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E’ fatto divieto al Custode delegato di dare in locazione l’immobile pignorato se non previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione. Sono opponibili all’aggiudicatario solo quei contratti stipulati prima del pignoramento ed ancora in corso al momento dell’emissione del decreto di trasferimento. E’ necessaria la prova certa della data della stipula ed in ogni caso il conduttore può godere dell’immobile per massimo nove anni. In caso di pattuizione di durata superiore a nove anni non è sufficiente la data certa e ai sensi dell’art. 2923 comma 2 c.c. è necessario che il contratto sia trascritto prima del trasferimento, nel caso ciò non sia avvenuto, il contratto si intende opponibile nel limite di un novennio dall’inizio della locazione. Non sono opponibili i contratti di locazione stipulati dopo la data del pignoramento e quelli stipulati prima ma ormai esauriti. I contratti di locazione ad uso abitativo redatti in forma scritta e registrati prima del pignoramento stipulati ai sensi della ex legge 392/78 scadono al quarto anno dall’inizio della locazione.
I contratti di locazione relativi ad immobili ad uso industriale, commerciale, artigianale o all’esercizio di attività di lavoro autonomo, attività alberghiera, aventi data certa anteriore al pignoramento, si rinnovano alla scadenza naturale. L’aggiudicatario ai sensi dell'art. 2923, terzo comma, c.c., non è tenuto a rispettare le locazioni consentite dall'espropriato in epoca anteriore al pignoramento, "qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni". La congruità o meno del prezzo va valutata con riferimento alla data del pignoramento, in cui si cristallizza la situazione giuridica opponibile ai creditori pignoranti ed ai terzi che dall'esecuzione forzata acquisiscono diritti (Cass. 20/4/1982, n. 2462). L'acquirente che non voglia rispettare la locazione nonostante la tempestività del contratto e la congruità del canone deve eccepire la simulazione del contratto ai sensi dell'art. 1415, secondo comma, del c.c., fornendone però la prova.
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