Acquisto villa unifamiliare con inquilino in affitto

[Franciccio]

Buongiorno,
sono in trattativa per l’acquisto di una villetta unifamiliare.
La villa è attualmente abitata da un inquilino con contratto a canone concordato 3+2, con i primi 3 anni in scadenza il 31/01/2022. Qualora trovassi un accordo economico con l’attuale proprietario intenderei trasferirmi quanto prima nell’abitazione e quindi vorrei che l’attuale inquilino la liberasse il prima possibile. Ció anche per poter usufruire di eventuali detrazioni sui costi di ristrutturazione (Superbonus 110%, ecc.) della cui proroga ai prossimi anni non si hanno notizie certe.
L’agenzia mi ha comunicato che l’attuale proprietario ha già inviato raccomandata con i 6 mesi di preavviso per far sì che l’inquilino lasci la villa il 31/01/2022 a causa della sua volontà di vendere. L’inquilino non intende esercitare il diritto di prelazione sull’acquisto della casa.

1) Supponendo che io a giugno faccia la proposta di acquisto e ad agosto il rogito, avrei necessità di ritrasmettere una ulteriore raccomandata all’inquilino oppure resta valida quella del vecchio proprietario?
2) Inoltre, qualora fosse necessario trasmettere una ulteriore raccomandata ad agosto, mancando solo 5 mesi (anziché 6) alla scadenza dei primi 3 anni di contratto, dovrei attendere gli ulteriori 2 anni e quindi il 31/01/2024?
3) Qualora ad agosto io faccia il rogito, potrei occuparmi della ristrutturazione della facciata esterna anche nel periodo in cui l’inquilino è ancora nell’abitazione oppure dovrò necessariamente attendere che l’inquilino lasci la casa?

Premetto che sono fortemente interessato alla villa sebbene creda che il potenziale prezzo di acquisto non sia inferiore al suo valore di mercato nonostante la presenza dell’inquilino (forse la pagherei il 5% in meno, non di più). Dall’altro lato sono preoccupato perché non vorrei acquistare una casa in cui nel breve-medio termine non potrei fare interventi di ristrutturazione nè tantomeno abitarla.
Grazie in anticipo per il tempo dedicato.
Saluti

 

[BeppeX88]

1 no
2 no
3 no
se l'immobile è occupato, dubito che ti faranno fare i lavori mentre sono in casa. Neanche tu lo faresti al posto loro e non puoi obbligarli

 

[Franciccio]

Grazie mille per le risposte.
Sul punto 1) ho un dubbio: l’attuale proprietario ha trasmesso raccomandata chiedendo all’inquilino di liberare il 31/01/2022 (scadenza dei primi tre anni del 3+2) l’immobile in quanto intende venderlo.
Qualora, come si spera, io riesca a chiudere la trattativa a stretto giro, ovvero entro agosto, l’inquilino è davvero costretto a lasciare la casa entro il 31/01/2022? Di fatto non sussisterebbero più le condizioni che avevano determinato la trasmissione della raccomandata da parte dell’ex proprietario: la casa sarebbe già stata venduta prima della scadenza dei tre anni. Ecco perché temo che io debba trasmettere una seconda raccomandata, dando come motivazione quella di voler andare ad abitare nella casa appena acquistata. Mi confermi che non serve ritrasmetterla e l’inquilino dovrà comunque lasciare la casa entro il 31/12/2022?
Grazie.

 

[BeppeX88]

Il contratto lo ha già risolto l'attuale proprietario, l'inquilino lascerà l'immobile alla data prevista. Fino a quel momento tu non puoi iniziare i lavori senza il suo consenso non essendo opere urgenti. Quando acquisterai ti farai passare la documentazione dall'attuale proprietario

 

[Franciccio]

Il contratto lo ha già risolto l'attuale proprietario, l'inquilino lascerà l'immobile alla data prevista. Fino a quel momento tu non puoi iniziare i lavori senza il suo consenso non essendo opere urgenti. Quando acquisterai ti farai passare la documentazione dall'attuale proprietario

Il contratto lo ha già risolto l'attuale proprietario, l'inquilino lascerà l'immobile alla data prevista. Fino a quel momento tu non puoi iniziare i lavori senza il suo consenso non essendo opere urgenti. Quando acquisterai ti farai passare la documentazione dall'attuale proprietario

Grazie davvero, sei stato chiarissimo.

 

[basty]

Mi consulterei con un legale...
La raccomandata la spedirei comunque come conferma.
Che il conduttore sia tenuto a lasciare l’immobile non è in discussione. Ma questa sarebbe l’unica tua proprietà? E se continuasse a non lasciare la villa? Quanto durerebbe il procedimento di sfratto per occupazione senza titolo?

Quanto si lavori in facciata, mai sentito che si debba attendere il permesso dell’inquilino.
Al massimo potrebbe provare a chiedere uno sconto sul canone per il disagio, richiesta con nessuno o quasi fondamento

 

[uva]

1) Resta valida la disdetta dell'attuale proprietario se il suo diniego del rinnovo al termine del primo periodo contrattuale rispetta quanto previsto tassativamente dall'art. 3, c. 1 legge 431/1998.
E' opportuno che tu prenda visione della disdetta, se ancora non lo hai fatto (non fidarti di quello che ti viene detto dall'agente e dal venditore).

2) Se la disdetta non è valida per i motivi suddetti, tu subentrerai come locatore nel contratto che verrà rinnovato per un biennio. Al termine del quale potrai disdirlo senza necessità di alcuna motivazione, sempre rispettando il preavviso di 6 mesi.

Considera inoltre che pur in presenza di una valida disdetta non vi è la sicurezza che l'inquilino rilasci subito l'immobile alla scadenza del triennio. Se non se ne andrà spontaneamente sarà necessaria una procedura di sfratto per fine locazione (o un incentivo economico per indurlo al rilascio).

 

[uva]

La raccomandata la spedirei comunque come conferma.

Solo se @Franciccio diventasse proprietario in tempo per inviare la disdetta rispettando i 6 mesi di preavviso. La comunicazione deve arrivare al conduttore almeno 6 mesi prima, non rileva la data della raccomandata ar.
Ha scritto che il triennio scade il 31/01/2022 e lui pensa di rogitare in agosto.

 

[Franciccio]

Ma infatti pensavo anche io che i lavori sulla facciata potessero farsi, sarei stato disponibilissimo ad uno sconto sull’affitto se non addirittura a non fargli pagare l’affitto.
Il mio obiettivo è ristrutturare per andare a vivere nell’immobile quanto prima e per sfruttare eventuali detrazioni sulla ristrutturazione.

Credo anche io che sia necessario consultarmi con un legale. Questa sarebbe la mia prima casa, ho un’altra proprietà, donata dai miei genitori, ma che è ubicata in altra regione (io lavoro e sono residente da 10 anni fuori dalla mia regione di provenienza). Credo anche io che la documentazione possa tutelarmi in caso di causa, ma che non esiste alcuna garanzia al fatto che l’inquilino non decida comunque di restare nella casa dopo la scadenza del contratto.
L’agenzia mi dice che trattasi di persone per bene, che pagano un cospicuo canone di affitto e che sono assolutamente in regola coi pagamento e disponibili sotto tutti i punti di vista. Ma ha senso fidarsi delle parole???

Mi consulterei con un legale...
La raccomandata la spedirei comunque come conferma.
Che il conduttore sia tenuto a lasciare l’immobile non è in discussione. Ma questa sarebbe l’unica tua proprietà? E se continuasse a non lasciare la villa? Quanto durerebbe il procedimento di sfratto per occupazione senza titolo?

Quanto si lavori in facciata, mai sentito che si debba attendere il permesso dell’inquilino.
Al massimo potrebbe provare a chiedere uno sconto sul canone per il disagio, richiesta con nessuno o quasi fondamento

 

[Franciccio]

È mia intenzione chiedere copia della disdetta ancor prima di firmare la proposta di acquisto e comunque vincolare l proposta di acquisto al rispetto dei requisiti previsti dall’art. 3 della legge 431/1998.
Purtroppo il rischio che l’inquilino, nonostante tutto, non lasci la casa esiste ed è concreto, ma credimi, la ricerca della casa mi sta sfinendo.
Oramai sto realizzando che un po’ di rischio vada messo in conto.
Sono alla ricerca di una villetta e, pur avendo un discreto budget, la somma è evidentemente limitata per la tipologia di immobile che cerco. E così a quelle cifre ho trovato:
1) case piene di abusi, molti dei quali insanabili, incompatibili con la concessione del mutuo e con l’erogazione del superbonus 110%;
2) case che mi convincevano ed accordo verbale sulla cifra, ma proprietari poco convinti a vendere, tant’è che arrivati il giorno prima della formulazione della proposta di acquisto, si sono ritirati dalla trattativa;
3) case con inquilini in affitto, come quella per cui sono in trattativa;
4) case ipotecate o addirittura pignorate.

Insomma, ho la sensazione che, tra tutti i rischi possibili, quello dell’inquilino in affitto sia il più tollerabile!

1) Resta valida la disdetta dell'attuale proprietario se il suo diniego del rinnovo al termine del primo periodo contrattuale rispetta quanto previsto tassativamente dall'art. 3, c. 1 legge 431/1998.
E' opportuno che tu prenda visione della disdetta, se ancora non lo hai fatto (non fidarti di quello che ti viene detto dall'agente e dal venditore).

2) Se la disdetta non è valida per i motivi suddetti, tu subentrerai come locatore nel contratto che verrà rinnovato per un biennio. Al termine del quale potrai disdirlo senza necessità di alcuna motivazione, sempre rispettando il preavviso di 6 mesi.

Considera inoltre che pur in presenza di una valida disdetta non vi è la sicurezza che l'inquilino rilasci subito l'immobile alla scadenza del triennio. Se non se ne andrà spontaneamente sarà necessaria una procedura di sfratto per fine locazione (o un incentivo economico per indurlo al rilascio).