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  1. epifanio

    epifanio Nuovo Iscritto

    Salve a tutti, cerco di esporvi il mio problema.
    Sono proprietario per metà di un immobile su cui gravano pendenze giudiziarie e per metà pignorato. L'altro proprietario nonostante la sua parte sia in quelle condizioni ha affittato il locale solo a sua firma e tenendo per se l'intero importo dell'affitto. Questa storia va avanti da anni e non ne riesco a venire fuori nonostante le assicurazioni del legale. Mi sembra impossibile che io non possa agire contro l'affittuario nonostante sia consapevole della situazione. Potreste darmi dei suggerimenti? Grazie.
  2. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Innanzitutto il contratto di affitto è illegittimo in quanto è stato sottoscritto dal comproprietario senza il tuo consenso, per qunato concerne il canone pagato solo ed esclusivamente all'altro comproprietario, per quanto concerne i canoni già pagati ti devi rivolgere in rivalsa nei suoi confronti, per quanto concerne i canoni futuri, ove tu non intenda impugnare il contratto, invia una raccomandata al conduttore ove gli palesi il tuo status di comproprietario e lo diffidi a pagare direttamente a te il 50% del canone.
  3. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Mi chiarisci cortesemente questo aspetto ?
    Ritenevo che il conduttore fosse tranquillo e che contestazioni e danni fossero da chiarire fra i comproprietari... :daccordo:
  4. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Ritengo che non ci sia molto da chiarire:
    1) l'immobile è pro indiviso, ne consegue che per stipulare un valido contratto occorre la manifestazione di volontà anche dell'altro 50%, che potrebbe essere anche tacita, o comunque manifestata a mezzo comportamenti concludenti, come ad es, l'accettazione della parte quota del canone, o la conoscenza dell'esistenza del contratto senza nulla eccepire.
    2) per quanto concerne il canone, il comproprietario, fino ad ora escluso dalla percezione, ben può ottenere, per i canoni futuri, che il conduttore gli effettui il pagamento della sua quota parte.
    3) nel caso in cui il comproprietario, ignaro della locazione impugni il contratto, il conduttore potrà ottenere il risarcimento dei danni dal comproprietario che abbia agito in mala fede.
  5. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Ho trovato queste due sentenze :
    Il contratto è perfettamente valido ed efficace in quanto ai sensi degli artt. 1102 e 1005 c.c. ogni comproprietario ha la gestione piena della intera cosa comune.
    La questione è assolutamente pacifica:
    "In relazione agli immobili oggetto di comunione, il principio della concorrenza, in difetto di prova contraria, di pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari sulla base della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri, comporta che il contratto di locazione può essere stipulato da un singolo condomino e, inoltre, che ad agire per il rilascio del bene comune è legittimato anche un condomino diverso da colui che ha assunto la veste di locatore del!'immobile, e che non sussiste di norma la necessità di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini. Peraltro, la legittimazione del singolo condomino, comproprietario del bene locato, viene meno nel caso in cui risulti l'espressa e non superabile volontà contraria degli altri comproprietari, poiché in tal caso viene a cadere il presunto consenso della maggioranza."
    Cassazione civile , sez. III, 11 maggio 2005, n. 9879
    +
    Cass. Civ. 9113 , 29/8/95
    Sugli immobili oggetto di comunione concorrono, in difetto di prova contraria, pari poteri gestorii da parte di tutti i comproprietari, in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri.
    Ne consegue che il singolo condomino può stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile in comunione e che un condomino diverso da quello che ha assunto la veste di locatore è legittimato ad agire per il rilascio del bene stesso (senza che sia necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini), purché non risulti l'espressa ed insuperabile volontà contraria degli altri comproprietari, la quale fa venire meno il presunto consenso della maggioranza.
    Il comproprietario di minoranza, qualora agisse per lo sfratto, si troverebbe di fronte all'insuperabile dissenso del comproprietario di maggioranza.

    :daccordo:
  6. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Come potri notare la materia, almeno per quanto concerne la datio del canone da parte del conduttore al comproprietario che non figura nel contratto di locazione, non è pacifica come la poni:
    Osserva il Collegio che le contrastanti soluzioni della vicenda processuale si fondano sul richiamo a diverse prospettazioni della giurisprudenza di legittimità in tema di locazione a terzi di immobile di proprietà comune.

    Il giudice di primo grado, riportandosi alla disciplina del mandato, ha fatto riferimento alla giurisprudenza di legittimità (vedi le sentenze n. 4587/95 e 2029/93, nonchè, sostanzialmente nello stesso senso, Cass. n. 1306/69 e 3626/80) secondo cui il proprietario di un immobile locato ad un terzo da un suo mandatario senza rappresentanza può, nel revocare il mandato, e sostituendosi al mandatario, esercitare ex art. 1705 c.c., comma 2, ogni diritto di credito derivante dal rapporto obbligatorio posto in essere e quindi anche il diritto a ricevere il pagamento dei canoni direttamente da parte del conduttore (nel caso di specie la quota di canone a lui spettante nella misura del 50%) ed è legittimato ad agire nei confronti di costui per la realizzazione di tale diritto. Ciò, altresì, in virtù del principio secondo il quale il mandante, sappiano o non sappiano i terzi della esistenza del mandato, ha diritto, in via diretta e non in via surrogatoria, di far propri di fronte a costoro, i diritti di credito sorti in testa al mandatario, assumendo l'esecuzione dell'affare, a condizione che egli con ciò non pregiudichi i diritti spettanti al mandatario in base al contratto concluso (Cass. n. 92/90).

    Ed in proposito va fatto cenno ancora alla più recente giurisprudenza di questa Suprema Corte, secondo la quale la disposizione di cui all'art. 1705 c.c., comma 2, prima parte, che consente al mandante di sostituirsi al mandatario nell'esercizio dei crediti derivanti dall'esecuzione del mandato introduce, per ragioni di tutela dell'interesse del mandante, un'eccezione al principio enunciato nel comma primo secondo cui il mandatario che agisce in nome proprio acquista i diritti ed assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi anche se questi hanno avuto conoscenza del mandato, la possibilità di sostituzione intendendosi però limitata all'esercizio dei crediti derivanti direttamente dalle obbligazioni contratte dal terzo verso il mandatario, non estendendosi essa ad altre azioni derivanti dal contratto stipulato fra mandatario e terzo, in particolare l'azione di risoluzione del contratto per inadempimento e di risarcimento dei danni (vedi Cass. n. 1312/2005, n. 18512/2006 e, da ultima, Cass. S.U. n. 24772/2008).
  7. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Grazie :daccordo:
  8. epifanio

    epifanio Nuovo Iscritto

    Grazie per le risposte, mi chiedevo se era possibile agire contro l'affittuario e in che maniera. Grazie.
  9. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Nei confronti del conduttore potrai limitarti ad inviare lettera racc. (per conoscenza anche all'altro comproprietari) con la quale lo inviti a pagare s te il 50% del canone.
    A epifanio piace questo elemento.
  10. epifanio

    epifanio Nuovo Iscritto

    Speravo di poterlo citare in giudizio, visto che al momento della firma sul contratto era scritto che fosse consapevole della situazione. Quindi per poterlo mettere fuori dalla mia proprietà in maniera rapida non ho nessuno strumento? Dovrei aspettare i tempi da stillicidio della giustizia?

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