Considerato il maggior onere finanziario che dovresti sopportare nei prossimi mesi per l'aumento dei tassi, forse vale la pena approfondire l'opzione 3 (rogito con l'immobile occupato) per concludere l'acquisto velocemente.
Prima di decidere in tal senso dovresti, a mio parere, procedere come segue:
1) Il venditore ti consegna in visione il contratto di locazione in essere e la disdetta dell'inquilino. Tu li fotocopi e li esamini attentamente col tuo avvocato, per sincerarti che sia tutto in regola (contratto registrato, disdetta del conduttore accettata dall'attuale locatore, presenza di un deposito cauzionale su cui ti potrai rivalere come nuovo locatore in caso di danni all'immobile causati dall'inquilina o altre sue inadempienze).
2) Chiedi e ottieni le referenze di questa inquilina: ha dei redditi dimostrabili (busta paga, ecc) da cui si evinca che è in grado di pagare le mensilità? Può esibire le ricevute dei bonifici da cui risulti che finora ha sempre pagato puntualmente il canone di locazione e gli oneri accessori? Quali altre persone occupano con lei l'immobile locato?
3) Negozi col venditore una riduzione del prezzo di acquisto che soddisfi entrambi; e chiedi uno sconto sulle provvigioni all'Agenzia che non è stata del tutto trasparente nel darti le informazioni.
Secondo me il punto 1) è molto importante, perché pare che a tutt'oggi ti abbiano parlato di contratto di locazione e disdetta senza mostrarti i documenti.
La disdetta mi è stata mostrata ieri, c'erano gli estremi del contratto ed era datata 15/11/2018, in tal senso il venditore è un vero fesso, doveva ALMENO retrodatarla.
Adesso in pratica ha messo in vendita un immobile a settembre dichiarandolo libero, in più senza notificare l'inquilino nè tantomeno aver ricevuto la disdetta prima della messa in vendita.
Anche io convengo sul fatto che "economicamente" potrebbe valere la pena acquistarla ma ci sono almeno due motivazioni che mi fanno desistere:
- Pare che i lavori della casa in cui l'inquilino dovrà spostarsi, siano fermi da mesi causa fine dei fondi e/o mancati pagamenti dei futuri proprietari. Non mi stupirei di ulteriori ritardi o addirittura blocchi per fallimenti o questioni analoghe, non sarebbe di certo la prima volta...
- Il venditore non accetterà mai una proposta che gli sottragga dal 15% al 30% e per me è assolutamente inaccettabile pagare 170.000 euro una casa occupata, quindi dubito che ci sia margine di accordo
Per questo più ci penso più mi convinco che la soluzione iniziale del nuovo preliminare sia quella più trasparente e percorribile...
Tralaltro bisognerebbe capire in che misura i tassi potrebbero crescere e se effettivamente potrei avere un danno nell'ordine delle decine di migliaia di euro.
Se una rata mi aumenta di 20 euro, è vero che in 30 anni sono soldi ma sono certo che 20 euro in più al mese non mi manderanno alla rovina.
