Acquisto immobile libero. ma occupato

[Franci63]

Come ho già scritto più volte, mi pare inutile continuare ad ipotizzare l'acquisto dell'immobile occupato se non si prende visione di tutta la documentazione (contratto di locazione, termine di preavviso, deposito cauzionale, disdetta del conduttore, risposta del locatore) e non si fanno indagini sulla solvibilità dell'inquilina e sulla composizione del suo nucleo familiare (sue buste paga o redditi dimostrabili, ricevute bonifici dei pagamenti mensili al locatore, stato di famiglia).

Concordo in pieno, ed è anche inutile parlare con gli avvocati sul nulla.

 

[uva]

è anche inutile parlare con gli avvocati sul nulla.

E' vero.

Inoltre se dopo alcuni mesi questo contratto di locazione e la ricevuta di registrazione all'Agenzia delle Entrate non vengono presentati all'aspirante acquirente affinché li esamini con attenzione, a me verrebbe il sospetto che ci sia qualcosa di non regolare.

Comunque speriamo che sia tutto a posto!

 

[Disfido]

Concordo in pieno, ed è anche inutile parlare con gli avvocati sul nulla.

Certo, ma d'altro canto anche avendo i documenti in mano non potrei fare le verifiche da solo, purtroppo sono ignorante in materia
Mi aspettavo che qualsiasi legale a cui mi fossi rivolto mi avrebbe chiesto la documentazione per valutarla e farmi un quadro della situazione

 

[Franci63]

Diaciamo che chiedere a diversi avvocati un parere, senza aver in mano il fantomatico contratto di affitto, non può dare adito a risposte definitive.
L’agente non sta facendo una gran figura.

 

[Disfido]

Diaciamo che chiedere a diversi avvocati un parere, senza aver in mano il fantomatico contratto di affitto, non può dare adito a risposte definitive.
L’agente non sta facendo una gran figura.

L'agente questa mattina mi ha consigliato di andare da un notaio, spiegare la situazione in modo che questo possa consigliarci la soluzione migliore per concludere la trattativa, quindi depositi cauzionali e simili.

Quello che mi chiedo però è: per acquistare in sicurezza e in piena consapevolezza, occore uno studio su tutta la documentazione contrattuale e sulla solvibilità dell'inquilino, questo compito spetta al notaio?
Non credo, credo che il notaio non si preoccupi di controllare se questo è un inquilino che paga o meno, se ha minori o è un malato terminale, se e che lavoro fa, perchè la responsabilità di ciò che sto acquistando è mia, per questo mi sono rivolto a un legale, sbaglio?

 

[Franci63]

Non credo, credo che il notaio non si preoccupi di controllare se questo è un inquilino che paga o meno, se ha minori o è un malato terminale, se e che lavoro fa, perchè la responsabilità di ciò che sto acquistando è mia, per questo mi sono rivolto a un legale, sbaglio?

Non sbagli; il notaio non fa queste verifiche.
Andrai dall’avvocato per approfondire se avrai in mano il contratto ( ma comincio a pensare che non ci sia nessun contratto, e che sia stato fatto tutto “a tarallucci e vino”).

 

[uva]

occore uno studio su tutta la documentazione contrattuale e sulla solvibilità dell'inquilino, questo compito spetta al notaio?

Come dici tu stesso, non è un compito che spetta al notaio.
Spetta all'acquirente, aiutato da un suo consulente esperto in materia di locazioni (avvocato, commercialista, agente immobiliare).

Per fare questi controlli occorre la documentazione di cui abbiamo parlato nei post precedenti: spetta all'intermediario (l'Agente che si occupa della compravendita) fornirteli.
Perché non te li fornisce? Si appella alla tutela della privacy dell'inquilina, che non vuol far sapere se paga l'affitto oppure no, che non vuole dimostrare i suoi redditi?!?
Se è così, sono tutte scuse: quando un proprietario incarica un'Agenzia della ricerca inquilini ha il diritto di avere tutta la documentazione dell'aspirante conduttore: redditi dimostrabili, composizione nucleo familiare, referenze.

 

[uva]

comincio a pensare che non ci sia nessun contratto,

Io già da un po' penso che questo contratto di locazione è come l'araba fenice: che vi sia ciascun lo dice, dove sia (e a questo punto SE vi sia…) nessun lo sa!

 

[Disfido]

Io credo che il contratto ci sia perchè altrimenti non si sarebbero azzardati a propormi l'acquisto dell'immobile occupato, inquanto credo che il contratto vada obbligatoriamente esibito in sede notarile.

Allo stesso tempo noto ancora che l'agente ad oggi è ancora sprovvisto del contratto e prende ancora del tempo...

 

[uva]

Io credo che il contratto ci sia

Probabilmente c'è un contratto (o comunque un accordo scritto tra il proprietario e l'inquilina) ma se non è registrato all'Agenzia delle Entrate è nullo!

C'è un modo per "tastare il terreno" in attesa di sapere la verità: chiedi anche le ricevute dei bonifici mensili per pagamento canoni e oneri accessori, per verificare che l'inquilina sia solvibile.
Se ti rispondono che i pagamenti avvengono in contanti, forse è una locazione "in nero" concordata tra le parti, che permette al proprietario di non pagare le imposte.

Non so se il contratto di locazione debba essere esibito nel momento in cui si stipula l'atto di compravendita. Forse è sufficiente dichiarare che l'immobile attualmente è occupato.
Mi pare che ti abbiano proposto l'acquisto dell'immobile libero (a settembre, che poi è diventato novembre), non preoccupandosi di eventuali ritardi nella consegna all'inquilina della nuova abitazione.