Acquisto casa: planimetria catastale non corrispondente alla realta'

[Gagarin]

Per un immobile è stato redatto, registrato e trascritto un preliminare di vendita che prevede esplicitamente l'obbligo per il venditore (che a suo tempo fece dei lavori "abusivi" con variazione dei locali implicanti la necessità di variazione catastale) di provvedere alla modifica con aggiornamento della planimetria catastale alla realtà attuale. Il venditore riferisce che il geometra incaricato pare abbia comunicato l'impossibilità del nuovo accatastamento (motivi per ora ignoti). Se così fosse, qualcuno può dirmi con esattezza quali siano i diritti dell'acquirente?
1 - Può rinunciare all'acquisto e chiedere la restituzione integrale dei soldi versati (comprese le commissioni di agenzia)?
2 - Se il venditore si dichiara disponibile a riportare l'immobile allo stato indicato dalla planimetria catastale ufficiale, l'acquirente (a cui l'immobile interessa così com'è e come l'ha visto, cioè modificato, e non ha previsto spese di modifica ma solo di ripulitura) è obbligato comunque all'acquisto o può rinunciare ugualmente ad esso, sempre con restituzione completa di quanto versato?
3 - Se la risposta al quesito 2 fosse positiva per l'obbligo di acquisto, come può l'acquirente essere garantito sulla qualità dei lavori di ripristino (peraltro molto importanti ed estesi, perchè si tratta dello spostamento della cucina laddove era una stanza e della trasformazione in secondo bagno di un corridoio cieco), che, peraltro, non vuole, perchè poi sarebbe costretto a farne altri ancora di adattamento e non avrebbe il secondo bagno. Inoltre il prezzo concordato sarebbe eccessivo per un immobile strutturato come da pianta catastale vigente.
4 - Addirittura il venditore potrebbe raffazzonare i lavori e riportare l'immobile allo stato della planimetria catastale e dire che è stato sempre così e che l'acquirente l'aveva visto così e non con le modifiche (naturalmente non sono state fatte foto della situazione attuale)

 

[CAFElab]

perché non si può aggiornare la pianta catastale?

 

[Gagarin]

perché non si può aggiornare la pianta catastale?

Sembra perchè una camera, la cui finestra classica a due ante affaccia nel vano interno del palazzo (che è una specie di piccola colonna aerea a cielo aperto in cui affacciano le finestre dei bagni, delle scale condominiali e di alcune camere, tra cui quella interessata, e vi corrono i tubi di scarico ed altri servizi) è stata trasformata in cucina e le norme urbanistiche (areazione?) non permetterebbero l'affaccio di cucine nei vani interni. A me francamente sembra una sciocchezza normativa, anche pensando, per esempio, alle numerose pizzerie con forni elettrici o, peggio, a legna, però il geometra incaricato questo ha detto.

 

[CAFElab]

Immaginavo qualcosa del genere, è vero, nella chiostrina interna possono affacciare unicamente finestre del corridoio e bagni.
La pratica in sanatoria in quella maniera non la accetteranno e quindi non si potrà fare neppure la variazione catastale

 

[asana]

ciao, valuta attentamente l'opportunità dell'acquisto, nel caso di futura vendita ti si ripresenterebbe il cavillo. Se poi vi è un problema di sicurezza e opportunità, scarichi della cucina nella corte interna, potresti avere questioni anche nella locazione.

 

[Gianco]

Sappi che se nell'immobile esistono dei lavori abusivi, non autorizzati, l'atto è nullo. Pertanto, nel momento in cui si va dal notaio occorre produrre la documentazione che dimostri la regolarità dello stato dell'immobile e la corrispondenza della rappresentazione nella planimetria catastale.

 

[griz]

La situazione è purtroppo abbastanza frequente, è evidente che se l'acquirente ha sottoscritto un impegno per l'acquisto dell'appartamento così com'è e questo appartamento non può esistere perchè non è a norma, l 'appartamento invece come risulta dalla planimetria non soddisfa le sue esigenze, mi sembra evidente che il contratto non sia valido
Come sembra le opere abusive non si possono sanare quindi anche l'imprgno preso dal venditore non è di possibile adempimento, peggio di così...

 

[Gagarin]

...già, ma nessuno ha ancora risposto compiutamente ai miei quesiti....mentre ci si è limitati a varie considerazioni.

 

[griz]

a me sembra di avere risposto, comunque:

Per un immobile è stato redatto, registrato e trascritto un preliminare di vendita che prevede esplicitamente l'obbligo per il venditore (che a suo tempo fece dei lavori "abusivi" con variazione dei locali implicanti la necessità di variazione catastale) di provvedere alla modifica con aggiornamento della planimetria catastale alla realtà attuale. Il venditore riferisce che il geometra incaricato pare abbia comunicato l'impossibilità del nuovo accatastamento (motivi per ora ignoti). Se così fosse, qualcuno può dirmi con esattezza quali siano i diritti dell'acquirente?
1 - Può rinunciare all'acquisto e chiedere la restituzione integrale dei soldi versati (comprese le commissioni di agenzia)?

se il contratto non è valido è evidente che il promittente acquirente ha il diritto di risarcimento, non solo della restituzione degli anticipi (agenzia compresa)

2 - Se il venditore si dichiara disponibile a riportare l'immobile allo stato indicato dalla planimetria catastale ufficiale, l'acquirente (a cui l'immobile interessa così com'è e come l'ha visto, cioè modificato, e non ha previsto spese di modifica ma solo di ripulitura) è obbligato comunque all'acquisto o può rinunciare ugualmente ad esso, sempre con restituzione completa di quanto versato?

se non è possibile sanare gli abusi e al promissario acquirente non interesserebbe l'appartamento come rappresentato sulla planimetria, cioè devono venire rivisti i termini di contratto, il contratto stipulato non è valido quindi vedi sopra

3 - Se la risposta al quesito 2 fosse positiva per l'obbligo di acquisto, come può l'acquirente essere garantito sulla qualità dei lavori di ripristino (peraltro molto importanti ed estesi, perchè si tratta dello spostamento della cucina laddove era una stanza e della trasformazione in secondo bagno di un corridoio cieco), che, peraltro, non vuole, perchè poi sarebbe costretto a farne altri ancora di adattamento e non avrebbe il secondo bagno. Inoltre il prezzo concordato sarebbe eccessivo per un immobile strutturato come da pianta catastale vigente.

già risposto

4 - Addirittura il venditore potrebbe raffazzonare i lavori e riportare l'immobile allo stato della planimetria catastale e dire che è stato sempre così e che l'acquirente l'aveva visto così e non con le modifiche (naturalmente non sono state fatte foto della situazione attuale)

nel contratto si citano le difformità e l'impegno a sanare, mi sembra difficile sostenere che improvvisamente tutto sparisca, poi qualche testimone ci sarà pure (agenzia)[DOUBLEPOST=1412842655,1412842575][/DOUBLEPOST]ho scritto nella citazione, per leggere correttamente devi allargare la citazione altrimenti non leggi

 

[magia2002]

Rivolgeti ad un avvocato perche' sia il venditore ma soprattutto il mediatore creeranno problemi nel restituirti la caparra e la commissione .
Vedrai che con l'aiuto di un avvocato riesci a recuperare tutto .
Come ricevono una diffida iniziano a capire che non accetti compromessi ed altri soluzioni strane perche' il tutto e' stato svolto con l'inganno .
Sempre e comunque se stai acquistando con un mutuo , anche la banca non eroga se ci sono abusi .
Dopodiche' ti cerchi un' altro immobile che non abbia abusi edilizi .
ciao Giuseppe