A chi spettano le spese per il rifacimento di un appartamento condominiale ex-portiere ?

[locatario]

Buongiorno, sono il nudo proprietario di un appartamento in un condominio in cui esiste un piccolo appartamento di proprietà comune, prima usato dal portiere.
L'appartamento condominiale è attualmente inutilizzato e l'assemblea ha deciso di ristrutturarlo e, successivamente, affittarlo.
I lavori di restauro dell'appartamento condominiale sono a carico dell'usufruttuario o del nudo proprietario ? E l'affitto che ne conseguirà pro quota da chi sarà percepito ? Gli articoli 1004 e 1005 purtroppo lasciano spazio all'interpretazione dei concetti di ordinaria e straordinaria manutenzione e cerco quindi un riferimento oppugnabile in caso di contesa (una sentenza o un chiarimento da fonte certa ed autorevole).

 

[Aidualc]

canone di locazione percepito dall'usufruttuario (e contratto intestato a usufruttuario)

 

[User_29045]

La logica suggerisce quanto segue, A MIO AVVISO E SENZA PRESUNZIONE DI ESATTEZZA:

- L'appartamento usato in precedenza per il servizio di portierato è di proprietà comune, o meglio, ogni condomino ne è proprietario pro quota, in base ai propri millesimi di proprietà GENERALE (verificare tabella millesimale, colonna "proprietà generale");

- La spesa per la ristrutturazione non è una spesa ricorrente. Si fa una tantum, e i suoi effetti producono benefici pluriennali, prima che sia necessario un nuovo intervento. Questo basta per stabilire che è una SPESA STRAORDINARIA, e quindi paga ESCLUSIVAMENTE IL NUDO PROPRIETARIO, in base ai propri millesimi di nuda proprietà;

- Per quanto riguarda il godimento dei proventi derivanti dalla locazione della quota di appartamento ex servizio portierato, invece, per quanto può sembrare paradossale, sebbene la ristrutturazione l'abbia pagata il nudo proprietario, gode i frutti della locazione l'USUFRUTTUARIO, a cui dovrà essere COINTESTATO il contratto (visto che i comproprietari / co-usufruttuari sono più d'uno, deduco da quanto si legge).

 

[Dimaraz]

e quindi paga ESCLUSIVAMENTE IL NUDO PROPRIETARIO, in base ai propri millesimi di nuda proprietà;

Che però avrà il diritto di "caricare" sull'usufruttuario quanto previsto dalla Legge (ammesso ne valga la pena).

 

[User_29045]

Che però avrà il diritto di "caricare" sull'usufruttuario quanto previsto dalla Legge (ammesso ne valga la pena).

Su questa tematica mi trovi IMPREPARATO. Giuro che non capisco in cosa consista quanto previsto dalla legge per "caricarlo sull'usufruttuario". Sino ad oggi, 21-02-2019 ore 14:08, ho sempre pensato che le spese STRAORDINARIE le pagasse il NUDO PROPRIETARIO incondizionatamente e senza possibilità di rivalsa alcuna.

 

[Nemesis]

non capisco in cosa consista quanto previsto dalla legge per "caricarlo sull'usufruttuario"

Art. 1005, terzo comma c.c.:
L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

 

[locatario]

La logica suggerisce quanto segue, A MIO AVVISO E SENZA PRESUNZIONE DI ESATTEZZA:

- L'appartamento usato in precedenza per il servizio di portierato è di proprietà comune, o meglio, ogni condomino ne è proprietario pro quota, in base ai propri millesimi di proprietà GENERALE (verificare tabella millesimale, colonna "proprietà generale");

- La spesa per la ristrutturazione non è una spesa ricorrente. Si fa una tantum, e i suoi effetti producono benefici pluriennali, prima che sia necessario un nuovo intervento. Questo basta per stabilire che è una SPESA STRAORDINARIA, e quindi paga ESCLUSIVAMENTE IL NUDO PROPRIETARIO, in base ai propri millesimi di nuda proprietà;

- Per quanto riguarda il godimento dei proventi derivanti dalla locazione della quota di appartamento ex servizio portierato, invece, per quanto può sembrare paradossale, sebbene la ristrutturazione l'abbia pagata il nudo proprietario, gode i frutti della locazione l'USUFRUTTUARIO, a cui dovrà essere COINTESTATO il contratto (visto che i comproprietari / co-usufruttuari sono più d'uno, deduco da quanto si legge).

Anche se a malincuore, temo di dover condividere gran parte di quanto detto, a parte il fatto che il contratto di affitto debba essere cointestato all'usufruttuario poichè credo che sarà intestato al condominio e sottoscritto dall'amministratore. Permangono alcuni dubbi sulla differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria: la mantenzione dell'appartamento del portiere non potrebbe essere considerata di tipo ordinario, dovuta cioè al normale uso ? Non sono certo necessarie opere di consolidamento come quelle a carico del nudo proprietario citate nell'articolo 1005 C.C. Al di là del buonsenso, comunque, mi prefiggevo di trovare i riferimenti di una fonte certa (possibilmente a mio favore, ovviamente) utilizzabile in caso di contesa. Resta comunque singolare che il nudo proprietario debba pagare la ristrutturazione e l'usufruttuario ne debba godere i frutti.

 

[locatario]

Aggiungo quanto letto in un articolo di Silvia Pagliazzo (vedi link http://www.federfondiaria.it/wp-content/uploads/2018/06/Articolo-Silvia.pdf) in cui si specifica che "ai fini distintivi è dirimente “l’essenza e la natura dell’opera da eseguire” dovendo l’usufruttuario provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione ed il godimento della cosa, mentre il nudo proprietario a tutto ciò che attiene alla struttura, alla sostanza e alla destinazione della cosa."
Sembrerebbe quindi che il ripristino dell'appartamento condominiale, non rientrando in ciò che attiene alla struttura, possa essere considerato ordinaria manutenzione.

 

[Dimaraz]

Sembrerebbe quindi che il ripristino dell'appartamento condominiale, non rientrando in ciò che attiene alla struttura, possa essere considerato ordinaria manutenzione.

Tu hai esordito citando lavori di "ristrutturazione"...quanto a quanto indicato nell' Art. 1005 esso ha valore puramente indicativo e non esaustivo


Tradotto: se i lavori fossero stati di pitturazione et similia era un conto...ma una modifica sostanziale non può essere assimilata alla manutenzione ordinaria.

Il nudo proprietario non si disperi troppo: potrà comunque godere di quota del bonus fiscale.

 

[basty]

Mi chiedo anche se il concetto di usufrutto sulla proprietà della u.i. si estenda anche ai beni comuni condominiali di cui viene mutata la destinazione funzionale al servizio delle unita condominiali: l'esito di quanto risposto ai post precedenti è alquanto paradossale.