Accorpare o non accorpare?

[Hans Elegretel]

Ciao a tutti,
a maggio 2012, io e mia moglie abbiamo acquistato l'appartamento dove abbiamo vissuto in affitto per dieci anni. Quest'anno abbiamo comprato anche l'appartamento adiacente con l'intento di accorparli e anche per questo abbiamo usufruito delle agevolazioni prima casa. L'appartamento dove viviamo attualmente, pur avendo bisogno di una buona manutenzione, è fondamentalmente vivibile mentre quello vicino è praticamente tutto da rifare, o meglio, da fare visto che ci abitava un vecchietto che viveva come nel dopoguerra, e anche peggio! ( non aveva neanche un bagno!)
Ora si pone il problema dell'unificazione che prevede un progetto, permessi, burocrazia, varie ed eventuali e 18 mesi di tempo per fare i lavori e...la doccia fredda dell'apertura della cassa integrazione straordinaria nella ditta in cui lavoro. In sostanza non possiamo permettermi di portare avanti questo progetto con il solo stipendio di mia moglie.
Quindi chiedo agli esperti se è possibile, pagando la differenza al fisco, lasciare i due appartamenti così come sono( il principale come prima, l'altro come seconda casa) o, meglio ancora, intestarne uno a me e uno a mia moglie così da avere entrambi una prima casa.

federico

 

[salves]

Penso che ti convenga procedere alle autorizzazioni per l'accorpamento per non perdere le agevolazioni prima casa.

 

[Hans Elegretel]

grazie per la risposta salves, però, se non ho capito male, dovrei completare l'unificazione entro 18 mesi e poichè i lavori sarebbero tanti e dispendiosi, non starei nei tempi.

 

[effemme8]

???
tanti e dispendiosi ?

eccetto le pratiche "autorizzative" :

• bisogna far comunicare "stabilmente" i due appartamenti
  
• eliminare 1 cucina : 1 appartamento, anche formato da più subalterni deve avere solamente 1 cucina....altrimenti potrebbero contestare il fatto per "elusione" (puoi esaminare i casi in cui in una GRANDE VILLA, abitata da nucleo familiare ocmposto da più famiglie, esiste una sola cucina )

 

[essezeta67]

Quindi chiedo agli esperti se è possibile, pagando la differenza al fisco, lasciare i due appartamenti così come sono( il principale come prima, l'altro come seconda casa) o, meglio ancora, intestarne uno a me e uno a mia moglie così da avere entrambi una prima casa.

Se avete la separazione dei beni ognuno può avere la prima casa (serve un atto notarile di permuta o compravendita di quote sia del primo acquisto che del secondo). Se siete in comunione dei beni uno sarà per forza seconda casa e dovrai pagare la differenza fra la tassazione dovuta per l'acquisto della ulteriore prima casa e quello di una seconda casa (circa il 7% di differenza + sanzioni ed interessi).Saluti.

 

[griz]

se il tuo progetto vuole arrivare ad un appartamento che comprende questi due, conviene unificare, si tratta di presentare una pratica edilizia in Comune dove si apra una porta comunicante e un aggiornamento catastale, semplice e poco costoso, per i lavori di manutanzione hai tempo almeno 3 anni e sopratutto puoi presentare tutte le comunicazioni di manutenzione ordinaria che vuoi, potrai così fare i lavori quando potrai

 

[Hans Elegretel]

grazie a tutti per le informazioni!
le pratiche presso lo studio tecnico mi costano 5/6000 euri più IVA( ho un paio di preventivi simili) e a detta dell'architetto non è sufficiente aprire una porta ed eliminare una cucina ma è NECESSARIO fare un progetto, che comprende un impianto di riscaldamento a norma ( al momento non c'è), rifare un unico impianto elettrico( dove vivo è praticamente a posto ma l'appartamento adiacente è in sostanza un "grezzo") più varie ed eventuali.
fatti tutti i lavori si procederà ad accatastamento e agibilità.
@essezeta67: siamo in separazione e se il notaio non ci spella l'idea di avere due appartamenti risulterebbe più vicina alle nostre esigenze; apriremmo comunque una porta ( l'architetto ha detto che non sarebbe un abuso) e si potrebbe comunque utilizzare una stanza o due.
@griz: come ho scritto sopra pare che il mio sia un caso meno semplice...oppure i tecnici che ho contattato vogliono "mungere" la vacca magra; ricordo infatti che dal 4 novembre sarò in cassa integrazione a zero ore
f.

 

[arciera]

anche io concordo con griz. si apre una porta comunicante e un aggiornamento catastale. Un semplice geometra ristila una mappa e il gioco è fatto. Non c'è alcun bisogno di impianti di riscaldamento, a norma o meno, così l'impianto elettrico. Se è grezzo o meno, quali proiblemi pensi possano venire dall'agenzia delle entrate? L' elettricità comunque ti serve, elimini il contatore e attacchi il tutto a quello tuo. La nuova mappa ti serve per dimostrare l'eliminazione della cucina e la ricostruzione da parte del catasto della nuova rendita. Non ho capito perchè sei costretto a fare dei lavori di manutenzione. Per il fisco l'importante è la ricostruzione di una rendita. Poi dovrai certamente tu vedere cosa ti fa più comodo, se tenerti due case o accorpare.

 

[griz]

ha ragione anche il tuo architetto, dipende da come vuoi gestire la cosa, non è vero che è obbligatorio ampliare l'impianto di riscaldamento, l'impianto elettrico, può essere unito al contatore
ovvio che se l'appartamento che hai acquistato è fatiscente, vuoi fare un bel lavoro, devi spendere, se vuoi invece tirare avanti a vista, ti puoi arrangiare

 

[Hans Elegretel]

Riesumo questa discussione perchè alla fine abbiamo deciso di non accorpare le due unità.
In effetti, oltre a oggettive esigenze e scelte personali, il valore catastale e il prezzo pagato per il secondo appartamento sono molto bassi, di conseguenza la differenza da versare al fisco non dovrebbe essere proibitiva.
In soldoni dovrei pagare la differenza tra le imposte di registro, ipotecaria e catastale da prima a seconda casa più gli interessi.
qualcuno sa quantificarmi questi ultimi?
grazie

f.