Art 36 legge 392/78

Katty · 19 Febbraio 2025

Sono proprietaria di un immobile che ho affittato con un contratto ad uso abitativo (4+4) con possibilità di sublocazione per attività ricettiva.
Dopo 9 mesi circa, l'inquilino mi ha inviato una email (non PEC) in cui mi comunica che il contratto di locazione è stato ceduto ad una azienda in forza di ben definito atto notarile (stipulato 2 mesi prima della notifica).
Ho letto che tale cessione può avvenire anche senza il consenso del proprietario dell' immobile ma solo per i contratti ad uso commerciale. Inoltre il proprietario può contestare la cessione entro 30 giorni dalla notifica.
Avete esperienza in materia? Cosa comporterebbe per il proprietario tale modifica?
Grazie

Nemesis · 19 Febbraio 2025

Katty ha scritto:
tale cessione può avvenire anche senza il consenso del proprietario dell' immobile ma solo per i contratti ad uso commerciale

Infatti. Per le locazioni a uso abitativo l'art. 2, primo comma della legge n. 392/1978 recita:
Il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore.

uva · 20 Febbraio 2025

Katty ha scritto:
contratto ad uso abitativo (4+4) con possibilità di sublocazione per attività ricettiva.

Se l'inquilino a cui hai concesso la facoltà di sublocazione esercita l'attività ricettiva extralberghiera in forma imprenditoriale, secondo me avreste dovuto stipulare un contratto commerciale 6 + 6 oppure 9 + 9.
E' un soggetto privato o con partita IVA?

Gagarin · 20 Febbraio 2025

uva ha scritto:
e l'inquilino a cui hai concesso la facoltà di sublocazione esercita l'attività ricettiva extralberghiera in forma imprenditoriale

Da come scrive Katty, non mi sembra di essere in questa fattispecie e, per quanto riguarda il resto, a mio avviso, esclusa la cessione, o il contratto prosegue così com'è o il conduttore recede dal contratto con eventuale penale o. di fronte a una cessione illegale, il locatore potrà/dovrà recedere dal contratto con possibilità di chiedere penale o eventuali danni.

uva · 20 Febbraio 2025

Gagarin ha scritto:
per quanto riguarda il resto

Se @Katty non riesce ad opporsi alla cessione del contratto rischia che il nuovo conduttore

Katty ha scritto:
il contratto di locazione è stato ceduto ad una azienda

essendo soggetto con partita IVA si attivi per ricondurre il contratto abitativo 4 + 4 ad uno commerciale 6 + 6 (o 9 + 9 trattandosi di attività ricettiva).
Con l'ulteriore problema dell'indennità per perdita avviamento se in futuro la locatrice @Katty invierà disdetta per impedire il rinnovo del contratto.

Ne avevamo parlato in altri thread, ad esempio qui:

https://www.propit.it/threads/locazione-4-4-a-conduttore-societa-con-p-IVA.51369/

(post #6)

Katty · 20 Febbraio 2025

Grazie!!
Che si intende per indennità per perdita avviamento se in futuro darò disdetta per impedire il rinnovo del contratto?
Con quali armi il soggetto può ricondurre un contratto 4+4 a uno 6+6 o peggio 9+9?

Gagarin · 20 Febbraio 2025

Katty ha scritto:
Che si intende per indennità per perdita avviamento se in futuro darò disdetta per impedire il rinnovo del contratto?

Hai un contratto 4+4 abitativo, non può essere ricondotto ad un 6+6 con possibilità di perdita di avviamento, a meno che tu non lo voglia. Se non volessi (come ti consiglio) ti dovrai opporre in tutti i modi, perchè il diritto è dalla tua parte.

Katty ha scritto:
Con quali armi il soggetto può ricondurre un contratto 4+4 a uno 6+6 o peggio 9+9?

Nessuna, a meno che tu non acconsenta.

Katty · 20 Febbraio 2025

Grazie per la tua rapidità e disponibilità!

uva · 20 Febbraio 2025

Katty ha scritto:
Che si intende per indennità per perdita avviamento

Art. 34 l. 392/1978:
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore... il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità...

Katty ha scritto:
Con quali armi il soggetto può ricondurre un contratto

Potrebbe rivolgersi al giudice facendo presente l'effettivo utilizzo dell'immobile preso in locazione. Non uso abitativo proprio, ma per esercitare un'attività ricettiva extralberghiera in forma imprenditoriale.

Ti consiglierei di rivolgerti ad un avvocato esperto in locazioni per un parere professionale su tutta la questione.

Gagarin · 20 Febbraio 2025

uva ha scritto:
essendo soggetto con partita IVA

Il conduttore originale NON E' soggetto con p.IVA (altrimenti Katty lo avrebbe scritto e non avrebbe sottoscritto un contratto 4+4) e la cessione di contratto ad una p.IVA è interdetta per il tipo di contratto sottoscritto (se fosse già stata fatta sarebbe nulla), quindi nessuna trasformazione di contratto, salvo che Katty non accetti. Penso che se Katty non desiderasse la trasformazione (molto sconveniente per lei) e la cessione fosse già in atto, dovrà rivolgersi ad un avvocato e procedere giudizialmente per l'annullamento del contratto per colpa del conduttore (potrebbe anche darsi che, come in quasi tutti i contratti standard, nel testo sia riportato il divieto di cessione...)

Art 36 legge 392/78

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