Acquisto immobile libero. ma occupato

[Franci63]

Io penso che già riformulare un contratto con condizione sospensiva sia un buon obiettivo, che azzera i rischi e ti fa stare abbastanza tranquillo.
Pretendere un ribasso del prezzo mi pare eccessivo, ma puoi sempre provarci.
Devi giocartela bene.
Naturalmente non mancare di aggiornarci.

P.S. Nel frattempo, non essendo ancora uscito il perito, hai qualche documento che attesti la regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile ?
O perlomeno, hai visto planimetria catastale e/o fatto qualche controllo ?
Io ci darei un’occhio, per non rischiare, tra qualche mese, che il perito dica “c’è un abuso, niente mutuo”.

 

[Disfido]

Io penso che già riformulare un contratto con condizione sospensiva sia un buon obiettivo, che azzera i rischi e ti fa stare abbastanza tranquillo.
Pretendere un ribasso del prezzo mi pare eccessivo, ma puoi sempre provarci.
Devi giocartela bene.
Naturalmente non mancare di aggiornarci.

P.S. Nel frattempo, non essendo ancora uscito il perito, hai qualche documento che attesti la regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile ?
O perlomeno, hai visto planimetria catastale e/o fatto qualche controllo ?
Io ci darei un’occhio, per non rischiare, tra qualche mese, che il perito dica “c’è un abuso, niente mutuo”.

Si, per la questione prezzo va preso con le pinze.
Ho planimetria, visura catastale e atto di provenienza dell'immobile, sembra tutto perfettamente a norma, ovviamente non sono un perito nè un notaio quindi non mi sbilancio...

 

[uva]

Ho planimetria, visura catastale e atto di provenienza dell'immobile, sembra tutto perfettamente a norma,

Chiedi anche il certificato di agibilità/abitabilità dell'immobile, se il venditore (tramite l'Agenzia) non te l'ha ancora dato.

 

[Disfido]

Ho notato che nel forum "gemello" qualcuno insiste molto sulla questione della prelazione. In merito a questo so poco e niente, qualcuno sa darmi lumi?

 

[uva]

questione della prelazione.

Art. 3, c. 1, lettera g) l. 9/12/1998, n. 431.

Copio e incollo:

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri
immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal
caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui
agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Quanto sopra si riferisce al caso di contratto disdetto dal locatore alla prima scadenza, che mi pare non ti riguardi.

 

[Disfido]

Art. 3, c. 1, lettera g) l. 9/12/1998, n. 431.

Copio e incollo:

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri
immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal
caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui
agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Quanto sopra si riferisce al caso di contratto disdetto dal locatore alla prima scadenza, che mi pare non ti riguardi.

Da ciò che leggo in rete credo che mi interessi nel senso che devo assicurarmi che il contratto di locazione sia risolto per iniziativa dell'inquilino e non del proprietario.
In caso il proprietario notifichi l'inquilino, quest'ultimo potrebbe esercitare anche su di me (nuovo proprietario) il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della notifica.

 

[Franci63]

Se è nei “secondi quattro anni” del contratto non c'è prelazione.

 

[uva]

In caso il proprietario notifichi l'inquilino,

Forse non hai letto bene:

si riferisce al caso di contratto disdetto dal locatore alla prima scadenza,

Come ha giustamente detto @Franci63 , la prelazione riguarda la disdetta da parte del locatore alla prima scadenza contrattuale.

Se siamo certi che l'inquilino è lì in affitto da 6 anni, difficilmente può trattarsi della prima scadenza.
Né in caso di contratto libero 4 + 4, né in caso di contratto concordato 3 + 2.

Vedo che scrivi da Torino, quindi presumo che l'immobile che vuoi acquistare sia qui a Torino.
Nel nostro Comune è possibile fare contratti concordati di varia durata: 3 + 2 oppure 4 + 2 oppure 5 + 2 oppure 6 + 2.

Se l'inquilino ha un contratto 6 + 2, la prima scadenza contrattuale ovviamente è alla fine del sesto anno. E vale la prelazione in caso di disdetta presentata dal locatore che rispetti i requisiti previsti dalla l. 431/1998.

Se non sei certo che si tratti di una locazione "libera" 4 + 4, puoi toglierti il dubbio chiedendo all'Agenzia o al proprietario copia del contratto. Cosa che, a mio parere, avresti dovuto fare subito!

 

[Disfido]

Forse non hai letto bene:


Come ha giustamente detto @Franci63 , la prelazione riguarda la disdetta da parte del locatore alla prima scadenza contrattuale.

Se siamo certi che l'inquilino è lì in affitto da 6 anni, difficilmente può trattarsi della prima scadenza.
Né in caso di contratto libero 4 + 4, né in caso di contratto concordato 3 + 2.

Vedo che scrivi da Torino, quindi presumo che l'immobile che vuoi acquistare sia qui a Torino.
Nel nostro Comune è possibile fare contratti concordati di varia durata: 3 + 2 oppure 4 + 2 oppure 5 + 2 oppure 6 + 2.

Se l'inquilino ha un contratto 6 + 2, la prima scadenza contrattuale ovviamente è alla fine del sesto anno. E vale la prelazione in caso di disdetta presentata dal locatore che rispetti i requisiti previsti dalla l. 431/1998.

Se non sei certo che si tratti di una locazione "libera" 4 + 4, puoi toglierti il dubbio chiedendo all'Agenzia o al proprietario copia del contratto. Cosa che, a mio parere, avresti dovuto fare subito!

Chiedo scusa se insisto su questo punto, ma in un'altra "sede" mi dicono che il diritto di prelazione è esercitabile indipendentemente da chi effettua la disdetta, purchè sia fatto quando l'immobile è ancora occupato.

Mi auguro ovviamente in ogni caso che sia l'inquilino a fare regolare disdetta e magari anche che il contratto sia un 4+4, avrò certezza di questo appena mi forniranno tutta la documentazione.

Approfitto ancora per ringraziare tutti per i vostri preziosi interventi

 

[uva]

in un'altra "sede" mi dicono che il diritto di prelazione è esercitabile indipendentemente da chi effettua la disdetta, purchè sia fatto quando l'immobile è ancora occupato.

Tesi che mi lascia perplessa.
Sarebbe interessante sapere a quale norma di legge si riferisce chi ti ha dato questa informazione.
Se possibile chiarisci su quali motivi giuridici si basa quell'opinione e condividili qui, grazie!