Affittare a ONLUS, quali svantaggi ci sono?

[JeanPaul]

Ciao a tutti.
Ho un capannone affittato con regolare contratto 4+4; sono passati 2 anni e mezzo e il conduttore ha intenzione di variare ragione sociale e passare a ONLUS perché avrebbe parecchi vantaggi fiscali, quindi mi chiede una chiusura anticipata del contratto e la redazione di uno nuovo.
Vorrei andargli incontro, ma ho l'impressione che a fronte dei loro vantaggi i avrei solo svantaggi, in particolare in caso di insolvenza non posso eseguire lo sfratto e/o pretendere la procedura fallimentare per avere quanto mi spetta.
Già quanto sopra non mi va ha genio e magari ci sono altri svantaggi che non conosco, anche se ho di fronte persone che si sono sempre comportate bene, ma si sa che l'occasione.....
Mi spiacerebbe non accogliere la loro richiesta, ma vorrei essere tutelato il più possibile, quindi mi rivolgo agli amici del forum per avere qualche suggerimento.
Grazie in anticipo per qualsiasi aiuto.

 

[AnArchi]

Ciao, per il tuo quesito, penso sia giusto che un tale contratto sia visto congiuntamente con un tuo commercialista o meglio con un legale di fiducia, affinché possa inserire nello stesso contratto clausole che permettano di tutelarti così da evitare problemi che non sono chiari ai non addetti ai lavori o da inesperti.

 

[griz]

puoi pretendere delle fideiussioni o polizze assicurative

 

[JeanPaul]

puoi pretendere delle fideiussioni o polizze assicurative

Interessante, puoi spiegare meglio!
Chiedo di fare un'assicurazione a garanzia dei canoni eventualmente non pagati?

 

[AnArchi]

Interessante, puoi spiegare meglio!

Scusa, ma provare ad affidarti ad un professionista, magari se un legale, non è meglio che il fai da te per poi rischiare di trovarti nelle difficoltà e dover correre ai ripari ... forse meglio un serio professionista che un fai da te arrangiato

 

[griz]

Interessante, puoi spiegare meglio!
Chiedo di fare un'assicurazione a garanzia dei canoni eventualmente non pagati?

esistono dell epolizze che tutelano il locatore nei confronti delle eventuali morosità del conduttore, esistono anche delel fideiussioni che il conduttore mette a garanzie dei propri adempimenti

 

[basty]

Ho un capannone affittato con regolare contratto 4+4;

Intanto comincerei con un contratto "regolare".....
Dubito che un capannone sia considerato locazione abitativa e che sia regolare un contratto 4+4. Per i contratti ad uso non abitativo o turistico, mi risulta ci sia solo il contratto 6+6 (usualmente usato per le locazioni commerciali, ma non solo) con tutte le implicazioni dettate dalla L 392/78.

Se poi accenni ad una ragione sociale del conduttore, devo presumere sia unasorta di azienda: come tale potrebbe rivendicare il diritto alla cessione del contratto a chi gli pare (alla nuova Onlus) dandone semplice comunicazione al locatore. Art. 36 della suddetta legge.

Credo che visti i punti di partenza, sia consigliabile suggerirti di appoggiarti ad un professionista (commercialista o legale)

 

[Nemesis]

Se poi accenni ad una ragione sociale del conduttore, devo presumere sia unasorta di azienda: come tale potrebbe rivendicare il diritto alla cessione del contratto a chi gli pare (alla nuova Onlus) dandone semplice comunicazione al locatore. Art. 36 della suddetta legge.

Quella norma sarebbe applicabile ove intervenga una sublocazione o cessione del contratto di locazione.
Nella fattispecie in discussione, interviene invece la semplice trasformazione della forma giuridica del conduttore. L'art. 2498 c.c. prevede la continuità dei rapporti giuridici dell'ente trasformato, con la conseguenza che non è necessaria la sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione. Tale principio è applicabile anche alla trasformazione eterogenea (quella normata dall'art. 2500-septies c.c.).

Credo che visti i punti di partenza, sia consigliabile suggerirti di appoggiarti ad un professionista (commercialista o legale)

Credo che tale consiglio vada rivolto in primis al conduttore.

 

[basty]

@Nemesis: certamente è sufficiente il c.c. 2498 e seguenti: avevo citato anche la cessione , art. 34 della 392/78 che poteva apparire addirittura un atto estraneo al contratto. A maggior ragione quando è lo stesso conduttore a cambiare forma giuridica.

Quanto ai consigli successivi:

Credo che tale consiglio vada rivolto in primis al conduttore.

francamente non saprei stabilire ... priorità.

 

[JeanPaul]

Intanto comincerei con un contratto "regolare".....
Dubito che un capannone sia considerato locazione abitativa e che sia regolare un contratto 4+4....

E' vero, mi sono sbagliato, il contratto è un 6+6
Per il resto mi avete dato un po' di cose su cui riflettere.
Grazie