Acquisto con sanatoria in corso di approvazione più postuma

[ele87luca]

Buonasera,

mi sono appena iscritta. Sto per acquistare un appartamento ma ho dei dubbi che vorrei chiarire...

L'appartamento che acquisterò sarà in un complesso di un totale di 4 appartamenti (nuova costruzione), tutti autonomi e senza condominio.

Un mesetto fa il costruttore ha terminato i lavori ed ha presentato la sanatoria al comune in quanto la DIA era scaduta nel 2011.

Il costruttore vorrebbe vendermi l'appartamento prima dell'approvazione della sanatoria impegnandosi, una volta ottenuta, a richiedere l'abitabilità. (Può farlo o dovrei chiederla io l'abiltabilità in quanto sono già proprietaria???)

Il mio geometra di fiducia è contrario e dice inoltre che un domani che andrei a rivendere l'appartamento potrei avere dei problemi.

Voi cosa ne pensate? E' particolarmente pignolo il mio geometra o ha ragione?

Inoltre ho saputo poco tempo fa, in merito alla polizza assicurativa postuma decennale, che il costruttore l'ha già fatta nel mese di aprile 2012 per tutti e 4 gli appartamenti in quanto ne aveva venduto uno in corso di costruzione.

E' regolare??? Io nel caso diventassi proprietaria nel mese di novembre 2012 avrei già perso 7 mesi di polizza postuma. ???!!!


Sei io facessi come vuole il costruttore supportato dall'Agenzia immobiliare cosa rischierei???

Potreste aiutarmi per favore?

Grazie anticipate

 

[Anna Maria Visentin]

vendita casa con sanatoria in corso

Anch'io ho lo stesso problema, ma all'inverso! Sto vendendo una mansarda acquistata 22 anni fa, con mio marito, della quale ci era stato detto che la sanatoria fosse stata concessa. Quando abbiamo tirasto fuori dal cassetto l'atto di compravendita e l'abbiamo mostrato all'A.I., quest'ultimo si è accorto che in realtà la pratica era stata iniziata con il relativo pagamento dell'oblazione, ma non era mai stata portata a termine in quanto, evidentemente, il precedente proprietario se ne è lavato le mani (potete immaginare che colpo alla notizia!). E' chiaro che ora il tutto debba essere concluso da noi, abbiamo pertanto affidato la pratica ad un geometra che ha consegnato all'Ufficio Tecnico tutta la dovuta documentazione e ora siamo in attesa, molto probabilmente si parlerà della conclusione a dicembre. Come ci diceva il geometra, dal momento che questa sanatoria si riferisce alla L. 47/85 e che comunque anche le altre mansarde adiacenti sono già state sanate, non ci dovrebbero essere problemi di sorta. Ora, sembrerebbe che un paio di persone siano interssate all'immobile, al momento della visione non abbiamo detto nulla di tutto questo per non spaventarli fin dall'inizio, ma è chiaro che se dovesse arrivare una proposta d'acquisto la situazione deve essere esposta. Cosa ci consigliate di dire e di fare in modo da non spaventare il possibile acquirente ed essere al tempo stesso chiari, onesti e trasparenti?
Grazie delle risposte che vorrete inviarmi e grazie anche per tutti i consigli e tutte le informazioni che trovo in questo forum! Sono davvero preziose.

 

[griz]

secondo me è opportuno valutare l'importanza della sanatoria:
se la pratica riguarda solo modifiche interne e sarà quindi concessa sicuramente, si potrebbe anche acquistare, se invece dovesse riguardare aspetti più importanti, quindi con possibilità da parte dell'U.T. comunale di eccezioni o diniego, con pagamento di sanzioni che non siano il minimo, direi che è opportuno stare attenti

potrebbe essere opportuno un colloquio col tecnico comunale per sentire la sua opinione

Per Anna Maria:
ti stai muovendo bene, se la sanatoria è stata già concessa agli altri, presumibilmente sarà concessa anche a te
va detto però che è opportuno non dare nulla per scontato, infatti la sanatoria è concedibile se le opere sarebbero state autorizzabili all'epoca della realizzazione e anche ad oggi, non sempre le due ipotesi si verificano

 

[Anna Maria Visentin]

Grazie mille per la celere risposta! In realtà, quando a suo tempo ho parlato con il geometra dell'Ufficio Tecnico, mi aveva confermato che con questo tipo di sanatoria non ci sarebbero stati problemi, era solo una questione di tempo. Detto questo, però, come ci dobbiamo muovere con i possibili acquirenti? E se riusciamo a vendere prima di avere la sanatoria in mano, come possiamo dargli garanzia che tutto procederà come previsto? E come ci dobbiamo muovere per far sì che la banca conceda loro il muto?
Grazie.

 

[griz]

La banca potrebbe essere un problema, visto con quale facilità individuano problemi dove non ce ne sono, può essere che sollevino obiezioni e questa volta non a torto, infatti è sempre possibile che emerga una ragione per la quale la sanatoria non venga concessa.
Nei confronti del tuo acquirente dipende solo dalla tua buona volontà a concludere l'iter del permesso, la vendita può essere fatta citando la pratica di sanatoria in atto e dichiarando la tua intenzione a portare a compimento l'iter ed assumendo le responsabilità in qualunque altro caso, se non scappi lontano, la tua responsabilità sarà assoluta, anche in caso di danni che dovessero conseguire. Il dubbio che la banca non conceda il mutuo è fondato

 

[Anna Maria Visentin]

No, non scappo lontano, solo di un paio di km e nello stesso comune. Allora inseriamo questa clausola nell'atto che dia piena garanzia e incrociamo le dita per la banca! Grazie ancora.

 

[griz]

No, non scappo lontano, solo di un paio di km e nello stesso comune. Allora inseriamo questa clausola nell'atto che dia piena garanzia e incrociamo le dita per la banca! Grazie ancora.

per scappare lontano non ntendo in senso logistico ma nel senso di metterti in situazioni per le quali le eventuali responsabilità legali sulla vendita non ti raggiungerebbero (fallimenti, situazioni di nullatenenza, ecc.)

personalmente ho seguito come tecnico una transazione con problemi simili ma le difformità urbanistiche erano piccolissime, c'era un rapporto di fiducia e correttezza tra i due contraenti e non era necessario un mutuo. Tutto ha funzionato bene ed oggi vivono tutti felici e contenti ma non è detto che sia sempre così, anzi...