Affitto appartamento per B&B

[uva]

quale tipo di contratto potrebbe meglio tutelarmi?

Anch'io non so risponderti con precisione, ma se le condizioni sono le seguenti:
1) Il conduttore Tizio stipula il contratto di locazione per uso abitativo come persona fisica, senza partita IVA, e intende esercitare l'attività di b & b saltuariamente;
2) Il regolamento di condominio non esclude l'attività di b & b;
3) L'appartamento ha i requisiti necessari per svolgere quell'attività, come disposto dalla legge regionale in merito;

allora io come proprietaria stipulerei un contratto libero della durata di 4 anni + 4, autorizzando il conduttore Tizio ad esercitare l'attività.

Se però Tizio, essendo proprietario di un ristorante, intende ampliare la sua attività e vuole fornire ai clienti il pacchetto completo b & b come hai scritto nel post n. #5, allora si tratta di un'attività imprenditoriale. Quindi stipulerei un contratto commerciale, come ha scritto @Gagarin .

 

[Clematide]

@fraveg

I B & B sono strutture ricettive a gestione familiare in un’unità abitativa a destinazione catastale abitativa che deve essere in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza prescritti per le abitazioni.

In Campania tale attività, di carattere saltuario e occasionale, può essere gestita solo da privati in forma non professionale (no apertura partita IVA) che utilizzano parte dell’abitazione in cui dimorano stabilmente e risiedono anagraficamente: il titolare, quindi, deve viverci dentro, riservando una camera per sè stesso e la mattina deve provvedere al riassetto delle camere, al cambio della biancheria due volte alla settimana e al cambio del cliente, e alla colazione (solo cibi e bevande confezionate).

L’attività può essere intrapresa previa segnalazione di inizio attività al Comune e comunicazione dei relativi prezzi praticati alla Provincia: l’Amministrazione comunale, in caso di insussistenza dei requisiti e dei presupposti previsti dalla LR 5/2001 e successive modifiche, può sospendere, previa diffida, l’attività e sanzionare il titolare che si fosse reso responsabile di dichiarazioni mendaci.

L’attività di B & B non è una locazione e, quindi, non rientra nel regime fiscale delle “locazioni brevi”: i proventi da tale attività sono tassati, al netto delle spese inerenti, come “redditi diversi” derivanti da attività commerciale occasionale, e non sono cedolarizzabili.

Il contratto, secondo le regole dell’ordinaria locazione, deve essere concluso specificando la destinazione abitativa dell’unità immobiliare. Nulla osta che il medesimo sia a canone concordato in presenza nelle “Altre Clausole” dell’art.15 (la convenzione salernitana è ancora quella del 1999) di una autorizzazione espressa da parte del locatore, in deroga all’art.7 (Uso), a svolgere tale attività nei locali affittati ad uso abitativo, salvo espressi, e non generici, impedimenti posti dal regolamento condominiale: secondo una recente pronuncia di Cassazione, tuttavia, il veto contrattuale o stabilito all’unanimità non è automatico per il soggetto terzo (la servitù atipica va trascritta nei registri immobiliari per poter essere opponibile ai terzi acquirenti).

 

[Gagarin]

Il contratto, secondo le regole dell’ordinaria locazione, deve essere concluso specificando la destinazione abitativa dell’unità abitativa

Che io sappia, se l'attività di B&B fosse di tipo imprenditoriale il contratto non potrebbe essere di tipo abitativo 4+4, ma di tipo commerciale 6+6 con annessi e connessi.

 

[Clematide]

@Gagarin

La LR della Campania non prevede B & B di tipo imprenditoriale, ma solo B & B gestiti da privati in ambito familiare in modo saltuario.

 

[Gagarin]

La LR della Campania non prevede B & B di tipo imprenditoriale, ma solo B & B gestiti da privati in ambito familiare in modo saltuario.

Allora hai ragione.

 

[fraveg]

grazie a tutti per le risposte, clematide i tuoi riferimenti normativi per l'impossibilità di esercitare l'attività di B&B a livello imprenditoriale nella regione campania son questi "LEGGE REGIONALE 10 maggio 2001 n. 5 "?
Voglio specificare che l'appartamento in questione è di 73m2 quindi 2 camere 1 bagno 1 cucina e terrazzo a questo punto,
considerato il fatto che il potenziale conduttore debba risiedere nell'appartamento(cosa che non farà) potrebbe direttore il tutto con casa vacanza o affittacamere, lasciando ferma la possibilità per il sottoscritto di stipulare il contratto con canone concordato con contratto 3+2 o simile? Grazie ancora

 

[Clematide]

@fraveg

L’affittacamere in Campania può essere gestito da privati con partita IVA (art.2, LR 17/2001) e richiede una reception attiva per un minimo di 12 al giorno (possono essere forniti cibi e bevande).

Una CAV può essere gestita o in forma imprenditoriale, anche da terzi, o in forma non imprenditoriale, ma, in questo caso, solo dal proprietario dell’immobile in cui svolge tale attività, mediante dichiarazione sostitutiva di atto notorio, con divieto per i privati di farsi pubblicità, portali di home-booking compresi (art.3, legge citata). Le CAV possono essere gestite, però, solo unitariamente, e non parzialmente, vale a dire per stanze, come accade per i B & B o l’Affittacamere e non possono essere forniti cibi o bevande.