preposti a coordinare gli incontri delle autorità sindacali dei proprietari e degli inquilini per aggiornare nei tempi previsti le tabelle dei canoni. Vedi Milano e provincia. Ci sono ancora gli accordi in Lire. Gli importi sono ridicoli e non conformi alla realtà di un mercato pur in crisi.

 

[carlor]

L'assistenza delle associazioni NON è obbligatoria, è vero.
Però il Comune di Roma SUBORDINA il rimborso dell'ICI pagata (ad oggi devono ancora rimborsare l'ICI 2007!!!) ad una "asseverazione" (quanto sono istruiti! Forse il termine "dichiarazione" era troppo semplice e quindi lo capivano tutti) delle associazioni!!!
Insomma: No association, no rimborsation!

 

[Mariangela Morelli]

A Bologna ti puoi rivolgere al Sindacato Inquilini che ti assisteranno gratuitamente.
Vi sono diversi sindacati (SUNIA, SICET, UNIAT) che ti potranno assistere nella pratica.
Altrimenti puoi rivolgerti ad un legale che ti possa assistere richiedendo in via bonaria al proprietario la restituzione di quanto pagato in più fino ad oggi e per fare una rettifica registrata del contratto di locazione in essere anche con decorrenza retroattiva dall'inizio del contratto di locazione.
Ciò riporterebbe nella legalità il proprietario e ti consentirebbe di recuperare le somme pagate in più e non dovute.
L'AIPI di Bologna potrebbe aiutare il proprietario in questa rettifica (se la vuole fare).