Locazione transitoria con problemi

Circa un anno fa ho stipulato, tramite agente immobiliare, che lo ha steso, un contratto di "Locazione Abitativa di Natura Transitoria" per un piccolo appartamento di mia proprietà. (Per l'esattezza il 22/11/17 - registrazione 27/11/17, scadenza 30/11/18). In testa al contratto è stato richiamato il riferimento di legge (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 1).

L'Articolo 1 (Durata) del contratto recità: "Il contratto è stipulato per la durata di 12 (dodici) mesi, dal 01/12/2017 al 30/11/2018 allorché, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 2 cessa senza bisogno di alcuna disdetta."

Né io, locatore, né il conduttore abbiamo dato seguito alla seguente clausola dell'Articolo 2 (Esigenze del locatore e del conduttore) del contratto: "Il locatore ed il conduttore si obbligano a confermarsi reciprocamente il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto (natura transitoria) tramite lettera raccomandata da inviarsi entro 30 giorni prima della scadenza dello stesso."

Io ho commesso un errore di valutazione, considerandolo una pura formalità, nella presunzione della buona fede del locatore.

Con Raccomandata A.R. in data 17/11/18 (che risulta consegnata oggi 20/11/18) ho semplicemente ricordato al locatore la cessazione del contratto al 30/11/18, la mia intenzione di NON rinnovarlo, e chiedendone il rilascio, "libero da persone e cose" entro la data di scadenza. Nel frattempo, ieri sera 19/11/18, il conduttore mi ha comunicato, tramite SMS (irritualmente e, a mio giudizio, fuori dai termini) che "lascerà la casa per il 30 Novembre 2012". Cioè, di fatto, dopo 4 anni dalla stipulazione.

Domanda: quancuno che ha competenza legale e/o ha affrontato una situazione simile può darmi qualce consiglio? Grazie

Miguel de Servet ha scritto:

"lascerà la casa per il 30 Novembre 2012".

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Forse intendevi scrivere 2021 ?

alberto bianchi ha scritto:

Forse intendevi scrivere 2021 ?

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Grazie per la correzione: ovviamente intendevo 2021.

Forse meriterebbe considerare anche il resto della citazione paolina: ... coinquinatis autem et infidelibus nihil mundum, sed inquinatae sunt eorum et mens et conscientia.

Una franca domanda, per la quale gradirei un'altrettanto franca risposta: con la Sua citazione latina, sta Lei forse suggerendo che la mia ingenuità e/o la mia fiducia nel rispetto dei patti liberamente sottoscritti sono fuori dalla realtà (italiana, ovviamente)?

Non avendo rispettato tutte le condizioni previste per un contratto di natura transitoria, la durata della locazione è ricondotta a quella prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (quattro anni più quattro anni).

Miguel de Servet ha scritto:

Il locatore ed il conduttore si obbligano a confermarsi reciprocamente il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto

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Questa formulazione mi sembra piuttosto strana. Se è il conduttore ad avere esigenze di transitorietà, lo deve documentare alla stipula del contratto e poi non deve mandare raccomandate. Se è il locatore, invece, ad avere le esigenze di transitorietà, alla stipula non deve documentare un bel niente però deve poi confermare l'esigenza transitoria con la raccomandata. Erano tue le esigenze di transitorietà?

Ho appena trovato che l'obbligo di conferma da parte del locatore sarebbe stato abrogato dal D.M. 16 gennaio 2017. Possibile? Ora vado a cercarlo e cerco di capire se è vero

Sembra vero...
Gazzetta Ufficiale

Questo è il modello ministeriale (allegato B) per il contratto transitorio e non vi si parla di necessità di conferme
http://www.gazzettaufficiale.it/do/...dazionale=17A01858&art.num=1&art.tiposerie=SG

Miguel de Servet ha scritto:

rispetto dei patti liberamente sottoscritti

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I patti sono sottoscritti liberamente, ma devono uniformarsi a quanto prescritto dalla legge.
Probabilmente l'esigenza che giustifica la transitorietà non è stata specificata, o opportunamente documentata, oppure non è tra quelle previste dall'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile.
In questi casi il contratto non è transitorio, ma diventa libero della durata di 4 anni + 4.

E' un'esigenza del locatore o del conduttore?
Per quali motivi?

Ringrazio Nemesis per aver formulato lo "scenario peggiore" ("quattro anni più quattro anni").

Ringrazio Elisabetta48 per aver approfondito il punto delicato dell'obbligo per locatore e conduttore di "confermarsi reciprocamente il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto (natura transitoria) tramite lettera raccomandata da inviarsi entro 30 giorni prima della scadenza dello stesso".

L'obbligo della conferma della motivazione della transitorietà (in particolare da parte del locatore) "sarebbe stato abrogato dal D.M. 16 gennaio 2017 [<= link]", e questo sarebbe coerente con il fatto che nel modello ministeriale per il contratto transitorio (allegato B <= link) "non si parla di necessità di conferme".

Capisco correttamente?

uva ha scritto:

[Il ricorso alla Locazione Transitoria è] un'esigenza del locatore o del conduttore?

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Del locatore (cioè io, nel caso specifico).

Per quali motivi?

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Le motivazioni, varie, possono riassumersi nella formula "mantenere la disponibilità a breve", e sono almeno in parte illustrate nell'articolo Contratto transitorio: esigenze del locatore (<= link; Barbara Togni, 5 marzo 2018 @ suggerimentimmobiliari.it).

Temo di aver sopravvalutato la prevalenza della frase "Il contratto è stipulato per la durata di 12 (dodici) mesi, dal 01/12/2017 al 30/11/2018 allorché ... cessa senza bisogno di alcuna disdetta [grassetto aggiunto qui]", sottovalutando (ahimé), l'uso che un conduttore chiaramente in mala fede avrebbe fatto di "fatto salvo quanto previsto dall’articolo 2".

P.S. Quanto scritto da Elisabetta48 sulla non obbligatorietà (in particolare per il locatore) di confermare le motivazioni della transitorietà mi dà qualche speranza ...