Buongiorno a tutti
Effettivamente il problema sollevato da tutti noi circa invio o meno della raccomandata al conduttore per applicazione della cedolare secca non è molto chiaro, cosi come scritto nella stessa circolare 26 E Agenzia Entrate, che ho cercato di interpretare al meglio. Ho chesto anche spiegazioni all'Agenzia Entrate del territorio ed inviato diverse richieste via mail, ma non mi hanno mai risposto in maniera chiara, rimandano sempre alla circolare.
Ho chiesto però altre spiegazioni ad un fiscalista il quale mi fà notare che rileggendo meglio i punti 2.3 e 8.3 della stessa circolare e precisamente nel punto 2.3..... "Il locatore per beneficiare del regime cedolare secca deve comunicare con raccomandata la scelta per il regime alternativo di tassazione + la conseguente rinuncia per il corrispondente periodo ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento; (n.d.r. il locatore dovrebbe quindi dichiarare/comunicare nella stessa raccomandata due distinte informazioni).
Nel punto 8.3 della stessa circolare si ribadisce che la comunicazione per la cedolare secca deve essere inviata al conduttore prima dell'esercizio dell'opzione, ..... e dice anche: "Per i contratti per i quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone si ritiene che non sia necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione (n.d.r. dovrebbe essere solo questa relativa agli aggiornamenti )
In pratica anche per affitti estivi o di breve durata a prescindere che superino i trenta giorni (obbligo di registrazione) o inferiori ai trenta giorni in cui non si è obbligati alla registrazione, la raccomandata per opzione cedolare secca và inviata sempre , mentre non è necessario indicare nella stessa raccomandata la comunicazione riguardante gli aggiornamenti solo per i contratti per i quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti stessi del canone.
Se qualcuno ha ulteriori info in merito fatemi sapere.
Saluti
La scelta di assoggettare il reddito del fabbricato al regime di cedolare e la rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione a qualsiasi titolo costituiscono certamente due contenuti distinti (diciamo A il primo e B il secondo). Ma la ratio della comunicazione è quella di rendere noto (con la certezza giuridica garantita dalla raccomandata) al conduttore B (che è condizione giuridicamente necessaria di A). Da ciò discende che la parola "comunicazione" utilizzata dalla circolare 26/E denota un unico oggetto, e non due oggetto separati (uno essendo la comunicazione che rende noto A, e l'altro essendo la comunicazione che rende noto B).
Non ci sono, pertanto, due comunicazioni separate di cui parla la legge.
Così deve a mio avviso intendersi anche l'art. 3, comma 11 del D.Lgs 23/2011 istitutivo del regime di cedolare, laddove stabilisce che "L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere
l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo". In sostanza, la comunicazione di B (che è la ratio della previsione dell'obbligo dell'invio della comunicazione al conduttore) implica, agli effetti di legge, la comunicazione di A.
Quanto ai contratti "brevi" (che cioè non sono assoggettati all'obbligo della registrazione), secondo me l'invio della raccomandata è reso non necessario dalla impraticabilità stessa dell'applicazione dell'aggiornamento del canone.
