Acquisto immobile libero. ma occupato

[Disfido]

Tesi che mi lascia perplessa.
Sarebbe interessante sapere a quale norma di legge si riferisce chi ti ha dato questa informazione.
Se possibile chiarisci su quali motivi giuridici si basa quell'opinione e condividili qui, grazie!

Appena mi saranno chiariti ve li comunicherò.
(a dirla tutta anche a me pare strano...)

 

[Disfido]

Domanda:
se l'inquilino dichiara ed è convito di uscire per la prima decade di dicembre, perchè non gli si fa firmare la disdetta per quella data?
In questo caso, se dovesse firmare, sarebbe costretto ad abbandonare l'appartamento? Ovviamente in caso non lo facesse l'alternativa sarebbe lo sfratto del proprietario?

 

[uva]

Domanda:

Risposte:

1) Me lo sono chiesta anch'io: non capisco perché il proprietario/locatore (che ha intenzione di vendere l'appartamento libero) non chiede all'inquilino formale lettera di disdetta anticipata. Da inviare tramite raccomandata ar, o almeno con raccomandata a mano.
Forse c'è un problema di mancato preavviso, che le parti (locatore e inquilino) non riescono a risolvere tra di loro.
Tra l'altro è interessante controllare sul contratto di locazione quale preavviso è richiesto al conduttore in caso di disdetta anticipata. Il termine di legge (6 mesi) può essere derogato a favore dell'inquilino, fissando con apposita clausola contrattuale un termine più breve (in genere 3 mesi).

2) Se l'inquilino invia disdetta anticipata del contratto fissando la data di rilascio X, significa che entro il giorno X l'immobile deve essere rilasciato libero da persone e cose con restituzione chiavi alla proprietà.
Se ciò non avviene (caso purtroppo non raro) il locatore può pazientare un po', ma se la situazione non si risolve in tempi ragionevoli non gli rimane che avviare una procedura legale di sfratto per finita locazione.

 

[Disfido]

Risposte:

1) Me lo sono chiesta anch'io: non capisco perché il proprietario/locatore (che ha intenzione di vendere l'appartamento libero) non chiede all'inquilino formale lettera di disdetta anticipata. Da inviare tramite raccomandata ar, o almeno con raccomandata a mano.
Forse c'è un problema di mancato preavviso, che le parti (locatore e inquilino) non riescono a risolvere tra di loro.
Tra l'altro è interessante controllare sul contratto di locazione quale preavviso è richiesto al conduttore in caso di disdetta anticipata. Il termine di legge (6 mesi) può essere derogato a favore dell'inquilino, fissando con apposita clausola contrattuale un termine più breve (in genere 3 mesi).

2) Se l'inquilino invia disdetta anticipata del contratto fissando la data di rilascio X, significa che entro il giorno X l'immobile deve essere rilasciato libero da persone e cose con restituzione chiavi alla proprietà.
Se ciò non avviene (caso purtroppo non raro) il locatore può pazientare un po', ma se la situazione non si risolve in tempi ragionevoli non gli rimane che avviare una procedura legale di sfratto per finita locazione.

1) Putroppo il rapporto tra locatore e conduttore non è chiaro a nessuno e l'agenzia con cui mi interfaccio non è stata in grado di darmi risposte in merito.
Loro sostengono di essere in ottimi rapporti, ma non si capisce se e come non abbiano potuto pensare alla disdetta già da settembre...
A prescindere da questo credo che l'agenzia stia facendo un lavoro di mediazione a dir poco pessimo.

2) Questa cosa gioverebbe solo al proprietario per poter sfrattare l'inquilino, ma si presume che l'abitazione dell'inquilino sarà pronta per febbraio/marzo (così dichiara il costruttore) quindi anche facendogli fare la disdetta le probabilità che abbandoni l'immobile spontaneamente sono molto basse, per cui la mia situazione non cambia...
In merito a questo posso dire che l'inquilino è in buona fede perchè il costruttore a lui ha dichiarato che consegnerà a dicembre, a noi ha detto febbraio che è molto più verosimile considerando lo stato degli immobili. Ciò non toglie che potrebbe essere aprile o anche giugno..

 

[Franci63]

La prelazione non mi pare un problema; ammesso che ci sia un contratto ( mi permetto di dubitarne, perché a quest'ora avrebbero gia dovuto mostrartelo), mi pare che venditore e inquilino siano d'accordo che quando il secondo avrà la casa nuova pronta se ne andrà ( l'unico problema è che pensavano potesse avvenire più velocemente).
Quando se ne andrà, senza bisogno di disdette e prelazioni, potranno firmare una risoluzione consensuale, e , l'inquilino anche una lettera in cui scrive che non intende avvalersi del diritto di prelazione, qualora gli fosse attribuito, dalla legge ( se alla prima scadenza) , o dal contratto stesso .

 

[Disfido]

buonasera, sono passate due settimane e il proprietario non ha ancora conferito con l'inquilino per proporgli la buona uscita.

Giovedì ho l'incontro definitivo con l'agenzia e il proprietario, vi terrò aggiornati.

 

[Disfido]

Di ritorno dall'agenzia vi aggiorno su quanto emerso...

Il venditore ha parlato con l'inquilino, ma non gli ha proposto alcun incentivo economico, solo chiesto la data reale di rilascio dell'immobile. L'inquilino ha dichiarato che lascerà l'immobile a febbraio 2019 e ha firmato una disdetta ad oggi 15/11/2018, quindi in realtà è tranquillo sino a maggio. (ditemi se il proprietario non è un fesso)

A questo punto parlando a quattrocchi con il proprietario, l'agente immobiliare propone due strade:

a. Consiglia al proprietario di offrire un compenso economico all'inquilino affinché lasci l'immobile libero entro l'anno, in modo da non incorrere nelle penali che dovrebbe a me inquanto inadempiente.

b. Propone a me di acquistare l'immobile occupato entro l'anno (per non perdere l'attuale tasso del mutuo) fissando una data massima di rilascio.
Per mezzo di una scrittura privata far depositare al venditore una somma X che servirà a coprire ogni giorno successivo a tale data in cui sarò proprietario della casa ma non avrò le chiavi, suggerisce 50 euro al giorno.

Ora parto con le domande:
1. Il mio legale mi suggerisce di non fare l'atto di acquisto inquanto sostiene che con l'atto sarò a tutti gli effetti proprietario dell'immobile e non potrò in alcun modo richiedere un risarcimento o una penale al precedente proprietario e che la scrittura privata in quel caso non ha alcun valore. Mi suggerisce in caso volessi avvalermi di tale penale di fare un compromesso, perchè in quel caso la penale è dovuta e lecita.

2. L'agente sostiene che una penale giornaliera a carico del venditore sia un buon incentivo perchè lui "si dia da fare" a liberare l'immobile per tempo. Io al contrario sostengo che il venditore è GIÀ ADESSO nella medesima situazione dovendomi (dopo il 30 novembre) il doppio della caparra da me depositata più eventuali danni da quantificare. Mi sbaglio?

3. Prendendo ora in seria considerazione l'ipotesi che la compravendita possa saltare come devo comportarmi? Il mio legale mi suggerisce di inviare, prima del termine del 30 novembre, una raccomandata in cui mi dichiaro pronto ad acquistare l'immobile in quanto in possesso ANCHE della delibera del mutuo.
Aggiungo che ho già pagato la perizia.


In generale dall'atteggiamento del proprietario mi sembrava che non avesse chiara la situazione, in quanto spera di non dover uscire un centesimo extra, ma sia io che l'agente immobiliare a più riprese gli abbiamo fatto presente che lui sarà già inadempiente già al 30 novembre e quindi soggetto al pagamento della penale e delle spese dell'agenzia.
L'agente mi ha richiamato in separata sede per dirmi che ha ulteriormente rincarato la dose al proprietario per impaurirlo e quindi motivarlo a liberare l'immobile entro l'anno.

Sinceramente la situazione mi sembra ad un vicolo cieco.
Al momento, coscente del fatto che l'inquilina non uscirà entro l'anno, prendo in considerazione SOLO la vostra proposta, cioè di effettuare un nuovo preliminare (non compromesso) in cui entrambe le parti ci impegnamo all'acquisto dell'immobile con data massima del rogito al 30 marzo.
In questo caso non perderei soldi, ma perderei le condizioni del mutuo che potrebbe aumentare e anche di molto, in questo caso vedete delle soluzioni?

Vi ringrazio per il vostro prezioso aiuto

 

[uva]

Esprimo le mie valutazioni.

La soluzione a) mi pare poco probabile: se il venditore non ha intenzione di incentivare economicamente l'inquilino affinché rilasci l'immobile, non lo si può obbligare. Pare evidente che il venditore non voglia "uscire un centesimo extra" come hai scritto tu!

Se fossi l'acquirente non sceglierei la soluzione b). Che sia valida oppure no la clausola penale a carico del venditore, se poi quest'ultimo non ti risarcisce dovrai fargli causa. Ed è poco probabile che costui costituisca fin da subito un deposito di 50 euro x "X" giorni di presunto ritardo nel rilascio.

Quindi farei un nuovo preliminare (i termini compromesso e preliminare sono sinonimi: "compromesso" è un modo di dire colloquiale e non tecnico).
Un preliminare preparato dal tuo notaio e regolarmente registrato. In cui si stabilisce la data del rogito entro e non oltre il…(ipotizzi la data 30 marzo 2019) per l'immobile libero da persone e cose.
Penso sia possibile anche inserire nel preliminare la clausola penale relativa ai giorni di ritardo nel rilascio da parte dell'inquilino, sempre che tu sia disponibile ad aspettare ancora altri mesi (fino ad aprile, maggio, giugno…?!?) per acquistare quella casa!
Alla firma del preliminare tu e il venditore dovrete pagare la provvigione all'Agenzia. Questo è un costo certo che dovrai sostenere, anche se non si arriverà al rogito per inadempienza del venditore. Nel qual caso lui ti dovrà restituire il doppio della caparra confirmatoria.


Non vedo soluzioni per il problema del mutuo: il rischio di condizioni meno favorevoli di quelle attuali rimane a tuo carico. Mi pare che volessi proporre al venditore una riduzione del prezzo per compensare questo eventuale maggior onere finanziario. Non so se gliene hai parlato, ma è quasi certo che non voglia accettarla.

 

[moralista]

Che ti ha fatto il lupo? che colpe non ha

 

[Disfido]

Esprimo le mie valutazioni.

La soluzione a) mi pare poco probabile: se il venditore non ha intenzione di incentivare economicamente l'inquilino affinché rilasci l'immobile, non lo si può obbligare. Pare evidente che il venditore non voglia "uscire un centesimo extra" come hai scritto tu!

Se fossi l'acquirente non sceglierei la soluzione b). Che sia valida oppure no la clausola penale a carico del venditore, se poi quest'ultimo non ti risarcisce dovrai fargli causa. Ed è poco probabile che costui costituisca fin da subito un deposito di 50 euro x "X" giorni di presunto ritardo nel rilascio.

Quindi farei un nuovo preliminare (i termini compromesso e preliminare sono sinonimi: "compromesso" è un modo di dire colloquiale e non tecnico).
Un preliminare preparato dal tuo notaio e regolarmente registrato. In cui si stabilisce la data del rogito entro e non oltre il…(ipotizzi la data 30 marzo 2019) per l'immobile libero da persone e cose.
Penso sia possibile anche inserire nel preliminare la clausola penale relativa ai giorni di ritardo nel rilascio da parte dell'inquilino, sempre che tu sia disponibile ad aspettare ancora altri mesi (fino ad aprile, maggio, giugno…?!?) per acquistare quella casa!
Alla firma del preliminare tu e il venditore dovrete pagare la provvigione all'Agenzia. Questo è un costo certo che dovrai sostenere, anche se non si arriverà al rogito per inadempienza del venditore. Nel qual caso lui ti dovrà restituire il doppio della caparra confirmatoria.


Non vedo soluzioni per il problema del mutuo: il rischio di condizioni meno favorevoli di quelle attuali rimane a tuo carico. Mi pare che volessi proporre al venditore una riduzione del prezzo per compensare questo eventuale maggior onere finanziario. Non so se gliene hai parlato, ma è quasi certo che non voglia accettarla.

Perfettamente d'accordo con la tua analisi.
Di certo non si può obbligare il venditore a incentivare economicamente l'inquilino, ma più che altro gli si faceva notare che lo scenario in cui lui "non perde un centesimo" non esiste.
Può decidere di non incentivare l'inquilino, ma dovrà risarcire l'agenzia e me e in quel caso non mi fermerò di certo al doppio della caparra ma andrò beno oltre inquanto sono in ballo da metà luglio (6 mesi!!!) e per tutto questo tempo essendo in trattativa non ho valutato altri immobili e quindi perso le condizioni favorevoli per i mutui, in pratica mi ha arrecato un danno anche se non dovessi più acquistare il suo immobile.

Detto ciò, capisco che la strada del compromesso è l'unica via praticabile se si vuole avere un risarcimento in caso si vada oltre i termini stabiliti, ma ciò mi espone a dei rischi notevoli:

1 - il proprietario sarà sotto penale per ogni giorno di mancata consegna, ma questi soldi non sono a deposito, quindi potrebbe non darmeli e dovrei fargli causa
2 - dovrei pagare l'agenzia , e se alla fine andasse tutto a monte? avrei perso oltre 5000 euro oltre ad aver perso tempo

Con questo scenario mi viene quasi da pensare che sia meglio acquistare l'immobile occupato ad un prezzo più basso (qualora il proprietario accetti), per almeno 3 motivi:
1 - prezzo piu basso dell'immobile
2 - condizioni migliori del mutuo (farei l'atto entro l'anno)
3 - incasso dell'affitto per tutti i mesi in cui l'inquilina resta in casa

Lo svantaggio che sarei bloccato "ALMENO" sino a maggio, e che se non dovesse uscire potrebbero volerci altri mesi se non anni, ma avrei certezza di non perdere denaro ma "solo" tempo.

Ad ogni modo penso che in ogni caso avrei qualcosa da perdere...