Acquisto casa in separazione di beni

[also]

Salve a tutti,
Io e mia moglie stiamo per acquistare casa da un privato. Siamo in separazione dei beni e per questo pensavamo di cointestarla al 50%. Tuttavia, mentre io non ha altre case - e quindi sarebbe una prima casa - lei ho già una casa al 50% con sua sorella, acquistata con l'agevolazione di prima casa.
Cosa prevede il fisco in questi casi? Voglio dire, verranno riconosciuti gli incentivi di prima casa? E se si, in che misura?
Se invece volessi intestarla soltanto a me? Mia moglie come potrà essere cautelata?

 

[acquirente]

tua moglie non puo' piu' usufruire delle agevolazioni prima casa perche' l'ha gia' usata.
tu invece si per il tuo 50%.
Quindi tu pagherai il 3% sul tuo 50% e tua moglie il 10% per il suo 50%.
se tu volessi interstarla tutta a te avresti solo il 3% da pagare sull'intero acquisto.

 

[tovrm]

Potresti, con un secondo atto, donare il 50% dell'appartamento a tua moglie. Tuttavia, questo non la tutelerebbe completamente. Infatti, la donazione tra vivi può essere revocata entro 20 anni dall'atto. Questo il periodo che dovrebbe attendere tua moglie per considerare effettivamente sua la relativa porzione di casa.

Se tua moglie vuole stare tranquilla, conviene intestare direttamente all'atto dell'acquisto la casa ad entrambi.

...una domanda... l'altra casa di tua moglie è nello stesso comune in cui state acquistando la nuova?

 

[also]

Si, si trova nello stesso comune.
Non potrei fare a mia moglie una procura a vendere sulla nuova casa ed intestarla a me?

Aggiunto dopo 32 minuti :

Dimenticavo, ci siamo sposati da pochi mesi e siamo domiciliati, sempre nello stesso Comune ma, io nella casa che abbiamo in affitto e mia moglie nella casa di cui è proprietaria al 50% con la sorella.

 

[tovrm]

La procura dovrebbe essere irrevocabile a vendere a tua moglie e dovrebbe essere fatta dopo il compromesso e prima del rogito. La procura va fatta presso un notaio. Dovreste fare anche un documento con il quale tua moglie ti presta i soldi per acquistare l'immobile (altrimenti con quali soldi si riacquista la casa?).
Attenzione a come viene fatta. Se si sbagliano i contenuti o il bene non è adeguatamente descritto, potrebbe non risultare valida.
Rischi:
1) Corna facendo... e se chi ha firmato la procura a vendere decedesse?
2) Finchè la casa è ancora tua, potresti ipotecarla, darla in usufrutto, fartela pignorare, etc ...

Secondo me, a tua moglie conviene ancora intestare direttamente all'atto dell'acquisto la casa ad entrambi.

Ah, ricordati di prendere per tempo la residenza nella nuova abitazione, altrimenti perdi i benefici della prima casa.

 

[also]

Intendevo dare la procura a mia moglie a vendere a terzi in qualsiasi momento della vita. Nel caso io impazzissi, mia moglie potrebbe così vendere la casa e recuperare i suoi soldi.

 

[Jrogin]

Anche per fare un po' i "conti della serva", ricordati che se NON acquisti da una società costruttrici un immobile edificato negli ultimi 5 anni, avrai, grazie al Decreto Bersani, la facoltà di pagare le imposte SOLO sul valore catastale e NON sul valore reale del bene.
Solitamente è un bel risparmio.
Ad esempio, se il valora catastale dell'immobile è 100.000 euro (c'solo una piccola differenza del 10% tra prima e seconda casa) tu pagherai il 3% su 50.000 (+168 euro x 2) e tua moglie il 10% su 50.000, cioè, tu 1.936 euro tra registro e ipo-catastali e tua moglie 5.000 euro.
La differenza nell'esempio citato sarebbe di euro 3.064.

Tutto questo per dirti di farti i conti e valutare se vale la pena trovare delle soluzioni alternative che potrebbero NON lasciare serena tua moglie.

PS: personalmente sconsiglio vivamente la donazione perchè il bene sarebbe poi di più difficile commercializzazione.

 

[tovrm]

Qualunque sia la soluzione da te scelta, tieni conto che se non intesti subito a tua moglie la sua quota di immobile, dovrai comunque andare a sostenere delle spese (ad esempio per gli atti notarili), che potrebbero ridurre, anche di molto, il tuo risparmio finale e comportare ulteriori spese in futuro.
Ne vale la pena?
Ciao

Per Jrogin: non erano 4 gli anni dalla costruzione/ristrutturazione per i quali si paga l'IVA in caso di acquisto da impresa di costruzioni? Ricordo male?

 

[Jrogin]

Per Jrogin: non erano 4 gli anni dalla costruzione/ristrutturazione per i quali si paga l'IVA in caso di acquisto da impresa di costruzioni? Ricordo male?

Ricordi bene, ma purtroppo con il patto di stabilità 2011 (ex Legge Finanziaria), tale termine è stato portato ad anni 5.
Regime IVA per le cessioni di immobili (articolo 1, comma 85). Si interviene sul regime IVA per le cessioni di fabbricati: viene disposta l’estensione dell’ambito di applicazione dell’imposta. In particolare viene stabilito che non sono esenti da IVA le cessioni di fabbricati effettuate dalle imprese costruttrici entro cinque anni (in luogo di quattro anni attualmente previsto) dal termine della costruzione.

 

[arianna26]

tua moglie è tutalata solo dalla cointestazione della casa. se proprio vuole i benefici prima casa può provare a vendere la sua quota alla sorella.