Accollo del mutuo da impresa, ci sono rischi?

[ralf]

Buonasera,stò vendendo il mio appartamento e di conseguenza ne acquisterò un altro da impresa.L'impresa mi ha proposto di accollarmi il mutuo esistente risparmiando così le spese notarili per un nuovo mutuo e questo va bene,vorrei sapere però quali eventuali problematiche e rischi corro con l'accollo.Inoltre potrei rinegoziare con la banca dell'impresa il mutuo esistente?Grazie.

 

[cappottone]

Se tutto e' stato fatto correttamente rispettando i termini di legge attuali, rischi non ce ne sono.
Attualmente la legislazione prevede che il costruttore sottoscriva fideiussione per l'importo del muto che va a stipulare.
Questo serve a tutela del cliente che (per evitare il ripetersi di altre situazioni come il mega-fallimento Palizzi Immobiliare e simili) in questo modo ha una garanzia di copertura perche', di solito, i costruttori non chiudono il mutuo, con i soldi presi dai clienti, aprono un altro investimento.
Quindi se prima, senza fideiussione, il costruttore andava a gambe all'aria, la banca andava a pretendere i soldi dal cliente, ora invece va dal fideiussore e la casa e' salva.
Ovvio, questo e' cio' che dice la legge, come tutto in Italia pero', tra il dire ed il fare...c'e' di mezzo il mare (ma per qualsiasi cosa, non solo in campo edile)
Inoltre, con l'accollo del muto, il costruttore (e questo forse in pochi lo sanno) resta obbligato in solido fino all'estinzione del mutuo.
Ovvero, se e' LEI CLIENTE che non paga il mutuo, la banca prima di pignorarle il bene, va dal costruttore a pretendere il rimborso del credito (a meno che la legge non sia cambiata, ma per quanto ne so io, non dovrebbe aver subito modifiche).
Spero di essere stato esauriente e preciso.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

I dati forniti sono scarni ; per cui si tenta una risposta che ha valenza generale, subordinata al fatto che l'impresa sia " costruttrice" e l'immobile di nuova costruzione
Il discorso fideiussione in questo caso non rileva in quanto pare iminente il rogito : La fideiussione (ammesso e non concesso sia stata rilasciata , cosa che si verifica nel 17% dei casi aventi diritto ) copre il potenziale compratore dal preliminare al rogito a garanzia dei versamenti intercorsi. Dopo il rogito non rileva. (rileva invece la polizza decennale per vizi e rovina)
Importante invece è che sia stato frazionato il mutuo (cosa cui fra l'altro il notaio deve pretendere pena il rifiuto a fare il rogito) che l'impresa ha contratto a monte e durante i S.A.L per finanziare la costruzione del complesso edilizio.
Personalmente dopo un controllo di solvibilità sull'impresa farei un mutuo ex novo dichiarando in atto il prezzo reale ( è una condizione importante)
Consiglio l'assistenza di un esperto immobiliare
cordialità

 

[AlbertoF]

salve, ci risiamo,
Chi acquista un appartamento di nuova costruzione si vedrà proporre dal costruttore l'accollo di una quota del mutuo edilizio gravante sull'immobile.
Con tutta probabilità il venditore farà di tutto per farne sottoscrivere l'accettazione già in occasione della prima proposta d'acquisto:In questo modo avrà vincolato l'acquirente che si troverà a dover accettare l'accollo per evitare il pagamento di penali.
La ragione è che il costruttore non gradisce che il cliente ricorra ad un finanziamento alternativo. Ciò perchè in tal caso l'imoresa sarebbe costretta ad estinguere la quota di mutuo gravante sull'unità con propri fondi.
iò potrebbe creare delle tensioni nella sua situazione economica,sopratutto se è parecchio esposta e se il rifiuto dell'accollo riguarda parecchi clienti.
Spesse qualche costruttore pretendono dall'acquirente il pagamento per intero salvo poi stipulare il mutuo in un momento successivo. Inutile dire che richieste del genere sono indicatrici di un pessimo stato della salute economica dell'impresa,con il rischio di trovarsi in difficoltà prima del termine della costruzione.
Un'altra ragione per cui il costruttore incoraggia l'accollo è che il ricorso degli acquirenti a mutui esterni non consentirebbe di ripartire su su di loro (acquirenti) le spese già sostenute per l'apertura del mutuo , che finirebbero così per gravare solo sull'impresa.
Vero è che, per l'acquirente, l'accollo riduce fortemente i costi di apertura del mutuo che dovrà sostenere i costi notarili soltanto per la frazione di propria competenza: Ciò significa che vale senz'altro la pena di valutare l'ipotesi di accollo.
Al tempo stesso sarebbe però del tutto sconsiderato accettare di rimborsare un debito di cui non si conoscono esattamente i termini.
Consiglio: visto che per conoscere le condizioni del mutuo sarà necessaria qualche ricerca consiglio di precisare per scritto,fin dalla prima proposta, che ci si riserva la facoltà di decidere successivamente se accettare o rifiutare l'accollo .
N.B. i mutui edilizi possono essere accollati solo per l'80% del controvalore immobiliare Per il resto o esistone già delle disponibilità o si dovrà ricorrere ad un altro finanziamento.
Dopo esseri garantiti il tempo necessario per le indagini,converrà recarsi nella filiale bancaria che presta assistenza al mutuo richiedendo le usuali informazioni. A questo punto l'offerta potrà essere confrontata con altre.
(In sostanza bisogna accertarsi bene di tutte le condizioni poste ,compreso il tasso di interesse pattuito e confrontarlo con quello attuale in vigore sul mercato)
Per una corretta comparazione con altra banca bisognerà aggiungere a questa ultima tutte le spese che dovrebbero essere sostenute per una nuova richiesta ( circa 2.000 euro per spese istruttoria , perizia di stima,atto notarile,tutte spese che non ci sono in caso di accollo) e tutte a proprio carico.
In caso di accollo accertarsi bene che tutti gli interessi pagati prima dall'impresa restano a carico di quest'ultima.
Pertanto in caso di accollo l'acquirente subentrerà nel contratto di mutuo o in una quota frazionata del mutuo concluso da altri senza stipulare un nuovo contratto e alle medesime condizionidel contraente originario.Pertanto l'accollante (il soggetto che acquista) non ha la possibilità di negoziare le condizioni che vanno accettate cosi come sono state concordate con l'impresa
L'accollo può essere conveniente per il nuovo acquirente poichè lo esonera dal pagamento di tutte le spese che l'accensione di un mutuo comporta. E' però importante verificare se le modalità previste per il saldo del debito sono alla propria portata ed effettivamente vantaggiose. Infatti il ricorso ad un accollo alle condizioni previste dal contratto di mutuo originale potrebbe risultare sconveniente e che sia invece consigliabile accendere un nuovo mutuo.
Altra cosa importante bisogna anche considerare un altro aspetto per l'accollo,se il mutuatario è rappresentato da un costruttore,il quale ha costruito più di una unità immobiliare contemporaneamente, bisogna accertarsi che si sia adoperato a frazionare fra le varie abitazioni il mutuo originario stipulato sull'intero edificio.Questa verifica è necessaria in quanto ci si potrebbe trovare paradossalmente nella situazione di dover pagare il mutuo di tutte le unità abitative.
Per quanto asserito da Cappottone "inoltre con l'accollo del mutuo il costruttore (e questo forse in pochi lo sanno) resta obbligato in solido......" resta valido con la sola condizione che sia stato fatto un"accollo comulativo" perchè si deve sapere che esistono due tipi di accollo : accollo liberatorio e accollo comulativo.
E' bene sapere che nel primo caso l'accollato perde ogni obbligazione nei confronti della banca e quindi il rimborso del debito residuo rimane sempre in ogni caso di competenza dell'accollante,nel secondo caso se l'accollante non è in grado di pagare le rate del mutuo sarà l accollato a rispondere del mancato pagamento e preoccuparsi di soddisfare il creditore (banca) in prima persona: In questo caso quindi l'accollato rimane vincolato alla banca insieme all'accollante
.
In entrambi i casi però le banche possono anche non aderire all'accollo,nell'ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti per poter soddisfare il credito
Ciao a tutti
Alberto

 

[Ennio Alessandro Rossi]

I rischi ci sono anche se l'istante avesse trascritto il preliminare; per questo ritengo in ogni caso essenziale un ceck up sulla solvibilità del venditore

La sentenza 21045 del 1 ottobre 2009 che qui commentiamo è di massimo grado ,emanata a “Sezioni Unite”. Quando le varie sezioni della stessa Cassazione deliberano in maniera contrastante, la Cassazione “riunisce tutte le sezioni” per determinare un orientamento chiaro ed univoco a cui tutti gli operatori ovviamente si uniformeranno.
Nel merito
Con la sentenza n. 21045 la Suprema Corte di Cassazione (Sezioni Unite Civili) ha stabilito che, in caso di fallimento del venditore (o sottoposizione dello stesso ad altre procedure concorsuali) il credito ipotecario in ordine di tempo trascritto prima, prevale sul privilegio vantabile dal promissario acquirente che abbia trascritto il preliminare presso un notaio, ai sensi dell’ 2645 bis del codice civile . Pertanto, verificandosi il dissesto e il conseguente fallimento, le somme incassate dalla vendita del complesso immobiliare (oggetto di finanziamento bancario e di conseguente ipoteca) prima andranno utilizzate per soddisfare il creditore ipotecario (la Banca) e solo dopo se c’è capienza, verrà soddisfatto il credito privilegiato oggetto di trascrizione ex 2645 bis.
Cercheremo di spiegarci meglio. In genere un promissario acquirente (intelligente e cauto) dopo aver definito gli accordi esige che il preliminare venga steso e firmato presso un Notaio. Il professionista trascrive l’atto in un pubblico registro ( Conservatoria Registri Immobiliari); da quel momento i terzi sono informati che sul bene esiste “un privilegio” a carico dell’aspirante acquirente . Così facendo questi riteneva fino ad ieri di essere a posto, tranquillo: se nel periodo intercorrente fra preliminare e rogito , il venditore fosse fallito o avesse cercato di piazzare l’immobile ad altri o posto in atto qualche altra manovra occulta, il privilegio trascritto gli avrebbe riservato condizioni di massima tutela. Fino a ieri parte rilevante della Giurisprudenza riteneva che verificandosi il dissesto, il primo a beneficiare del ricavato fosse il promissario acquirente, ovviamente se titolare del privilegio suddetto. Dalla data della sentenza 21045/09 del 1 ottobre 09 non è piu’ così : la prima a essere pagata sarà la banca che su quel bene avesse iscritto un’ ipoteca, poi se restano fondi sufficienti verrà soddisfatto “il privilegiato” (…ironia dei termini).
In conclusione il consiglio: si continui a trascrivere il preliminare presso un notaio, ma preventivamente si proceda ad indagini approfondite tese a stabilire il profilo e lo stato patrimoniale del venditore , sia in ordine ad “indizi “ ( ha sofferto protesti? ha sempre pagato le cartelle esattoriali ? gode di un buon credito bancario? è intestatario di altri immobili o è nulla tenete ? conduce una vita sobria o dispendiosa ? ), sia attingendo a fonti documentali dirette (visure camerali, bilanci, note integrative, ipoteche etc.). Le informazioni raccolte (congiuntamente a quelle “oggettive” sul bene da assumere presso gli uffici tecnici del Comune) possono dare “ lo spessore” del soggetto con il quale ci si sta rapportando , valutare il grado di rischio dell’operazione, regolarsi di conseguenza. Ovviamente per molti di questi accertamenti occorre esigere dal venditore una autorizzazione esplicita. Diversamente (vedi legge sulla privacy) si và a cozzare contro rifiuti .
Se invece Il promissario acquirente non volesse accollarsi alcuna tribolazione e volesse schivare ogni problema non gli rimane che pretendere una ben formulata fideiussione bancaria escutibile “ a prima richiesta “ rilasciata dalla banca del venditore, valevole dalla data del preliminare e scadente dopo un anno dal rogito ( n.d.A in preliminare ed in atto notarileda indicare sempre il Giusto Prezzo). Così facendo si ovvia a qualsiasi fastidio, anche quello dato dalle azioni revocatorie fallimentari.
Ennio Alessandro Rossi, commercialista in Brescia