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  1. casa000

    casa000 Nuovo Iscritto

    Salve, sono nuovo del forum.
    Desideravo porvi un quesito: ho ereditato un locale commerciale attualmente affittato con regolare contratto ad una persona fisica (pizzeria da asporto). Questo ha ceduto l’attività ad una SRL (sempre se stesso e sempre stessa pizzeria).
    Mi chiede di fare la voltura del contratto in modo da potersi scaricare le spese.
    Come è meglio procedere in questo caso? A carico di chi son le spese? Posso chiedere la risoluzione del contratto?

    Vi ringrazio anticipatamente per l’aiuto che potrete darmi.

    Ciao Gianni
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Puoi fare una variazione dell'intestatario del contratto, all'Uff. registro, pagando €*67, che sono a carico del nuovo soggetto, dato per scontato che è nel suo interesse che si richiede l'aggiornamento.
    A casa000 piace questo elemento.
  3. casa000

    casa000 Nuovo Iscritto

    Grazie Adriano

    Per quanto riguarda la possibilità di non accettare il nuovo soggetto come affittuario cosa mi puoi dire?

    Grazie ciao
  4. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Dunque, lei è il locatore e il "pizzaiolo" il conduttore. Il conduttore ha ceduto il contratto d'affitto o l'azienda a una srl?
    Se ha ceduto l'azienda a una srl, Lei non può nulla, ma non è nemmeno obbligato a variare l'intestazione del contratto.
    Se invece, e non posso sapere cosa prevedeva il suo contratto, il conduttore cambia veste, da persona fisica o SRL, ritengo sia sempre sua discrezione fare la variazione o meno.
    Come dire che tutti i passaggi che avvengono, dovrebbero essere preavvisati e concordati, possibilmente. In difetto non credo ci sino obblighi di legge che la impegnino a fare modifiche del contratto. Escluderei, categoricamente, che Lei abbia la possibilità di chiedere la risoluzione anticipata.
  5. Mariangela Morelli

    Mariangela Morelli Membro dello Staff

    L. 392/78 CAPO II - LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE.
    ART. 36 - SUBLOCAZIONE E CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE.
    Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
    Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.
    Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.........OMISSIS.......
    Ecco questa è la normativa.:fiore:
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  6. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    L. 392/78 : ----per locazioni commerciali----
    Art.36. (Sublocazione e cessione del contratto di locazione). Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.

    Per registrare la "cessione di contratto" - Mod. F23 codice 110T - € 67
  7. BorgoPiccolo

    BorgoPiccolo Nuovo Iscritto

    Quali sono i gravi motivi riconosciuti dalla cassazione al locatore per opporsi alla sublocazione ?
  8. ada1

    ada1 Nuovo Iscritto

    I gravi motivi che giustificano la opposizione del locatore alla sublocazione o alla cessione del contratto di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione debbono riguardare la persona del nuovo conduttore, la sua affidabilità e posizione economica ovvero il complesso della operazione progettata, con esclusione di motivi che attengano, in via immediata e diretta, alle esigenze e alla situazione del locatore.
    * Cass. civ., sez. III, 7 marzo 1991, n. 2386, Crugnale, Testa, Frattucchio c. Pileri.

    E' configurabile un grave motivo per l'opposizione del locatore alla cessione della locazione di un immobile, adibito ad uso diverso dall'abitazione, (art. 36 legge 27 luglio 1978 n. 392) nell'insolvibilità del cessionario, presunta per i protesti di titoli cambiari emessi da una società in nome collettivo - a ristretta base sociale, di natura familiare - di cui egli è socio, perché l'autonomia patrimoniale e il beneficium excussionis (art. 2304 c.c.) costituiscono soltanto un sottile diaframma in sede recuperatoria, mentre, la corresponsabilità del cedente, non liberato, non esclude l'inaffidabilità del cessionario.
    * Cass. civ., sez. III, 4 marzo 1998, n. 2405, Siciliano c. Balduzzi.

    o anche :

    Per "gravi motivi", tali da legittimare l'opposizione del locatore, con conseguente inefficacia della cessione del contratto nei confronti dello stesso, devono intendersi "ragioni di ordine economico o morale", in relazione all'interesse del locatore al corretto svolgimento del rapporto contrattuale e quindi all'adempimento delle obbligazioni scaturenti dal contratto per cui deve senz'altro ritenersi la sussistenza dei motivi de quibus in caso di mancato pagamento del canone - alla data della comunicazione della cessione di azienda e della opposizione della proprietà della stessa - sia da parte del conduttore cedente che da parte del conduttore ceduto.
    *Trib. civ. Milano, sez. X, 22 settembre 1988, n. 8132, Comunione beni indivisi Mezzanotte - Brioschi c. Ciba Snc.
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  9. DANILO79

    DANILO79 Membro Junior

    Salve Dott. Giacomelli
    Le posto qui di seguito una discussione da me aperta qualche minuto fa sperando in una sua pronta risposta.
    Io e la mia ragazza ( lei ne è amministratrice ) siamo titolari di una srl e svolgiamo la nostra attività all'interno di un locale commerciale. Quando stipulammo il contratto di affitto lo intestammo alla mia ragazza ( come persona fisica ). Dopo circa 2 mesi abbiamo aperto la nostra Srl senza fare cessioni o volture contrattuali in quanto il nostro commercialista ci disse della non sussistenza di alcuno dei suddetti obblighi in quanto la società che svolge l'attività all'interno del locale citato presenta come amministratrice la medesima persona titolare del contratto d'affitto e quindi conduttrice.Tra l'altro anche le fatture di pagamento dell'affitto sono tutte intestate alla mia ragazza e le medesime sono state scaricate come spese della società. Ora per una serie di motivi dovremmo intentar causa contro il proprietario che ci ha taciuto una serie di problemi strutturali del negozio dove la nostra società presta opera. I danni logicamente vorremo chiederli come società in quanto tutte le spese da noi sostenute per gli imprevisti verificatisi negli sono stati da noi fatturati a nome della nostra Srl. Il nostro avvocato però ci ha detto che come Srl non possiamo procedere in quanto avremmo dovuto effettuare negli anni passati una cessione di contratto a favore della società di nostra appartenenza:eek. Ora chi ha ragione? L'avvocato o il commercialista?

    Un saluto cordiale

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