Accatastamento non corrispondente al vero e usucapione

[Inglese]

Buongiorno a tutti,
vorrei sottoporvi una questione.
Alla morte di mia nonna abbiamo (noi fratelli) ereditato la sua casa.
Il geometra del paese ha fatto delle verifiche e "sistemato" l'accatastamento col risultato che nelle visure sono "comparsi" due vani, una pertinenza e scomparso un "prato arborio".
La pertinenza è una tettoia dove mia nonna teneva le galline, il prato che mia nonna diceva essere suo non ho capito perché sia sparito.
Poco male.
Il punto fastidioso è che uno dei vani aggiunti è il bagno del vicino che a quanto pare nelle vecchie mappe è pertinenza della nostra casa ma che dev'essere stato ceduto almeno 60 anni fa (il vecchio geometra conosce gli antefatti meglio di me).
Ora la mia domanda è:
come regolarizzo la situazione catastale in vista di una possibile vendita dell'immobile?
come si procede quantomeno per avere situazione catastale corrispondente al vero?

il geometra dice che non può fare nulla se i vicini non intendono regolarizzare la loro posizione.

Grazie per eventuali chiarimenti.

Stefano

 

[Franci63]

come regolarizzo la situazione catastale in vista di una possibile vendita dell'immobile?
come si procede quantomeno per avere situazione catastale corrispondente al vero?

Per vendere non basta che la situazione reale corrisponda alla situazione catastale; deve corrispondere alla situazione urbanistica ( cioè l'immobile deve essere conforme a quanto autorizzato con licenze edilizie, permessi o eventuali sanatorie ).
Quindi è necessario fare anche verifiche urbanistiche negli uffici comunali, e poi eventualmente presentare nuove planimetrie al catasto.

 

[Inglese]

Per vendere non basta che la situazione reale corrisponda alla situazione catastale; deve corrispondere alla situazione urbanistica ( cioè l'immobile deve essere conforme a quanto autorizzato con licenze edilizie, permessi o eventuali sanatorie ).
Quindi è necessario fare anche verifiche urbanistiche negli uffici comunali, e poi eventualmente presentare nuove planimetrie al catasto.

Corretto, ed è proprio quello che il geometra dovrebbe aver fatto e che ha prodotto la situazione in cui mi trovo.
Solo che a me non sembra che le cose adesso siano sistemate mentre il geometra dichiara concluso il proprio lavoro dato che non ha poter di far altro senza l'iniziativa dei vicini-usucapienti.

 

[Franci63]

Se il vicino usa (o addirittura ha inglobato nel suo immobile ) un bagno che catastalmente risulta di pertinenza del tuo immobile, direi che non è stato sistemato niente.
Come fai a vendere un immobile, che da catasto risulta composto di un vano di cui non hai il possesso?
Come fai a dire che i vicini hanno usucapito ?
Per forza di cose dovrete chiarire direttamente con loro .
E anche per la tettoia, se era abusiva, non basta che ora risulti in catasto.
Se era abusiva, senza sanatoria (se possibile ) abusiva resta.

 

[Inglese]

Se il vicino usa (o addirittura ha inglobato nel suo immobile

Io ho scoperto con questa "sistemazione" che quella che per me (da 40 anni) era una nicchia in realtà era la porta murata del bagno che il vicino aveva inglobato, in accordo con mio nonno di sicuro, nel suo appartamento (vecchissime case a schiera).

direi che non è stato sistemato niente

Direi lo stesso anche io.

Come fai a dire che i vicini hanno usucapito ?

Lo usano come loro da più di 40 anni quindi... certo non è mai stato regolarizzato.
E qui sta il punto.
A loro non interessa regolarizzare, comunque il bagno è loro.
Ma noi cosa dobbiamo fare per agire correttamente?
E' corretto aggiornare le mappe catastali alla situazione reale?
Con l'ultima operazione in pratica il geometra, in rispetto delle vecchie mappe, ha accatastato a nostro carico un vano che non è in nostro possesso.

 

[Franci63]

Con l'ultima operazione in pratica il geometra, in rispetto delle vecchie mappe, ha accatastato a nostro carico un vano che non è in nostro possesso.

Quindi non è tutto a posto come dice il geometra. Oltretutto pagherai le imposte in base a una situazione catastale più penalizzante della realtà, mentre il vicino le paga in misura inferiore al giusto.
Un eventuale acquirente , vedendo la mappa catastale attuale, potrebbe pensare di poter comprare anche il famoso bagno ora in uso al vicino.
Forse ti converrebbe interpellare un geometra con le idee più chiare, o quantomeno sentire il notaio che si è occupato della successione e chiedere un consiglio dal punto di vista legale, per capire come muoversi con il vicino.

 

[Daniele 78]

Bisogna vedere anche cosa dicevano i vecchi permessi urbanistici.
Se quello che era il bagno vostro è presente in vecchio permesso edilizio il Geometra non poteva fare altrimenti che censire il bagno a voi in quanto cirrispindente.

Visto che molto probabilmente è stata fatta una cessione del spazio del bagno “sulla fiducia tra vicini ai tempi del nonno ” senza riportare nulla ne i Comune ne in Catasto, ora per forza dimostrata l’usucapione del vicino dovrete fare la variazione in Comune ed in Catasto che corrisponde alla situazione reale dato che non mi pare che il vicino voglia cedervi il bagno.

In realtà rifacendo il tutto il vicino comunque, al momento di una eventuale vendita o donazione futura comunque si troverà nella stessa identica situazione tua @Inglese

 

[Gio48]

La mia situazione è molto simile e non so se faccio bene a scriverla qui o dovrei fare un quesito a parte però in parte rispondo a quello che chiede Francy 63

 

[Gio48]

Abbiamo acquistato un immobile da cielo a terra: il civico 55 con la sua scala, che da sempre invece usa la scala in comune con il civico 57 adiacente, per cui nel sottoscala ci sono tutti i contatori della luce e nel sottotetto sopra le scale c'è locale antenna comune centralizzata. Ci siamo suddivisi i 3 piani fra 2 parenti e 1conoscente, con il quale poco dopo abbiamo interrotto i rapporti perché nella ristrutturazione ci ha causato diversi guai, che non riguardano questo tema. Lui ha subito venduto ad altri tre. In questa occasione ci siamo accorti che il geometra aveva incluso nelle proprietà a lui assegnate il vano sottotetto antenna all'ultimo piano ( utilizzato da me in modo esclusivo per oltre 30 anni come ripostiglio) e addirittura una cantina del 55della parte di palazzo che non era stata toccata dalla vendita. Il primo è stato assegnato in proprietà esclusiva a chi ha acquistato il secondo piano e la cantina è stata censita al catasto come comune a tutti gli acquirenti che ora sono diventati 5.
Poiché tutto questo è stato scoperto a rogito fatto ci siamo rivolti ad avvocati e notai. Il nostro notaio ci ha detto che l'errore era del notaio perché non aveva verificato bene le cose prima di fare il rogito( ovviamente in sede di rogito noi non ci siamo accorti di questo errore perché notaio cita sempre numeri e lettere e non avevamo questa consapevolezza), ma lui ci ha detto che non si sentiva di fare nessuna variazione perché se è pur vero che noi siamo stati danneggiati come condominio e come proprietari della cantina cambiando lato lui avrebbe danneggiato i nuovi proprietari. Allora abbiamo predisposto insieme al condomino che ha acquistato il secondo piano un atto il cui costo ci saremmo accollati insieme, che ristabiliva le proprietà assegnando il sottotetto a lui e la cantina impropriamente inclusa ai proprietari originali, che sono discendenti da chi ha costruito la casa Nel 1897. Per poterlo registrare Era necessario che tutti i proprietari lo sottoscrivessero.
Un condomino del condominio del 57, non interessato da tutto questo e che ha pochissimi millesimi, si è rifiutato di firmare l'atto. Per questo la situazione è ormai così da più di 10 anni.
Chiedo anche a voi se avete qualche idea per poter regolarizzare la situazione senza dover far causa cosa che costerebbe di più del valore della cantina che mi è stata sottratta e del ripostiglio di proprietà del condominio. Grazie mille

 

[Gianco]

Alla morte di mia nonna abbiamo (noi fratelli) ereditato la sua casa.
Il geometra del paese ha fatto delle verifiche e "sistemato" l'accatastamento col risultato che nelle visure sono "comparsi" due vani, una pertinenza e scomparso un "prato arborio".
La pertinenza è una tettoia dove mia nonna teneva le galline, il prato che mia nonna diceva essere suo non ho capito perché sia sparito.

Il geometra avrebbe dovuto presentare in catasto la situazione che ha lasciato la nonna che si sarebbe sanata con la dichiarazione di successione. Pertanto tutto quello che ha fatto, probabilmente non va bene. Il fabbricato doveva essere quello posseduto il bagnetto se risultava in una precedente planimetria doveva essere stralciato e non dichiarato nella successione nella quale doveva apparire il "prato arborio".

Con l'ultima operazione in pratica il geometra, in rispetto delle vecchie mappe, ha accatastato a nostro carico un vano che non è in nostro possesso.

Errato, non doveva accatastare niente che non fosse di tua nonna.