Acquisto immobile libero. ma occupato

[Disfido]

Buonasera, intanto mi presento e vi faccio i complimenti per il forum che ho scoperto oggi e mi è già stato molto utile. Procedo a raccontarvi quanto mi sta accadendo auspicando un vostro prezioso consiglio.

A luglio 2018 ho depositato una offerta presso agenzia immobiliare con un assegno a titolo di caparra di euro 5000.
Termini dell'offerta:

1. L'agente immobiliare sulla casella dedicata allo stato dell'appartamento ha sbarrato "LIBERO" aggiungendo a penna la dicitura "da settembre". L'appartamento era occupato da inquilino affittuario, tuttavia mi ha assicurato che l'appartamento sarebbe stato libero entro la fine del mese di settembre.
2. La mia proposta è vincolata all'ottenimento del mutuo
3. Il termine massimo stabilito per l'attuazione del compromesso è fissato al 25 di agosto
4. L'agenzia riscuote la provvigione al compromesso
5. Termine massimo per il rogito 30 novembre

L'agenzia mi ha subito comunicato che l'offerta era stata accettata per cui ho avviato tutte le pratiche per l'ottenimento del mutuo andando oltre il 25 agosto, di comune accordo con l'agenzia e il proprietario.
A fine mese di settembre ho ottenuto la delibera reddituale del mutuo e mi è stato chiesto di fare la perizia.

Attualmente l'immobile risulta ancora occupato e l'agenzia ha chiesto di dare ancora tempo al venditore e all'inquilino per liberare l'immobile, assicurandomi che dovremmo farcela entro il 30 di novembre.

Premesso che non intendo acquistare l'immobile occupato in nessun caso, e premesso che sono a venuto a conoscenza del fatto (e su questo non mi dilungo) che l'immobile non sarà liberato prima di 4/5 mesi, come mi comporto con l'agenzia?

1. Se io mi rifiutassi di acquistare l'immobile oltre il 30 novembre sarei io inadempiente? Perchè la logica vuole che sia il venditore inadempiente e non io, vendendo un immobile occupato anzichè libero.
2. La proposta di acquisto è impugnabile inquanto le condizioni pattuite sono cambiate nel corso della compravendita? (l'immobile è ancora occupato)
3. L'agenzia può pretendere il pagamento della sua provvigione anche se le condizioni del contratto sono cambiate?
4. Il venditore può trattenere la caparra o posso pretendere io che mi rimborsi il doppio della caparra essendo lui inadempiente?

Mi scuso se sono stato troppo prolisso.
Grazie

 

[Franci63]

Se io mi rifiutassi di acquistare l'immobile oltre il 30 novembre sarei io inadempiente? Perchè la logica vuole che sia il venditore inadempiente e non io, vendendo un immobile occupato anzichè libero.

Hai ragione; se l’immobile al 30 novembre non sarà libero, puoi legittimamente non comprare, e il venditore dovrà rispondere del suo inadempimento.

La proposta di acquisto è impugnabile inquanto le condizioni pattuite sono cambiate nel corso della compravendita? (l'immobile è ancora occupato)

La proposta accettata, la cui accettazione sia stata comunicata al proponente, è un contratto preliminare.
Quindi non puoi “impugnare la proposta”, ma attendere il 30 novembre e poi muoverti per contestare l’inadempimento contrattuale del venditore, se ci sarà.

L'agenzia può pretendere il pagamento della sua provvigione anche se le condizioni del contratto sono cambiate?

L’agenzia ha maturato il diritto alla provvigione quando il contratto preliminare diventerà efficace, cioè quando si verifica la condizione sospensiva dell’ottenimento del mutuo.
Le condizioni contrattuali non sono mutate, il venditore deve venderti un immobile libero entro il 30 novembre.
Diciamo però, in linea generale che promettere di acquistare libero un immobile occupato è sempre un bel rischio.
[QUOTE="Disfido, post: 334869, member: 55498] Il venditore può trattenere la caparra o posso pretendere io che mi rimborsi il doppio della caparra essendo lui inadempiente?
[/QUOTE]
Premetto che la caparra va consegnata al venditore solo se si avvera la “condizione sospensiva mutuo” .Se sarà inadempiente, dovrà renderti il doppio, o risarcirti i maggiori danni provati che ti ha causato ( compresa la provvigione pagata).

Detto questo, io non darei altri soldi finché l’immobile non sarà liberato (soprattutto se hai notizia che ci vorranno ancora diversi mesi) , e forse aspetterei anche a procedere con la perizia, insistendo per firmare con il venditore un nuovo contratto in cui potrete mettere come condizione sospensiva la liberazione dell’immobile, oltre al mutuo, senza la quale non procederete e non saranno dovute provvigioni.
Credo convenga anche a lui, per non doverti risarcire se non riesce a liberare.

Ma è una situazione delicata, che va gestita bene e con competenza.

 

[Disfido]

Grazie per tutti i chiarimenti.
Mi pare di capire che dovrei in ogni caso pagare la provvigione all'agenzia ed eventualmente rivalermi sul venditore. Quello che mi chiedo è: in questo caso non c'è un "concorso di colpa" dato che anche l'agente immobiliare era a conoscenza delle problematiche dell'immobile e del fatto che il rilascio non sarebbe mai potuto avvenire nei termini stabiliti?

La sensazione è che mirino a farmi acquistare l'immobile occupato, cosa che ripeto non intendo fare.

Come giustamente fai notare la situazione è delicata, sto valutando seriamente di non acquistare più l'immobile se non libero alla data prestabilita.
Personalmente non mi interessa ottenere la caparra o altri danni dal venditore, ma neanche ritengo giusto che io debba pagare l'agenzia dato che sono stato raggirato, niente da dare niente da avere, ma immagino che non sia così semplice.

 

[Franci63]

Mi pare di capire che dovrei in ogni caso pagare la provvigione all'agenzia ed eventualmente rivalermi sul venditore.

In linea generale è così.

in questo caso non c'è un "concorso di colpa" dato che anche l'agente immobiliare era a conoscenza delle problematiche dell'immobile e del fatto che il rilascio non sarebbe mai potuto avvenire nei termini stabiliti?

Devi essere in grado di dimostrare che l’agenzia lo sapeva.
Potrebbe non essere impossibile.

Piuttosto, dovresti vedere bene come è formulata la condizione sospensiva (spesso sono molto superficiali e stringate , quindi facili da “aggirare” ) , e capire se puoi limitarti a non proseguire con la richiesta di mutuo, per uscire indenne da questo “pasticcio”.
In questo caso L’approssimazione dell’agenzia potrebbe rivelarsi un bene.

 

[Disfido]

La condizione sospensiva è stata trascritta a penna: "La presente proposta è subordinata all'ottenimento del mutuo, esito che dovrà essere fornito entro 25 giorni dall'accettazione"

Domanda: quando il mutuo si intende con esito positivo? Nel senso che io ho avuto una delibera reddituale ma non ho ancora effettuato la perizia, quindi in tal senso l'esito è ancora incerto.

 

[Franci63]

"La presente proposta è subordinata all'ottenimento del mutuo, esito che dovrà essere fornito entro 25 giorni dall'accettazione"

Ecco un ottimo esempio di condizione formulata in modo superficiale, che potrebbe “giocare” a tuo favore : letteralmente avete pattuito che , se non si fosse ottenuto il mutuo entro i 25 giorni, il contratto sarebbe rimasto inefficace. Senza una cifra, senza specificare che l’acquirente deve dimostrare di essersi attivato, senza chiarire se la condizione è posta nel suo interesse, o di entrambe le parti.
Quindi, stando alla lettera, non avendo fornito entro 25 giorni dall’accettazione l’esito del mutuo (sottinteso “esito positivo”) , potresti chiedere indietro il tuo assegno, e chi si visto si è visto.

Domanda: quando il mutuo si intende con esito positivo? Nel senso che io ho avuto una delibera reddituale ma non ho ancora effettuato la perizia, quindi in tal senso l'esito è ancora incerto.

Più che incerto.
Potrebbero anche emergere problematiche dell’immobile (abusi o irregolarità edilizie), che rendono difficile l’erogazione del mutuo.

 

[basty]

Non è però evidenziato che tra le condizioni sospensive si sia prevista la liberazione dell'immobile.

 

[Franci63]

Non è però evidenziato che tra le condizioni sospensive si sia prevista la liberazione dell'immobile.

No, io ho suggerito sopra di riformare un nuovo contratto, e di inserirla , se si vuole comunque procedere.
Il venditore è in torto, conviene anche a lui.

 

[Disfido]

No, io ho suggerito sopra di riformare un nuovo contratto, e di inserirla , se si vuole comunque procedere.
Il venditore è in torto, conviene anche a lui.

Mi è tutto chiarissimo. Ti ringrazio per la tua analisi.
Diciamo che mi premeva capire se allo scadere del termine massimo del 30 novembre ho possibilità di svincolarmi senza nulla ottenere nè pretendere sia dall'agenzia che dal venditore.
È una possibilità che non intendo scartare poichè vedo difficile il rilascio dell'immobile per quella data.

Vi tengo aggiornati
grazie ancora

 

[basty]

Il venditore è in torto, conviene anche a lui.

Io avevo dei dubbi che non avendo previsto la clausola di "libero" , il venditore fosse in torto solo moralmente ma non fosse a lui imputabile il mancato rilascio dei locali.
Vero che lo prometteva libero nella pubblicità: ma basta? Se lo dici ci credo , ma pensavo fosse un appiglio debole