Salve, avrei una domanda sui termini di preavviso di disdetta di un contratto affitto 3+2.
Il contratto riporta: "Il contratto è stipulato per la durata di TRE ANNI, dal 15/03/2022 al 14/03/2025 , e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto di DUE ANNI".
Adesso il conduttore mi ha informato che intende terminare il contratto al termine del 3 anno (al 14/03/2025). Si applica il preavviso di 6 mesi dalla data di comunicazione (dalla data odierna) o no?
Il conduttore, alla prima scadenza contrattuale, non intende rinnovare il rapporto, considerato che il post riporta l'affermazione: “Adesso il conduttore mi ha informato che intende terminare il contratto al termine del 3° anno”.
In questo caso, non si tratta di cessazione anticipata del rapporto, di cui all’art.8 (Recesso del conduttore) del contratto-tipo agevolato, ma di disdetta per finita locazione.
La disdetta si differenzia dal recesso perché essa stabilisce il diritto di non proseguire il contratto alla sua scadenza; il recesso, invece, è il diritto di sciogliere in anticipo il contratto prima della scadenza.
Alla scadenza del triennio, pur nel silenzio della legge (cfr. art.2, co.5), anche il conduttore può intimare disdetta al locatore per detta scadenza, come, del resto, avrebbe potuto dare disdetta alla prima scadenza quadriennale, se avesse sottoscritto un contratto, art.2, co.1 perché la legge consente non solo al locatore, ma anche al conduttore di impedire il rinnovo del contratto al primo round contrattuale.
La differenza sta solo nel fatto che la disdetta del conduttore è una disdetta ad nutum, a differenza della disdetta del locatore (disdetta motivata, compiuto il ciclo di tre o quattro anni ) e del recesso anticipato del conduttore (disdetta motivata molto più gravosa se il recesso è legale).
Quanto alla modalità della disdetta del conduttore e al termine di preavviso per la prima scadenza (il tenore della disposizione della 431 non ne fa cenno), la volontà contraria al rinnovo richiede, come per le scadenze successive, lettera raccomandata entro sei mesi prima della scadenza.
Poiché non è stata inviata al locatore comunicazione di disdetta almeno sei mesi (preavviso minimo) prima della scadenza del contratto, il conduttore può sciogliersi dal rapporto, salvo accordi inter partes per lui più favorevoli, solo tramite il recesso legale, fondato su gravi motivi, come prevede il modello contrattuale agevolato.
