Aumenti contrattuali con cedolare secca

Contrattualmente puoi stabilire le modalità di recupero dell'Istat che desideri in caso di rinuncia alla cedolare secca. Bisogna vedere se l'inquilino è disposto ad accettare un contratto che preveda tale aumento il quale, comunque, è applicabile solo dall'anno successivo a quello di rinuncia.
Non puoi comunque recuperare l'istat relativa agli anni trascorsi, perché cadrebbe il presupposto su cui si basa la cedolare secca e dovresti pagare la differenza di imposizione fiscale con tutte le penali e gli interessi del caso.

Grazie ancora per l'aiuto.
Mi sono reso conto di un problema terminolgico e provo quindi a fare un esempio per vedere se ho capito bene.

Al primo anno si stabilisce un canone di 100 con cedolare secca
Per 4 anni rimane 100
Al quinto anno rinuncio all'opzione e, mettendo le opportune norme sul contratto per il recupero delle percentuali Istat dei 4 anni, posso incrementare il canone a 110 (dove 10 e' la somma degli aumenti percentuali Istat dei 4 anni precedenti). Non posso chiedere nessuna integrazione per i 4 anni precedenti.

Eventualmente ritorno a cedolare secca (con raccomandata) l'anno successivo.

Un po' macchinoso, ma forse cautelativo.
Cosa ne pensate?

Grazie ancora per il supporto

Secondo il tuo esempio, l'aumento lo puoi applicare dal sesto anno (l'anno successivo a quello di rinuncia alla cedolare secca), ma se il sesto anno torni alla cedolare secca non puoi applicare l'aumento: devi attendere quello successivo (il settimo), nel quale non potrai applicare ulteriori aumenti al canone del periodo precedente.

Consiglio: fatti MOLTO bene i conti, perché potrebbe non essere un'operazione conveniente, tanto meno se le imposte sui contratti soggetti a regolare tassazione in base agli scaglioni IRPEF in futuro si applicheranno, come sembra, sul 95% del reddito da locazione, anziché sull'attuale 85%. E poi, con la crisi che c'è, già si fatica a trovare degli inquilini. Io non starei tanto attaccato a quel poco di margine che potresti (e non è detto) fare.
Ma queste sono solo le mie considerazioni.
In bocca al lupo

gigi10 ha detto:

Pensavo quindi di inserire una clausola che, in breve, precisi che il canone resta fisso per le prime 4 annualità e poi, al rinnovo, venga aumentato per un importo pari all’indice del costo della vita dei 4 anni precedenti.

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Non è fattibile. La cedolare secca, garantendo al locatore la possibilità di pagare un'imposta ridotta, assicura in parallelo al conduttore un canone annuo invariato per tutta la durata del contratto (4+4). Un colpo al cerchio e uno alla botte, insomma.

Ti consiglio di farti seguire dall'UPPI, e di far preparare il contratto di locazione da loro. A me hanno detto che, optando per la cedolare secca, posso proporre al mio aspirante inquilino un canone leggermente superiore, col pretesto che il costo della vita crescerà anno dopo anno, come (quasi) sempre avviene, e il canone no. Vedrà poi l'inquilino se accettare.

Marcella.antonio ha detto:

La cedolare secca, garantendo al locatore la possibilità di pagare un'imposta ridotta, assicura in parallelo al conduttore un canone annuo invariato per tutta la durata del contratto (4+4)

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Ma la cedolare secca è revocabile in occasione delle scadenze annuali. Quindi, con apposita clausola contrattuale, il canone può essere aggiornato con le variazioni ISTAT.

Nemesis ha detto:

Ma la cedolare secca è revocabile in occasione delle scadenze annuali. Quindi, con apposita clausola contrattuale, il canone può essere aggiornato con le variazioni ISTAT.

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Quindi basta specificare nel contratto che esso inizia in cedolare secca (e questa opzione non deve perdurare per tutte le annualità). Magari per l'inquilino è importante sapere che se il padrone vuol sospenderla, cioè gli aumenta il canone, non viola nessuna clausola e nessuna legge.
Allora si potrebbe iniziare un contratto in cedolare, e ogni 3-4 anni revocare l'opzione per aggiornare il canone secondo l'istat, per poi ritornare in cedolare l'anno successivo, ma col canone aggiornato. Ottima idea!

Marcella.antonio ha detto:

Quindi basta specificare nel contratto che esso inizia in cedolare secca (e questa opzione non deve perdurare per tutte le annualità). Magari per l'inquilino è importante sapere che se il padrone vuol sospenderla, cioè gli aumenta il canone, non viola nessuna clausola e nessuna legge.
Allora si potrebbe iniziare un contratto in cedolare, e ogni 3-4 anni revocare l'opzione per aggiornare il canone secondo l'istat, per poi ritornare in cedolare l'anno successivo, ma col canone aggiornato. Ottima idea!

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il problema è che se decidi di ritornare in regime ordinario dopo 3-4 anni non è che puoi applicare l'aggiornamento ISTAT anche per il periodo in cui eri in regime di cedolare secca. Puoi solo applicarlo, dopo un anno da quando sei rientrato in regime ordinario, per l'anno precedente.

mapeit ha detto:

il problema è che se decidi di ritornare in regime ordinario dopo 3-4 anni non è che puoi applicare l'aggiornamento ISTAT anche per il periodo in cui eri in regime di cedolare secca. Puoi solo applicarlo, dopo un anno da quando sei rientrato in regime ordinario, per l'anno precedente.

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Giusta osservazione. Non può essere cumulativo. Quindi, alla prova dei fatti, l'aumento del canone, pur calcolato su base annua, risulterebbe quasi di sicuro inferiore alla metà dell'imposta di registro a carico del locatore. Insomma, non conviene.

Marcella.antonio ha detto:

Giusta osservazione. Non può essere cumulativo. Quindi, alla prova dei fatti, l'aumento del canone, pur calcolato su base annua, risulterebbe quasi di sicuro inferiore alla metà dell'imposta di registro a carico del locatore. Insomma, non conviene.

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Non solo, bisogna anche valutare la differente tassazione per il locatore.