Supercondominio e metodo di riparto spese nelle singole palazzine

[User_29045]

Ciao a tutti,

Vi pongo una questione abbastanza comune.

Immaginate un supercondominio costituito dal comprensorio dove si trovano 6 palazzine: P1, P2, P3, P4, P5, P6.

Questo comprensorio contiene una strada privata e asfaltata comune alle 6 palazzine, contiene numerosi alberi d'alto fusto, e comprende anche il cancello d'ingresso e di uscita veicolare e pedonale a questa strada privata.

Le spese del supercondominio sono state ripartite, nella palazzina P1, in parti uguali tra i suoi 40 condomini.

La questione è stata posta all'ordine del giorno in assemblea, e l'amministratore ha demandato la decisione del metodo di riparto alla prossima assemblea di supercondominio, che si troverebbe quindi anche a dover decidere se nelle singole palazzine P1, ..., P6 i costi del supercondominio vanno suddivisi in parti uguali oppure basandosi sui millesimi di proprietà di ogni condomino abitante nella singola palazzina.

Vorrei sapere se esiste una normativa di riferimento, oppure se una semplice maggioranza assembleare di supercondominio può stabilire che nelle singole palazzine il riparto della spesa del supercondominio avvenga in parti uguali per tutti i condomini.

Grazie per le Vostre considerazioni in merito.

 

[Gianco]

Non so se esista una normativa specifica, ma io ripartirei la spesa fra le palazzine in funzione della distanza dall'ingresso e del numero di unità immobiliari per palazzina.

 

[User_29045]

Ciao Gianco e grazie per le Tue risposte, sempre molto professionali.

Con riferimento alla spesa X della palazzina P1, io ripartirei sulla base dei millesimi di proprietà di ciascun condomino.

Ma vedo che le scuole di pensiero sono differenti.

Il numero di unità immobiliari è pressoché lo stesso per ogni palazzina, stiamo parlando di 40 unità immobiliari che moltiplicate per 6 palazzine danno 240 unità immobiliari.

Quello che mi interessa capire è se il SUPERCONDOMINIO può decidere come la palazzina P1 ripartisca la sua spesa totale di X Euro. Ciò perché noi ci apprestiamo a fare proprio questo: un'assemblea dove si deciderà come le palazzine P1, P2, P3, P4, P5, P6 debbano INTERNAMENTE ripartire la spesa pro palazzina.

 

[User_29045]

Secondo me lo sbaglio è stato a monte, ossia ha sbagliato l'amministratore della palazzina P1 rimandando la questione all'assemblea di supercondominio, che non ha poteri decisionali in merito a come ripartire il costo supercondominiale INTERNAMENTE alla palazzina P1, ma può solo comunicare l'entità della spesa totale, supercondominiale, della palazzina P1.

 

[Gianco]

Se i costi sono legati allo sviluppo della strada dovreste dividerli in proporzione alla distanza di ogni condominio dal cancello e poi la ripartizione verrà suddivisa fra i singoli condòmini di ciascun condominio.

 

[basty]

Secondo me, ma non ho riferimenti legislativi, hai ragione tu.
Il supercondominio è una comunità che gestisce solo le parti e spese messe in comunione tra diversi condomìnj: e dovrà stabilire, se non stabilito a priori con la costituzione del super-condominio, i criteri di ripartizione tra le varie palazzine. Stop.

Mi pare ovvio che poi all'interno di ciascuna palazzina la quota ribaltata dal supercondominio, sia suddivisa a sua volta per millesimi di proprietà (della tabella della Palazzina)

Il mio condominio è parte di un supercondominio: originariamente ciascuna cooperativa che aveva acquisito un lotto e realizzato un condominio, aveva conferito la parte eccedente di terreno al supercondominio: e concordato che le quote super-condominiali fossero calcolate sulla base delle volumetrie edificate da ciascun condominio.
Non è un criterio perfetto, ma assumendo che tutti, avendo un medesimo indice di fabbricazione, abbiano sfruttato l'intera volumetria concessa al proprio lotto, il risultato diventa ragionevole (è imperfetta perchè qualcuno più previdente, ha riservato quote maggiori di terreno ad usi esclusivi, tipo parcheggio)

All'interno del condominio dividiamo per i nostri millesimi

 

[Dimaraz]

L'amministratore avrà rimandato all'assemblea di Supercondominio per evitare una assemblea straordinaria e sfruttare quella già fissata oppure ha voluto investire l'intero plesso della questione e uniformare i criteri si da evitare successive contestazioni.

E indubbio che ogni Condominio potrà adottare un proprio criterio per la suddivisione della propria quota... ma anche se la norma concede di derogare ad una suddivisione millesimale servirà sempre una votazione con 1000/1000 sia in ambito Condominio che Supercondominio.

È evidente che per le questioni del singolo Condominio voteranno solo i proprietari di quella palazzina.

La strada e privata, delimitata da cancello ed in proprietà comune... invalida una divisione in base alla distanza dal cancello.

 

[User_29045]

In realtà, Dimaraz, la questione è già stata oggetto di discussione nell'assemblea ordinaria del nostro condominio. L'amministratore, da buon Ponzio Pilato della situazione, anziché spiegare a tutti che vanno seguite le norme del Codice Civile, e che per derogare a tali norme serve l'unanimità dei consensi (e non la maggioranza assembleare!), ha girato la patata bollente alla prossima assemblea del supercondominio, dimostrando tutta la sua professionalità (è anche avvocato, ovviamente).

Mi fa piacere che a rigor di logica mi stiate dando ragione, anche perché ci stiamo basando sulle norme stabilite dal Codice Civile e non su cose campate in aria. Abbiamo un condomino con un appartamento che conta per molti millesimi, e sta negando l'evidenza dicendo che la quota del supercondominio va divisa, internamente, in parti uguali, perché tutti sfruttiamo nella stessa misura quanto il supercondominio ci offre. In ciò egli nega quanto stabilito dal codice civile.
Ma in assemblea di supercondominio si può stabilire il criterio di riparto della spesa supercondominiale all'interno della nostra palazzina P1? Secondo voi?

 

[User_29045]

Tra l'altro il nostro bravo amministratore avvocato, molto preparato in materia di Codice Civile, ha detto che all'assemblea del supercondominio può partecipare chiunque, sebbene sia già stato allertato mesi fa da un altro condomino su quanto segue (cito la fonte per correttezza, visto che sto copiando e incollando: https://www.soldioggi.it/supercondominio-14132.html )

Rappresentante e amministratore
L’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile sancisce che quando i partecipanti al condominio sono più di sessanta, ogni condominio deve nominare un suo rappresentante secondo le regole e maggioranze previste dall’articolo 1136, quinto comma del codice civile. In assenza di nomina, ciascun condomino può ricorrere all’autorità giudiziaria affinché si provveda a nominare un rappresentante.

Quando ci sono più di sessanta persone quindi, ogni condominio deve nominare un suo rappresentante con la maggioranza di cui all’articolo 1136 suddetto. Costui parteciperà alle assemblee del supercondominio (non parteciperanno i condomini) per la gestione ordinaria delle parti comuni al supercondominio e per la nomina dell’amministratore.

In presenza di più di sessanta proprietari, quando si dovrà discutere della gestione ordinaria delle parti comuni oppure nominare/revocare l’amministratore del supercondominio, si procederà con un’assemblea “ristretta” ai soli rappresentanti dei singoli condominii

 

[User_29045]

E' chiaro che noi tutti siamo ben più di 60, perché prendendo la calcolatrice di Windows, e facendo 40 moltiplicato 6, si ottiene 240.
240 appartamenti, in ognuno dei quali ci abitano mediamente 3 persone.
Vorrei capire se si presentassero tutte le 720 persone, se riesce a farle entrare nello spazio riservato per l'assemblea. Ci vorrebbe uno stadio.