Acquisto secondo box - detrazione e pertinenza

[Liederman]

Vi chiedo un aiuto per l'acquisto di un box nel condominio dove abito. Ho alcuni dubbi su detrazioni fiscali e scelta se mettere vincolo pertinenziale.

- il box verrà acquistato dal costruttore, che lo ha messo in vendita - senza successo - ormai da quasi 10 anni
- il prezzo è quindi molto basso; all'evidenza dei fatti non ha un valore di mercato più alto (se no non sarebbe rimasto invenduto) ma se l'agenzia delle entrate confronta il prezzo con le sue statistiche potrebbe supporre una parte di prezzo non dichiarata (cosa che non è!). In zona tutte le case hanno box e c'è ampia disponibilità di posti auto: questo è il motivo del forte abbassamento di prezzo
- il prezzo concordato è addirittura la metà del costo di costruzione dichiarato dall'impresa costruttrice
- l'appartamento ha già un box (doppio) e una cantina, entrambi di pertinenza; il box è stato messo in detrazione 36% già diversi anni fa (a quel tempo la % era quella) al momento dell'acquisto

Domande:
- come tutelarsi per un controllo fiscale da parte Agenzia delle Entrate a riguardo del prezzo?
- visto che l'appartamento ha già due pertinenze, comprendo di non poter comunque avere agevolazione fiscale prima casa sul secondo box. corretto? pagherò quindi imposta di registro al 9% e quindi non mi conviene chiedere vincolo pertinenziale.
- è possibile usufruire delle detrazioni 50% (sul costo di costruzione) anche se è un secondo box e anche se sono passati 10 anni dalla costruzione? Sarebbe poi paradossale calcolarle su un valore che è maggiore del prezzo di acquisto!! come funziona quindi?


ps. Ho visto questi articoli:
Secondo box di pertinenza, possibile detrazione e esenzione dalle imposte?

Requisiti del vincolo di pertinenzialità tra l'abitazione principale e i beni accessori

 

[User_29045]

- visto che l'appartamento ha già due pertinenze, comprendo di non poter comunque avere agevolazione fiscale prima casa sul secondo box. corretto? pagherò quindi imposta di registro al 9% e quindi non mi conviene chiedere vincolo pertinenziale.

Non è così. Tu puoi aggiungere tutte le pertinenze C/6 che desideri, e nel tuo caso acquistando dal costruttore hai anche il recupero IRPEF 50% dei costi di costruzione dichiarati dal costruttore.
Io a Roma l'ho fatto con ben 2 box e quindi so per certo che si può fare.
Stai confondendo il concetto di IMU (dal 2° box in avanti paghi l'IMU sui box), col concetto di pertinenza e ristrutturazione edilizia cui hai diritto se attivi il legame pertinenziale, acquistando sempre e solo dal costruttore, anche per più di un box.

- come tutelarsi per un controllo fiscale da parte Agenzia delle Entrate a riguardo del prezzo?

Tu ti trovi nella situazione in cui il box costa 10.000 Euro e l'impresa ha pagato 20.000 Euro di costi di costruzione. Chiaramente non potrai recuperare più di 10.000 Euro, che è quanto da te pagato. In particolare recupererai il 50% di 10.000 Euro in 10 anni.
Conviene che ti fai certificare 20.000 Euro così sarà chiaro che l'impresa ha svenduto.
A un eventuale controllo e richiesta chiarimenti risponderai che è un invenduto decennale, che l'azienda ha speso più di quanto ti ha chiesto per vendertelo, e che in zona c'è ampia disponibilità di posti auto, per cui a nessuno interessa accollarselo (tranne che a te).

- è possibile usufruire delle detrazioni 50% (sul costo di costruzione) anche se è un secondo box e anche se sono passati 10 anni dalla costruzione? Sarebbe poi paradossale calcolarle su un valore che è maggiore del prezzo di acquisto!! come funziona quindi?

Per saperlo occorre che chiedi al costruttore di CERTIFICARE PER ISCRITTO che non ha attivato alcun recupero IRPEF sul box in questione. Verifica poi per conto tuo che non ci siano stati altri proprietari in questi 10 anni, con una visura catastale. Se la risposta è negativa, puoi recuperare tu dall'anno successivo a quello in cui paghi con rogito notarile.

Da ultimo ti suggerisco di ispezionare molto bene questo box perché mi sembra strano un invenduto decennale. Verifica cosa insiste SOPRA questo box, ad esempio potrebbe essere soggetto a infiltrazioni, e cose così. Puoi anche farti assistere da un tecnico di tua fiducia durante il sopralluogo.

Oltre alle visure catastali fai le visure IPOTECARIE perché non si sa mai.

 

[User_29045]

I miei acquisti risalgono al 2010 e al 2011, e su Overlex trovai la conferma di poter aggiungere tutte le pertinenze C/6 che volevo (purché acquistando da costruttore) ai fini del recupero IRPEF che quella volta era del 36% (oggi, 2020, è 50%).

Finanziaria 2008: detrazioni box e posti auto prima casa fino al 2010

www.overlex.com | Finanziaria 2008: detrazioni box e posti auto prima casa fino al 2010 | articoli e testi giuridici | servizi per l'avvocato

www.overlex.com

( ... omissis ...) E’ sufficiente che il posto auto sia di fatto a servizio dell’immobile abitativo al quale è destinato, ad una distanza compatibile con le esigenze di tale servizio(14). Peraltro la normativa non pone limiti al numero di unità che possono essere oggetto dell’agevolazione(15): si richiede solamente che ciascuna sia pertinenza di un immobile (anche lo stesso) appartenente alla categoria catastale A (esclusi gli A/10 non aventi natura abitativa)(16). Una importante precisazione è stata recentemente fornita dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione dell’8 febbraio 2008, n. 38/E: in linea generale, precisa l’intervento, è sempre necessario un atto di vendita, anche in forma di contratto preliminare, purché regolarmente registrato al momento in cui sono effettuati i pagamenti con bonifico, da cui desumere l’effettiva sussistenza della proprietà o almeno il fatto che il contribuente sia promissario acquirente del posto auto, nonché ovviamente la destinazione funzionale della pertinenza a servizio dell’immobile(17). Confermato invece(18) il diritto alla detrazione per le spese di realizzazione del box anche quando il medesimo venga acquistato contemporaneamente all’abitazione con unico atto notarile(19): si richiede sempre espressa indicazione, e documentazione, del costo edificatorio della pertinenza.

 

[Liederman]

Grazie @possessore !!

Non è così. Tu puoi aggiungere tutte le pertinenze C/6 che desideri, e nel tuo caso acquistando dal costruttore hai anche il recupero IRPEF 50% dei costi di costruzione dichiarati dal costruttore.
Io a Roma l'ho fatto con ben 2 box e quindi so per certo che si può fare.
Stai confondendo il concetto di IMU (dal 2° box in avanti paghi l'IMU sui box), col concetto di pertinenza e ristrutturazione edilizia cui hai diritto se attivi il legame pertinenziale, acquistando sempre e solo dal costruttore, anche per più di un box.

Ok mettendo insieme le cose comprendo che:
- non avrò imposta di registro 2%, ma 9%. Questo perchè l'agevolazione prima casa è riconosciuta solo per pertinenze con categoria catastale diversa (io ho già un c/2 cantina e un c/6 box). Questo lo desumo dall'articolo di repubblica che avevo citato
- mi conviene però mettere comunque il vincolo di pertinenza perchè in questo modo potrò usufruire di detrazione 50% sul costo di costruzione (o meglio sul prezzo di acquisto, che nel mio caso è il minore tra i due). Questo lo desumo da quello che ha detto @possessore

A un eventuale controllo e richiesta chiarimenti risponderai che è un invenduto decennale, che l'azienda ha speso più di quanto ti ha chiesto per vendertelo, e che in zona c'è ampia disponibilità di posti auto, per cui a nessuno interessa accollarselo (tranne che a te).

Questa parte mi lascia meno tranquillo... perchè mi potrò trovare in una situazione in cui dovrò rendere conto e non è scontata la ragionevolezza dell'impiegato Agenzia delle Entrate.
Mi chiedo:
- qual è il rischio per me acquirente? immagino maggiore imposta di registro sulla differenza tra il prezzo pagato e quello supposto dall'Agenzia delle Entrate, +sanzioni+interessi naturalmente
- qual è il rischio per il venditore? vero che potrebbe non interessarmi ma mi è utile capirlo comunque

 

[Liederman]

Tu ti trovi nella situazione in cui il box costa 10.000 Euro e l'impresa ha pagato 20.000 Euro di costi di costruzione.

I numeri sono diversi ma la proporzione è quella.
Nel mio caso la dichiarazione dei costi di costruzione è dell'impresa che ha costruito. Io acquisto dalla cooperativa edilizia (che a suo tempo aveva commissionato all'impresa la costruzione dell'edificio).

 

[moralista]

Se la pertinenza da aggregare ad un C/1. fosse un magazzino può essere eseguita alle stesse condizioni di un box o cantina?

 

[User_29045]

Se la pertinenza fosse un magazzino può essere eseguita alle stesse condizioni di un box o cantina?

No, le regole che ho esposto valgono solo per i BOX PERTINENZIALI oppure POSTI AUTO PERTINENZIALI, ma non per le cantine, non per i magazzini, non per le mansarde / sottotetti / solai.

 

[User_29045]

Questa parte mi lascia meno tranquillo... perchè mi potrò trovare in una situazione in cui dovrò rendere conto e non è scontata la ragionevolezza dell'impiegato Agenzia delle Entrate.
Mi chiedo:
- qual è il rischio per me acquirente? immagino maggiore imposta di registro sulla differenza tra il prezzo pagato e quello supposto dall'Agenzia delle Entrate, +sanzioni+interessi naturalmente
- qual è il rischio per il venditore? vero che potrebbe non interessarmi ma mi è utile capirlo comunque

Già paghi il massimo in fase di acquisto perché non è la prima pertinenza, pagherai il 10% in più del prezzo pattuito anziché il 4%. Non capisco cosa possa avere da obiettare l'Agenzia delle Entrate. Che sia un invenduto decennale è lampante, perché la data di costruzione è nota.

 

[Liederman]

Già paghi il massimo in fase di acquisto perché non è la prima pertinenza, pagherai il 10% in più del prezzo pattuito anziché il 4%.

Intendi di IVA quindi? Oltre ai 200 di imposta di registro (che sarebbe altrimenti il 9% se fosse acquisto da privato).

L'intestazione del box pertinenziale deve essere uguale a quella della casa? o si intestare per es. ad uno solo dei comproprietari della casa?
Lo chiedi ai fini della detrazione 50% perchè uno dei due non ha capienza fiscale

 

[User_29045]

Se compri da costruttore un box che non è il primo box pertinenziale, l'IVA è 10% anziché 4%.

Per quanto riguarda il quesito, "prima casa intestata a Mario Rossi e Maria Bianchi, posso intestare il box solo a Mario Rossi perché Maria Bianchi è incapiente IRPEF?", ti consiglio di chiedere al notaio, perché non sono sicuro della risposta.

Secondo me se siete in regime di comunione dei beni, è inutile intestare il box solo ad una persona, perché il box risulterebbe sempre in comunione dei beni, se acquistato con soldi di entrambi.

Però ripeto, sentite un notaio o attendete pareri più autorevoli (@Nemesis).