Acquisto immobile libero. ma occupato

[Franci63]

- Pare che i lavori della casa in cui l'inquilino dovrà spostarsi, siano fermi da mesi causa fine dei fondi e/o mancati pagamenti dei futuri proprietari. Non mi stupirei di ulteriori ritardi o addirittura blocchi per fallimenti o questioni analoghe, non sarebbe di certo la prima volta...

Occhio che questo potrebbe essere un bel problema, qualsiasi decisione tu prenda , se vuoi tentare di acquistare .Senza certezze ( o “quasi certezze”), il rischio di aspettare ancora per niente è alto.
Inoltre non sono sicura che tu possa detrarre gli interessi del mutuo prima casa , se non porti la residenza nella casa acquistata.
Ho seguito gli sviluppi della discussione, ma l’unica soluzione praticabile per me resta il nuovo preliminare con condizione sospensiva ( liberazione immobile entro data x, solo se hai almeno “quasi certezze”) con prezzo ribassato almeno pari ai canoni percepiti da 30 novembre al rilascio. E solo se è l’immobile della vita.

 

[Disfido]

Occhio che questo potrebbe essere un bel problema, qualsiasi decisione tu prenda , se vuoi tentare di acquistare .Senza certezze ( o “quasi certezze”), il rischio di aspettare ancora per niente è alto.
Inoltre non sono sicura che tu possa detrarre gli interessi del mutuo prima casa , se non porti la residenza nella casa acquistata.
Ho seguito gli sviluppi della discussione, ma l’unica soluzione praticabile per me resta il nuovo preliminare con condizione sospensiva ( liberazione immobile entro data x, solo se hai almeno “quasi certezze”) con prezzo ribassato almeno pari ai canoni percepiti da 30 novembre al rilascio. E solo se è l’immobile della vita.

Hai centrato pienamente il mio punto di vista.
Purtroppo la certezza non esiste, la casa è quella ed è l'immobile definitivo, se decido di aspettare ancora sarà sicuramente rischiando "solo" il tempo.
Il costruttore dice "marzo", ma si sa come vanno queste cose, potrebbe essere anche aprile e non potrei farci nulla.

Aspetto ora notizie dal venditore, anche se con quella disdetta mi pare ancora più chiaro che l'inquilino non ha motivo di schiodarsi da lì...però la speranza è l'ultima a morire.

Se la risposta dovesse essere negativa dovrò decidere se mandare tutto all'aria o aspettare altri 3 mesi formulando il nuovo preliminare.

 

[uva]

Faccio una domanda un po' banale (per la pigrizia di rileggere tutti i 72 post!): l'assegno di 5.000 euro che a luglio avevi consegnato all'Agenzia come caparra, che fine ha fatto?

Siccome avevi scritto

La mia proposta è vincolata all'ottenimento del mutuo

e il mutuo non è ancora stato formalizzato definitivamente, ho pensato che
l'assegno non è stato consegnato e incassato dal venditore, ma è ancora in mano all'Agente, giusto?

Se è così, fossi io l'acquirente ora che apprendo l'ultima brutta notizia (cantiere della nuova casa fermo per mancanza di fondi con possibilità di fallimento dell'impresa costruttrice) chiederei all'Agenzia di restituirmi il mio assegno e annullare tutto, rinunciando alla provvigione.

Perché temo che l'inquilina non si schioderà da dove abita adesso. C'è il rischio di doverla sfrattare per fine locazione se entro il termine stabilito per il rilascio nella disdetta del contratto non le avranno consegnato la casa nuova. E gli sfratti non sono procedure veloci.

Capisco che l'Agente finora ha lavorato e desidera essere pagato, ma dovrebbe rivalersi sul venditore che ha fatto dei pasticci, non su di te!

 

[uva]

nuovo preliminare con condizione sospensiva

Faccio una domanda da profana a te che sei molto esperta!

Siccome l'Agenzia non incasserà le provvigioni se la condizione sospensiva (appartamento libero entro la data X) non si verificherà e non si giungerà al rogito, può opporsi a questo nuovo preliminare?
Oppure venditore ed acquirente si accordano, sottoscrivono il nuovo preliminare stilato dal notaio dell'acquirente, e l'Agenzia si deve adeguare alla loro volontà?

 

[Disfido]

Faccio una domanda un po' banale (per la pigrizia di rileggere tutti i 72 post!): l'assegno di 5.000 euro che a luglio avevi consegnato all'Agenzia come caparra, che fine ha fatto?

Siccome avevi scritto

e il mutuo non è ancora stato formalizzato definitivamente, ho pensato che
l'assegno non è stato consegnato e incassato dal venditore, ma è ancora in mano all'Agente, giusto?

Se è così, fossi io l'acquirente ora che apprendo l'ultima brutta notizia (cantiere della nuova casa fermo per mancanza di fondi con possibilità di fallimento dell'impresa costruttrice) chiederei all'Agenzia di restituirmi il mio assegno e annullare tutto, rinunciando alla provvigione.

Perché temo che l'inquilina non si schioderà da dove abita adesso. C'è il rischio di doverla sfrattare per fine locazione se entro il termine stabilito per il rilascio nella disdetta del contratto non le avranno consegnato la casa nuova. E gli sfratti non sono procedure veloci.

Capisco che l'Agente finora ha lavorato e desidera essere pagato, ma dovrebbe rivalersi sul venditore che ha fatto dei pasticci, non su di te!

Le informazioni riguardo i lavori "fermi" potrebbero non essere attendibili, vanno prese con le pinze, però vedendo con i miei occhi ho constatato che al momento non stanno lavorando. Mancano gli infissi e le rifiniture, esternamente le case sono pronte ma ovviamente la data del costruttore non è mai una certezza, potrebbe dire gennaio o maggio per me ormai la sua parola lascia il tempo che trova...
Quindi in caso io decida di continuare devo considerare almeno da 3 a 6 mesi di ulteriore attesa, giusto per non illudermi.

L'agente è in possesso dell'assegno che non è stato incassato, inoltre mi ha già detto che non gli devo nessuna commissione e che si rivarrà sul proprietario (in realtà penso che essendo conoscenti non gli darà nulla).

Escludo di comprare l'immobile occupato e imbarcarmi in possibili problematiche come uno sfratto...

 

[Franci63]

può opporsi a questo nuovo preliminare?
Oppure venditore ed acquirente si accordano, sottoscrivono il nuovo preliminare stilato dal notaio dell'acquirente, e l'Agenzia si deve adeguare alla loro volontà?

Secondo me l’agenzia avrà già maturato ildiritto alle provvigioni, non appena ci sarà ok al mutuo ( se non sbaglio è stata fatta la perizia, e sono in attesa di esito).
Se poi i contraenti stilano un nuovo contratto, che tra loro sostituisce il precedente, il diritto dell’agente non viene meno, come normalmente non viene meno se le parti di un preliminare di vendita dovessero decidere di non procedere con il rogito.

Poi è auspicabile che l’agente non infierisca sulla parte non inadempiente, ma sarebbe una scelta personale.

 

[Disfido]

quindi se la perizia fosse andata a buon fine l'agenzia potrebbe pretendere da me la provvigione anche se l'immobile non è libero?
Anche se mi ha detto che non lo farà c'è poco da fidarsi...

 

[uva]

Anche se mi ha detto che non lo farà c'è poco da fidarsi.

Potresti chiedere all'Agenzia di sottoscrivere una dichiarazione in tal senso.
L'Agente rinuncia alla provvigione dell'acquirente se alla data X non si giungerà al rogito in quanto la condizione sospensiva (appartamento libero) non si sarà verificata.

Data la situazione confusa e incerta in cui vi trovate, mi pare che adesso occorra mettere dei punti fermi. Non solo discorsi generici, ma impegni scritti.

 

[Disfido]

Non mi riferivo al nuovo preliminare ma a quello in atto che scadrà il 30 novembre.
Vorrei capire se in qualche modo potrei trovarmi in difetto nei confronti dell'agenzia.

Questo perché una mia possibile strategia potrebbe essere quella di "spaventare" agente e proprietario avanzando una ipotesi di citazione per danni.
Potrebbe essere una strada per far capire al proprietario che se rinunciassi gli costerebbe di più di un eventuale sconto sul prezzo finale.

So che è terrorismo psicologico, ma dopo il loro comportamento, è il minimo che io possa fare...

 

[Franci63]

Vorrei capire se in qualche modo potrei trovarmi in difetto nei confronti dell'agenzia.

Direi che è più in difetto l’agenzia con te, in questo caso.
L’aver messo in vendita un immobile occupato, vantando la sua liberazione come imminente ( settembre, come scritto nella proposta da lui compilata), senza aver usato la diligenza minima di verificare questa informazione, controllando se esistesse una regolare disdetta, lo mette dalla parte del torto.
La strategia da te indicata può funzionare con il venditore ( anche se per ora non pare molto ricettivo) , meno con l’agente ( che danni ti avrebbe causato , economicamente parlando? )
Mi spiego meglio: i “danni” che potresti lamentare ( mancato acquisto altro immobile, tassi mutuo peggiori) , sono impossibili da dimostrare e collegare a sua responsabilità diretta.
Mentre il venditore, se fosse agile, capirebbe che gli conviene rinegoziare il contratto, concedendoti qualche vantaggio economico, per non rimetterci subito da inadempiente.