Acquisto appartamento ante 1967

[khazad]

Buongiorno,
ho firmato il preliminare d'acquisto (senza caparra) per un appartamento costruito nel 1939 da un ente pubblico, riscattato poi nel 1984 e poi trasferito per successione all'attuale proprietaria.
L'immobile ha gli impianti rifatti nel 2009 (idraulico, elettrico) e gli infissi nel 2018.

Nel preliminare, il venditore dichiara che la certificazione di agibilità è "assente o non rintracciabile" ed è segnalato il fatto che sia costruito ante 1967.

Dal momento che una volta firmato il preliminare ho notato una difformità catastale (una stanza con due punti d'accesso, uno in realtà è stato chiuso), che adesso il proprietario sta sistemando attraverso un geometra che è incaricato di redigere anche l'APE, cosa devo/posso chiedere per far sì che sia tutto in regola?
La cosa che mi preme è la regolarità urbanistico/edilizia, benchè l'immobile sia stato costruito da un ente pubblico nel '39, nel caso non fosse presente l'agibilità dovrà provvedere il venditore sanandola o, avendo iscritto nel preliminare che è "assente o non rintracciabile" devo provvedere io? Con quali costi/tempi nel caso?
Relativamente agli impianti fatti, ci sono certificazioni che posso richiedere?

Vi ringrazio per il tempo dedicato

 

[Maivertu]

Buongiorno,
ho firmato il preliminare d'acquisto (senza caparra) per un appartamento costruito nel 1939 da un ente pubblico, riscattato poi nel 1984 e poi trasferito per successione all'attuale proprietaria.
L'immobile ha gli impianti rifatti nel 2009 (idraulico, elettrico) e gli infissi nel 2018.

Nel preliminare, il venditore dichiara che la certificazione di agibilità è "assente o non rintracciabile" ed è segnalato il fatto che sia costruito ante 1967.

Dal momento che una volta firmato il preliminare ho notato una difformità catastale (una stanza con due punti d'accesso, uno in realtà è stato chiuso), che adesso il proprietario sta sistemando attraverso un geometra che è incaricato di redigere anche l'APE, cosa devo/posso chiedere per far sì che sia tutto in regola?
La cosa che mi preme è la regolarità urbanistico/edilizia, benchè l'immobile sia stato costruito da un ente pubblico nel '39, nel caso non fosse presente l'agibilità dovrà provvedere il venditore sanandola o, avendo iscritto nel preliminare che è "assente o non rintracciabile" devo provvedere io? Con quali costi/tempi nel caso?
Relativamente agli impianti fatti, ci sono certificazioni che posso richiedere?

Vi ringrazio per il tempo dedicato

Ante 67 significa solo che non ha la licenza edilizia ma è commerciabile
Che prove ci sono a riguardo ?
Cosa dicono i rogiti precendenti ?
La planimetria in comune corrisponde ?
Sono stati fatti lavori ?
Solo un tecnico incaricato e pagato da te può dirtelo
Ma soprattutto il prezzo è davvero vantaggioso ? Devi chiedere un mutuo ?
Prima di firmare la proposta perché non hai fatto tutte queste domande al venditore ?

 

[basty]

Relativamente agli impianti fatti, ci sono certificazioni che posso richiedere?

CErto: le Dichiarazioni di Conformità: obbligatorie dal 1990. Se non sono disponibili, il proprietario può far redigere una Dichiarazione di Rispondenza (c'è però una teoria per cui dopo il 2008 non sarebbe prevista la DiRe).
Non sono però documenti obbligatori per la vendita: ma senza i quali il venditore non può dichiarare/sottoscrivere la conformità degli impianti.

Quanto alla agibilità, se c'è in ballo una pratica di sanatoria, a fine lavori il geometra dovrà produrre al Comune con la comunicazione di fine lavori anche la certificazione impianti e la richiesta di agibilità.

 

[Heifetz]

ho firmato il preliminare d'acquisto (senza caparra)

Anche se non un obbligo, la caparra confirmatoria avrebbe vincolato e garantito entrambi, sia tu che il proprietario, rispetto al mancato raggiungimento dell'obiettivo concordato.

Nel preliminare, il venditore dichiara che la certificazione di agibilità è "assente o non rintracciabile" ed è segnalato il fatto che sia costruito ante 1967.

L'immobile potrà essere venduto anche con certificato di agibilità "assente".
Ma, assente (mai stato richiesto) o non ritracciabile (difficoltà nel reperirlo)? Sono due cose, leggermente, diverse. Spetterebbe comunque al proprietario provare epoca e originaria consistenza dell'edificio in questione.

cosa devo/posso chiedere per far sì che sia tutto in regola?

Richiedere al tecnico abilitato (architetto, geometra o ingegnere) di redarre la relazione tecnica di conformità urbanistico-catastale (verificherebbe eventuali difformità o abusi edilizi, oltre a quello già riscontrato). Altamente consigliabile, soprattutto nel tuo caso specifico; ormai è comunque prassi consolidata la sua richiesta nelle compravendite.

Dal momento che una volta firmato il preliminare ho notato una difformità catastale

Avresti potuto, tramite anche l'aiuto e la consulenza dell'agente immobiliare, fare una proposta di acquisto, condizionata alla verifica della regolarità (vedi sopra) e presenza dell'agibilità. Non c'è scritto nulla di tutto ciò nel contratto preliminare?

Relativamente agli impianti fatti, ci sono certificazioni che posso richiedere?

Certificato di conformità degli impianti elettrici (DiCo). Se il certificato rilasciato all’epoca non dovesse essere disponibile, dichiarazione di rispondenza (DiRi).

 

[Dimaraz]

Anche se non un obbligo, la caparra confirmatoria avrebbe vincolato e garantito entrambi, sia tu che il proprietario

Non è esatto.

La "caparra" è solo una "comodità" che pre-quantifica un risarcimento per danno da mancato rispetto di un contratto.

Sorvolando sulle differenze tra caparra confirmatoria piuttosto che penitenziale...nulla esclude che il compratore possa agire chiedendo ristoro dei danni avuti dal mancato rispetto del Preliminare.

 

[marcanto]

Relativamente agli impianti fatti, ci sono certificazioni che posso richiedere?

Dichiarazione di conformità

 

[marcanto]

Quanto alla agibilità, se c'è in ballo una pratica di sanatoria, a fine lavori il geometra dovrà produrre al Comune con la comunicazione di fine lavori anche la certificazione impianti e la richiesta di agibilità.

La pratica edilizia citata non contempla obblighi per l'agibilità

 

[Heifetz]

Non è esatto.

È vero @Dimaraz, non è del tutto corretto quello che ho scritto. Grazie.

Rafforzare gli impegni contrattuali assunti dalle parti (di una delle due a vendere e dell’altra ad acquistare...), determinando preventivamente l’ammontare del danno (derivante dall’eventuale inadempimento o suo ritardo). La nozione di anticipata liquidazione del danno, sarebbe (forse) più adeguata.

...nulla esclude che il compratore possa agire chiedendo ristoro dei danni avuti dal mancato rispetto del Preliminare.

In questo caso, bisognerebbe conoscere tutte le condizioni stabilite nel contratto, potrebbe comunque succedere anche l'opposto. Certo, è vero che proprio @khazad scrive, di avere notato una difformità catastale. Spero che possa essere anche l'unica presente.

 

[Dimaraz]

La nozione di anticipata liquidazione del danno, sarebbe (forse) più adeguata

Che è rappresentata dalla Caparra Penitenziale ..."ironia della sorte" la formula meno usata.

 

[Heifetz]

Che è rappresentata dalla Caparra Penitenziale ..."ironia della sorte" la formula meno usata.

No, mi riferivo proprio alla caparra confirmatoria, ma la struttura è comunque simile (parte della stessa categoria); la differenza tra confirmatoria e penitenziale ritengo sia nella causa, per la prima in caso di inadempimento contrattuale, per la seconda in caso di volontà unilaterale (corrispettivo del recesso).

Poi con la confirmatoria, se uno dei due contraenti dovesse ritirarsi, la controparte potrà domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno regolato da norme generali, come recita il Codice Civile.